9月上半月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%，可謂趨近零增長，這樣的行情只能用“平淡”二字形容。來源: 21世紀經濟報道(廣州)
“從開發商內部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對於明年的指標，一些開發商已經表示不再提高增長。”
“漲價的時候也沒見業主補錢給我們，但是一降價業主就來維權。”9月25日，泰禾集團一位負責人向21世紀經濟報道記者苦惱地表示。就在剛剛過去的中秋小長假，這家房企旗下的合肥院子選擇將某棟某個戶型降價4000元/平方米促銷，但隨即引來老業主集體維權。
一夜入秋。曾經瘋狂搶房的房地產市場正逐漸冷卻，傳統銷售旺季“金九銀十”也不再出現。
9月上半月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%，同比增長32%。分城市來看，一線城市環比增長7%；二線城市環比持平；三四線城市環比增長2%。4月上半月開始，各地房企加速推盤，40城新建住宅成交面積回暖並出現了環比連續3個月的正增長，7月上半月有所下滑，8月上半月再次小幅增長，9月上半月基本與8月上半月持平。進入四季度，在調控趨嚴和金融環境趨緊的背景下，一些危機感較強的房企已經開始選擇促銷跑量。
“從開發商內部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對於明年的指標，一些開發商已經表示不再提高增長。”新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道記者說。
一夜入秋
“我們項目營銷一直是走高端路線。起初項目宣傳的銷售均價是2-2.2萬元/平方米，但真實銷售均價約在1.9萬元/平方米左右。這一次中秋節假期，我們將一棟樓的某個戶型拿出來促銷，售價約在1.5萬元/平方米。雖然降價4000元/平方米，但我們對客戶要求的付款方式也很苛刻，要求一次性付清全款。”上述泰禾集團負責人表示。
該人士坦言，房地產市場正處在下行通道，為了加速去化，開發商還是希望提高項目性價比，在去化和利潤之間尋求平衡。但令他苦惱的是，合肥院子的降價卻引來了老業主不滿。對於老業主的維權行為，合肥院子給出的方案是，老業主可以選擇退房來重新購置促銷房源，但需支付全款。
合肥院子並非個案。
9月13日，濱江新城新希望未來海岸二期部分房源價格低於一期，引發了部分業主“維權”抗議。
21世紀經濟報道瞭解到，為了去化，不少開發商選擇一定程度打折促銷活動，甚至包括全員營銷。據融創中國天津區域某位設計總負責人反饋的信息，他們全集團已經開展全員營銷，各個級別負責人都有一定程度的銷售任務，集團要求每人發動身邊相關資源，配合營銷部門完成各區域年底銷售任務，並根據各級別職位分配了樓盤指導價格表，相應會有一定優惠，如團購還有進一步優惠，該公司在營銷上已發動各類可利用渠道爭取加速完成指標。
“金九銀十”是傳統的銷售旺季，但今年則不同。整體市場都表現平淡。中秋小長假期間，各地樓市平淡，告別“金九”。以北京為例，9月22日，北京市新建商品房網籤179套；9月23日，北京市新建商品房網籤230套，網籤數量與7-8月基本持平。中原地產分析師張大偉預計，9月北京全月在1.5萬套左右，與之前幾月基本持平。
上海9月樓市整體也較低迷，供應明顯增加，而樓盤平均去化率開始下滑。9月14日-9月20日期間，上海新房供應達14.3203萬平方米，環比增長34.18%；一週共計成交14.5089萬平方米，較前一週微降0.94%。深圳小長假前兩天的新建住宅簽約分別只有70與76套，整體和之前相比基本維持平穩。廣州小長假簽約數據較多，9月23日商品住宅簽約1045套，9月22日簽約824套；從全月數據看，也依然處於平均水平。因為網籤數據滯後的原因，整體看，全國一二線城市，9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象。
消失的“金九銀十”
9月25日，億翰研究社發佈了一項研究報告。該報告提供了一組有趣的數據，在2015年至2017年間，TOP100上市房企總資產增速始終高於淨資產增速約10個百分點以上，這表明，2017年之前房企更傾向於利用增加財務槓桿的方式擴大規模。但2018年上半年，總資產和淨資產兩者增速有明顯收窄，如果與2017年同期比較，淨資產同比增速34.4%已經高於總資產同比增速32.5%。
