導讀
本文整理了最新的百城新建商品住宅成交均價同比變化情況，增幅已連續10個月收窄了，未來大概率還會持續。通過參看13年部分城市的房價上漲和重工業銷售週期規律，未來三四年弱熱中小城市大概率重入調整狀態，而一線和強二線，很可能再來一波行情，特別是限價下，很多城市房價都失真了。
詳情 ↓
近日易居院發佈了百城房價報告。我看到其中一張圖，事關房地產週期性波動的規律，與大家聊幾句。
本輪上行階段，100個城市新建商品住宅成交均價同比增幅，2017年7月達到26.9%的峰值，其後收窄至今，2018年5月為11.3%。
未來18個月，這一指標的運行方向，應該不會變化，持續收窄，直至接近或進入下跌區間。
我們再來比較一下，上一輪上行階段，2013年。
顯而易見，2013年的房價上漲，持續時間明顯短於本輪， 上漲幅度最高只有8%，遠小於這一輪的26%。
這是為什麼？我認為有以下幾條原因：
1､本輪多次降息降準，貨幣更寬鬆，放水量更大。
2､本輪樓市政策面寬鬆，比如多數城市取消限購，而2013年沒有哪個城市敢於取消。還有去庫存、棚改、貨幣化安置等。
3､2013年那輪短週期繁榮，只是部分城市出現行情，很多三四線城市庫存高，房價漲不動。而這輪，則是全國大行情。韭菜總動員！
房地產週期，也可以從重工企業的銷售週期，得到側證。比如，下圖徐工和三一重工的營收增速。
08年四季度與09年“四萬億”大刺激，狂放水，全國建築業與房地產急增，但從2011年下半年全國樓市降溫之後，兩個企業的機械銷售就不行了，增速保持在很低的水平。
從中可以側證，2013年房地產短週期的房價上漲，只出現在部分城市，而全國的房地產市場及建築業，並沒有出現繁榮。
2016年機械銷售反彈，對應著全國樓市火爆；2017年機械銷售猛增，對應是全國弱二線、三四線城市樓市繁榮。同時，機械銷售略滯後於樓市。
徐工與三一的銷售走勢，不是短週期，而中週期，體現的是多數城市房地產市場的運行特徵。
經過2015年以來這輪大牛市之後，可以預測：
未來三四年左右，全國弱熱的中小城市，大概率重入調整狀態。而一線和強二線，很可能在調整兩年左右後，再來一波小牛市。
附：限價之下，哪些城市新房價格最失真？
2016年4季度以來，熱點城市紛紛出臺新一輪樓市調控政策，主要包括“限購、限貸、限價、限售”等四限令。其中，新房限價政策由於短期見效明顯，成為多地政府調控的首選。地方政府的行政干預下，新房備案價格受到了嚴厲管制，新房實際價格也會有被人為壓低的可能性。“限價令”下的新房價格並不能夠反映市場的真實情況，也增加了有關部門對於各地調控效果考核的難度。
相比之下，二手房受地方政策控制較少、買賣面臨的約束更少、市場化程度更高，價格形成機制基本市場化。通過比較2016年11月以來國家統計局發佈的新房價格指數與二手房價格指數累計漲幅，本文對全國40個大中城市的限價嚴厲程度以及新房價格失真程度進行了分析和排名。
這40個城市包括了4個一線城市，分別為北京、上海、廣州、深圳；31個二線城市，分別為天津、石家莊、呼和浩特、太原、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊；5個三線城市，分別為丹東、無錫、徐州、惠州、三亞。
1
近一年半新建商品住宅價格指數漲幅
本報告設定的“近一年半”是指2016年11月-2018年4月期間，其中，近一年半漲幅為該期間各個月新建商品住宅價格指數環比漲幅的直接加總。2016年9月底住建部開會，要求16個熱點城市穩定房價，提出房價環比不增長的目標。其後，熱點城市陸續出臺調控措施，其中包括對新盤限價。
