2018年樓市會出現怎樣的變化？日前召開的全國住房城鄉建設工作會議也透露出了一些玄機。除了保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性之外，分清中央和地方事權、實行差別化調控、精細化房貸政策將是明年樓市調控的重要看點。另外，樓市去庫存、房地產稅立法進程等也是社會廣泛關注的焦點問題。
去年“930”以來，中國房地產調控政策越加嚴厲，地方政府限購、房地產貸款緊縮、加強對消費貸，現金貸違規進入房地產市場的監管，房地產相關稅收政策由鼓勵轉為抑制交易等措施接連出臺，帶領中國進入了又一輪房地產調控政策週期。
中共的十九大進一步強調：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”12月中央經濟工作會議提到“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”
中國房地產市場與政策正處於十字路口。關於中國房地產未來，當下有兩種截然不同預期。一種認為，中國樓市正處在鉅變的前夜，房產稅、租售同權、土地供給改革等將使得中國房地產市場告別短期波動劇烈，走出房價屢控屢漲的怪圈；另一種觀點則認為，房地產長效機制並非首次提出，之所以推進艱難，在於中國政府很難承受房地產下滑帶來的經濟下行壓力以及破解土地財政困境，以往如此，這次也難言有何不同。
而各地區陸續出現違規舉債、虛報財政收入的現象：2017年年初遼寧承認財政數據造假，經濟數據被注入水分，今年年初，經財政審計部門反覆核算，內蒙古調減2016年一般公共預算收入530億元，佔總量的26.3%，同時調整2017年收支預算預期目標。調減後，2017年全區一般公共預算收入1703.4億元，比2016年公佈數據下降14.4%，剔除虛增空轉因素後同比增長14.6%。2017年12月08日，審計署在《2017年第三季度國家重大政策措施貫徹落實情況跟蹤審計結果》中公佈部分地區違規舉債或虛增財力。江西、陝西、甘肅、湖南、海南5個省的5個市縣通過出具承諾函等違規舉借政府性債務64.32億元。雲南、湖南、吉林、重慶4個省的10個市縣（區）虛增財政收入15.49億元。
頻繁被披露的違規舉債與虛增財政收入，表明地方政府的財政壓力過大並不是個別現象。同時也體現出中央政府對防控風險尤其是金融風險的決心，對地方政府債務監管愈加嚴格，地方政府舉債融資渠道約束將更加嚴厲。而在剛剛過去的12月，《財政部關於堅決制止地方政府違法違規舉債遏制隱性債務增量情況的報告》稱：為了堅決制止地方政府違法違規舉債、遏制隱性債務增量，將堅決打消地方政府認為中央政府會為債務“買單”的“幻覺”，堅決打消金融機構認為中央政府會兜底地方債務的“幻覺”，進一步印證了中央對地方政府的嚴監管決心。
2018年地方政府債務約束趨緊的背景下，地方政府需控制負債率，壓縮負債。而地方政府以往舉新債還借債的方式將不可持續，融資渠道被施以種種限制，財政收入增速放慢，目前提高政府收入的可行辦法就是提高政府性基金收入，而其中土地出讓收入又佔到政府性基金收入的80%以上，所以部分地方政府通過放寬限制政策修復房地產市場以期提高自身收入。
因此，根據前述分析，我們認為，個別債務較高、財政收入增速減慢的區域在符合國家總體房地產調控大政方針下，進行一定程度上的區域性結構性支持政策是存在可能的。2017年底，住建部會議提出，“抓好房地產分類調控”是2018年重點需要做好的工作之一。各地區在地區內房地產市場存在差異，對不同區域進行分類調控是各地政府的重點工作。正如蘭州本次在市內偏遠地區放寬限購政策，而在城區施行限售政策，就是明確的分類調控行為。
而預計也將存在個別地區，會在分類調控的方針政策下對當地部分區域實施樓市支持性政策。而根據財政部的決算公告，截至2016年末，全國的總負債率為36.7%，貴州、青海、雲南、遼寧、海南和寧夏的負債率超過全國平均水平。其中天津、山西和廣西負債率增長較快，增速分別為29.2%、13.1%和12.9%。而江蘇債務高達10915.35億元，成為首個破萬億元的省份，同時江蘇的財政收入也存在大幅下滑。而核心與一線城市，放寬限制政策的可能性則不大。
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