億翰中國認為，這表明房企開始控制負債擴張速度，一方面是順應企業去槓桿的政策導向，一方面也是為了在調控力度不斷增強、各方限制逐漸增多的未來不確定性升高的市場環境中，降低自身經營風險。自2017年以來，房地產行業逐漸注重有質量的增長，傳統依靠負債擴張的野蠻生長時代或將結束。
“活下去”和“安全第一”已經成為房企目前最主要的訴求。而這反映到樓市方面就是，開發商開始重視現金流回款。這不排除通過降價方式。
杭州樓市動態首席評論員餘鍾斌告訴21世紀經濟報道記者，杭州樓市已連續兩年沒出現過“金九銀十”。當然，今年也沒出現。過去的兩年是因為市場太火，今年則是遇到樓市降溫轉折點，而且這樣的降溫還有愈演愈烈之勢。今年的“金九銀十”時節已近過半，杭州各大開發商推盤速度明顯加大，而不是如去年那般“捂著”。“杭州主城的樓市已開始出現分化，搖號整體中籤率也在上升，地段、交通、品牌等性價比較弱的樓盤將加大分銷的力度，也不排除加大調低‘次等’房源價格、折扣的力度。”餘鍾斌表示。
歐陽捷認為，市場信心有所調整，土地流拍增多、個別房企內部講話、預售制度探討也都對市場產生了誤導，引發負面情緒波動。反觀一些中西部二線城市和很多三四線城市，市場基本不受影響。
易居研究院院長楊紅旭則認為，九、十月份就是市場衰落的拐點。大房企新盤打折現象增多，包括碧桂園、萬科、保利、恆大、金地都在全國多城市多盤聯動促銷，這就是市場明顯降溫的跡象和信號。預計未來兩三年都是下跌、調整以及築底的過程。
延伸 · 推薦
取消預售制傳言重挫房產股 業內人士:是長期趨勢
業內人士指出，短期內取消預售制度可能性不大。同時，短期內如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩週期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。
繼中秋假期港交所內房股全線下跌之後，A股房地產板塊昨日開盤走低，整個房地產板塊下跌2%，其中新城控股下跌6.25%，招商蛇口下跌5.89%，萬科A下跌4.50%。分析人士指出，這一切緣於“取消預售制”傳言的影響。雖然相關部門對文件中的部分內容進行了否定，但許多業內人士認為，現售雖然短期內很難實施，但長期來看是一個趨勢，而這將對目前開發商的生態造成巨大的影響。
9月多地嚴打房地產亂象 未來調控或繼續加碼
9月以來，從住建部到主要城市，房地產相關的整頓政策密集發佈。總體來看，中央與地方對樓市的調控力度沒有放鬆。
先看房價，根據國家統計局公佈的最新數據，8月一二三線城市新房環比漲幅均有所擴大，70個城市中有67個城市上漲。有分析稱，這說明房價上漲的勢頭又在增強。
再看政策，今年下半年，住建部等七部門在北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，重點打擊對象有炒房團伙、黑中介、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。
在上述背景下，多地近期出臺樓市調控相關政策並開展具體行動，以穩定房地產市場。
樓市“金九”落空 多地新盤打折促銷
“折扣”，漸成樓市的常用詞，樓市正進入“買方市場”。記者25日從北京多家樓盤銷售處瞭解到，個別樓盤甚至推出低於八折的促銷。
記者還從房地產機構獲悉，今年中秋小長假，各地樓市平淡如常，“金九”並未發力，且“銀十”也難料，部分城市房價正迴歸理性。
“我們的項目是精裝修，折後均價每平方米7萬元左右，如果是付全款，還有九四折優惠。”北京城建定福莊北里某銷售人員告訴記者，現在出手買房正當其時。記者從官方渠道瞭解到，該項目擬售價每平方米8萬元出頭，如此算下來，該項目已經打了八八折。
這並不是孤例。記者注意到，近期北京城建推出的8個項目均有折扣優惠。其中，“首城匯景墅”項目最為給力，“購房七九折優惠起，另有推薦獎勵2萬元家電抵用券。”對此，該銷售中心的一位銷售員告訴記者：“七九折優惠就幾套房子，中秋節時已經賣完了，想要這個折扣，要等到‘十一’假期。”
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