如今，一年半已經過去。從數據上看，西安、重慶、徐州、瀋陽和貴陽這五個城市近一年半漲幅大於15%，分別為19.1%、15.5%、15.2%、15.2%和15.0%。相對來說，重慶和瀋陽的調控政策與其他熱點城市相比較為寬鬆，因此其房價漲幅也較高，未來不排除有升級調控的可能。西安、徐州和貴陽這三個城市的相關負責人在“五一”前後已被住建部約談，西安和貴陽目前已經升級了調控措施，徐州暫時還未回應。
深圳、南京、福州的下跌幅度較大，跌幅分別為4.3%、2.3%、1.7%。這三個城市價格指數下跌可能由於兩個原因，其一由於政府限價力度較大，導致房價人為降低；其二由於市場需求減少，市場由供不應求轉為供過於求，使得價格指數高位回落。
另外，無錫、合肥、杭州等7個城市房價也出現小幅下跌，跌幅都在1.5%以內。其餘城市房價保持上漲，其中哈爾濱、昆明、大連等9個城市房價漲幅在10-15%之間，呼和浩特、長沙、寧波等11個城市的房價漲幅在5-9%之間，青島、濟南、武漢等五個城市房價漲幅在1-5%之間。
2
近一年半二手住宅價格指數漲幅
從二手住宅價格指數來看，長沙和烏魯木齊近一年半的漲幅較高，分別為16.6%和15.5%，說明上述城市在調控之下需求依然較旺。北京、合肥、上海和石家莊的二手房價出現下跌，跌幅分別為2.4%、1.5%、1.4和0.2%，說明市場逐漸轉冷。
其餘城市總體漲幅為正，其中，青島、廣州、太原等8個城市漲幅在10-15%之間，哈爾濱、寧波、杭州等15個城市漲幅在5-10%之間，丹東、濟南、呼和浩特等11個城市漲幅在0-5%之間。
3
40城新房限價力度
從二手住宅價格指數與一手住宅價格指數近一年半來累計增幅的差值來看，武漢、無錫和杭州這3個城市差值最大，分別為10.5%、10.2%、10.1%，說明在新房價格被抑制的同時，二手房價格依然保持較高速增長。換句話說，政府出臺“限價令”後，新房價格失真較嚴重。另外，青島、深圳、福州等6個城市的差值在5-9%之間，烏魯木齊、成都、惠州等8個城市的差值在1-4.5%之間。
值得注意的是，一手房價漲幅超出二手房價漲幅過多，即二手住宅價格指數與一手住宅價格指數近一年半來累計增幅的差值為負的城市，例如貴陽、西安、徐州等城市，房價上漲壓力較大，所以受到了住建部的約談，要求控制房價，遏制投機炒作。未來此類城市有很大的可能升級調控力度。
主要結論
通過對比2016年11月以來新房價格指數與二手房價格指數的累計漲幅，報告發現，全國40個大中城市中，武漢限價力度最大，貴陽限價力度最小。而就大戶型項目來看，無錫和深圳限價力度最大。
目前熱點城市對於房價的調控壓力較大，住建部在“五一”前後約談了12個熱點城市的相關負責人，強調“房住不炒”的定位。通過本報告的分析可以得出這些城市基本上都是一手房價漲幅超出二手房價漲幅過多、投資炒作過熱的城市。約談之後各大城市紛紛出臺嚴格的調控措施，嚴打炒房。未來“限價令”排行榜中排名末尾的城市很可能升級調控。
“限價令”作為政府短期的管控手段，不具有可持續性，樓市長期平穩健康的發展，需要房地產長效機制作為支撐。通過研究各地“限價令”的調控力度，可以發現新房市場真實供求關係的扭曲程度，有利於還原更真實的市場。在後續推進調控的同時，加大新房供給、抑制不合理的購房需求、查處新房銷售市場的各類亂象、加快培育住房租賃市場，都將從根本上解決市場供需矛盾、促進行業的健康發展。
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