导读
本文整理了最新的百城新建商品住宅成交均价同比变化情况，增幅已连续10个月收窄了，未来大概率还会持续。通过参看13年部分城市的房价上涨和重工业销售周期规律，未来三四年弱热中小城市大概率重入调整状态，而一线和强二线，很可能再来一波行情，特别是限价下，很多城市房价都失真了。
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近日易居院发布了百城房价报告。我看到其中一张图，事关房地产周期性波动的规律，与大家聊几句。
本轮上行阶段，100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅，2017年7月达到26.9%的峰值，其后收窄至今，2018年5月为11.3%。
未来18个月，这一指标的运行方向，应该不会变化，持续收窄，直至接近或进入下跌区间。
我们再来比较一下，上一轮上行阶段，2013年。
显而易见，2013年的房价上涨，持续时间明显短于本轮， 上涨幅度最高只有8%，远小于这一轮的26%。
这是为什么？我认为有以下几条原因：
1､本轮多次降息降准，货币更宽松，放水量更大。
2､本轮楼市政策面宽松，比如多数城市取消限购，而2013年没有哪个城市敢于取消。还有去库存、棚改、货币化安置等。
3､2013年那轮短周期繁荣，只是部分城市出现行情，很多三四线城市库存高，房价涨不动。而这轮，则是全国大行情。韭菜总动员！
房地产周期，也可以从重工企业的销售周期，得到侧证。比如，下图徐工和三一重工的营收增速。
08年四季度与09年“四万亿”大刺激，狂放水，全国建筑业与房地产急增，但从2011年下半年全国楼市降温之后，两个企业的机械销售就不行了，增速保持在很低的水平。
从中可以侧证，2013年房地产短周期的房价上涨，只出现在部分城市，而全国的房地产市场及建筑业，并没有出现繁荣。
2016年机械销售反弹，对应着全国楼市火爆；2017年机械销售猛增，对应是全国弱二线、三四线城市楼市繁荣。同时，机械销售略滞后于楼市。
徐工与三一的销售走势，不是短周期，而中周期，体现的是多数城市房地产市场的运行特征。
经过2015年以来这轮大牛市之后，可以预测：
未来三四年左右，全国弱热的中小城市，大概率重入调整状态。而一线和强二线，很可能在调整两年左右后，再来一波小牛市。
附：限价之下，哪些城市新房价格最失真？
2016年4季度以来，热点城市纷纷出台新一轮楼市调控政策，主要包括“限购、限贷、限价、限售”等四限令。其中，新房限价政策由于短期见效明显，成为多地政府调控的首选。地方政府的行政干预下，新房备案价格受到了严厉管制，新房实际价格也会有被人为压低的可能性。“限价令”下的新房价格并不能够反映市场的真实情况，也增加了有关部门对于各地调控效果考核的难度。
相比之下，二手房受地方政策控制较少、买卖面临的约束更少、市场化程度更高，价格形成机制基本市场化。通过比较2016年11月以来国家统计局发布的新房价格指数与二手房价格指数累计涨幅，本文对全国40个大中城市的限价严厉程度以及新房价格失真程度进行了分析和排名。
这40个城市包括了4个一线城市，分别为北京、上海、广州、深圳；31个二线城市，分别为天津、石家庄、呼和浩特、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐；5个三线城市，分别为丹东、无锡、徐州、惠州、三亚。
1
近一年半新建商品住宅价格指数涨幅
本报告设定的“近一年半”是指2016年11月-2018年4月期间，其中，近一年半涨幅为该期间各个月新建商品住宅价格指数环比涨幅的直接加总。2016年9月底住建部开会，要求16个热点城市稳定房价，提出房价环比不增长的目标。其后，热点城市陆续出台调控措施，其中包括对新盘限价。
如今，一年半已经过去。从数据上看，西安、重庆、徐州、沈阳和贵阳这五个城市近一年半涨幅大于15%，分别为19.1%、15.5%、15.2%、15.2%和15.0%。相对来说，重庆和沈阳的调控政策与其他热点城市相比较为宽松，因此其房价涨幅也较高，未来不排除有升级调控的可能。西安、徐州和贵阳这三个城市的相关负责人在“五一”前后已被住建部约谈，西安和贵阳目前已经升级了调控措施，徐州暂时还未回应。
深圳、南京、福州的下跌幅度较大，跌幅分别为4.3%、2.3%、1.7%。这三个城市价格指数下跌可能由于两个原因，其一由于政府限价力度较大，导致房价人为降低；其二由于市场需求减少，市场由供不应求转为供过于求，使得价格指数高位回落。
另外，无锡、合肥、杭州等7个城市房价也出现小幅下跌，跌幅都在1.5%以内。其余城市房价保持上涨，其中哈尔滨、昆明、大连等9个城市房价涨幅在10-15%之间，呼和浩特、长沙、宁波等11个城市的房价涨幅在5-9%之间，青岛、济南、武汉等五个城市房价涨幅在1-5%之间。
2
近一年半二手住宅价格指数涨幅
从二手住宅价格指数来看，长沙和乌鲁木齐近一年半的涨幅较高，分别为16.6%和15.5%，说明上述城市在调控之下需求依然较旺。北京、合肥、上海和石家庄的二手房价出现下跌，跌幅分别为2.4%、1.5%、1.4和0.2%，说明市场逐渐转冷。
其余城市总体涨幅为正，其中，青岛、广州、太原等8个城市涨幅在10-15%之间，哈尔滨、宁波、杭州等15个城市涨幅在5-10%之间，丹东、济南、呼和浩特等11个城市涨幅在0-5%之间。
3
40城新房限价力度
从二手住宅价格指数与一手住宅价格指数近一年半来累计增幅的差值来看，武汉、无锡和杭州这3个城市差值最大，分别为10.5%、10.2%、10.1%，说明在新房价格被抑制的同时，二手房价格依然保持较高速增长。换句话说，政府出台“限价令”后，新房价格失真较严重。另外，青岛、深圳、福州等6个城市的差值在5-9%之间，乌鲁木齐、成都、惠州等8个城市的差值在1-4.5%之间。
值得注意的是，一手房价涨幅超出二手房价涨幅过多，即二手住宅价格指数与一手住宅价格指数近一年半来累计增幅的差值为负的城市，例如贵阳、西安、徐州等城市，房价上涨压力较大，所以受到了住建部的约谈，要求控制房价，遏制投机炒作。未来此类城市有很大的可能升级调控力度。
主要结论
通过对比2016年11月以来新房价格指数与二手房价格指数的累计涨幅，报告发现，全国40个大中城市中，武汉限价力度最大，贵阳限价力度最小。而就大户型项目来看，无锡和深圳限价力度最大。
目前热点城市对于房价的调控压力较大，住建部在“五一”前后约谈了12个热点城市的相关负责人，强调“房住不炒”的定位。通过本报告的分析可以得出这些城市基本上都是一手房价涨幅超出二手房价涨幅过多、投资炒作过热的城市。约谈之后各大城市纷纷出台严格的调控措施，严打炒房。未来“限价令”排行榜中排名末尾的城市很可能升级调控。
“限价令”作为政府短期的管控手段，不具有可持续性，楼市长期平稳健康的发展，需要房地产长效机制作为支撑。通过研究各地“限价令”的调控力度，可以发现新房市场真实供求关系的扭曲程度，有利于还原更真实的市场。在后续推进调控的同时，加大新房供给、抑制不合理的购房需求、查处新房销售市场的各类乱象、加快培育住房租赁市场，都将从根本上解决市场供需矛盾、促进行业的健康发展。
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