國人買東西有兩大特點，喜歡扎堆和觀望。
這兩種心態在房地產市場中同樣適用：樓市紅火的時候扎堆買房，越漲越買；樓市下行時觀望情緒濃，越要跌越不買。
秋意漸濃，市場已傳遞出了降溫的信號。
土拍一涼再涼、二手房8月成交量同比腰斬，以及新房市場產生連鎖反應，連一些熱門樓盤去化都成了問題。
樓市買賣雙方博弈加劇，這種情況下到底買還是不買？要買的話怎麼買？越是到了關鍵時刻越是需要理性分析，今天這篇分享，就是從樓市冰封模式全面解讀，可以說一份超級良心的買房指南了，希望各位都能好好細讀。
01
趨勢
房價永遠漲，但中間會玩過山車
全國範圍的大調整，第一次是2008年，受金融危機影響，被後來的四萬億大投資所拯救；第二次是2014年，被“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”所挽回。
至於區域崩盤，案例更不少。最近的一次是2011年的溫州民間借貸危機，帶動樓市泡沫破裂。溫州房價直接腰斬，直到這一輪，還沒回到當初的頂峰。
即使後來房價一路上漲，有多少普通家庭能撐過崩盤？又有多少高槓杆者能全身而退？
香港可謂一直漲的典型，但1997-2003的大跌，讓無數人淪為“負資產者”。房價最高下跌70%以上，棄房斷供屢見不鮮。
沒有對抗風險的能力，那就不要隨意去對賭風險。
所以，即便房價一直漲，悶頭進去買房的邏輯，也不是在所有時候都適合。當市場出現調整信號時，無論多謹慎都不為過。
02
環境
內外壓力疊加，樓市冰封是必然選擇
要想了解樓市為何被全面冰封，必須要明白大環境正在發生何種變化。
對外，美國拿出了“減稅加息縮表”的三板斧，全球資金迴流，帶來人民幣貶值和資本外流的雙重壓力；與此同時，貿易爭端一直未有緩解，出口形勢受到影響，經濟下行壓力進一步加劇。
對內，居民槓桿率翻倍，高房價已經對消費形成擠壓效應，房地產領域的金融風險也處於事實上的高位。經濟下行、消費不振、老齡化危機同時到來，整個市場面臨前所未有的重負。
正是在這種背景下，樓市調控不斷加碼。既要限制需求，也要限制供給，更要限制整個市場的自由交易，既要防範資金快進快出造成的劇烈波動，也要防範樓市風險波及到整個經濟體中。
一言以蔽之，樓市冰封，以時間換空間，防範風險，為長效機制落地提供可能。
這種背景下，樓市的玩法已經發生變化。政策鼓勵你衝的時候，就不要猶豫；當政策一而再再而三喊停的時候，就要多看看前後了。
03
提醒
限售凍房的風險要謹防
這一輪樓市調控，最大的利器是限售。
限售，讓房子暫時失去流動性，從而提高炒房的時間成本，將投機資金封堵在樓市，同時減少市場下行時的拋售壓力。
因為限售多是從拿到房產證之日開始算起，而從簽約到拿到房產證一般還有一到兩年的時間，實際限售週期可能長達四五年之久。
四五年時間，什麼都有可能發生。千萬不忽視了時間的力量。
資金有時間成本，更有風險成本，這是所有投資者都必須考慮到的。
04
城市
一二線要熄火，三四線會地震
一二線與三四線的樓市邏輯完全不同。
一二線擁有產業集聚、人口流入和資金匯聚的優勢，而三四線往往都是經濟增長乏力、人口資金持續流出之地。
同樣是放水，降準降息就能激活一二線樓市，而三四線必須依靠“棚改貨幣化”這樣的定向放水才能成功。
至於三四線城市，本就是棚改貨幣化結的果。三四線房價上漲，其實就是以棚改之名定向放水的結果。
棚改貨幣化一旦熄火，三四線樓市就徹底終結。我們的結論是：過去越是依賴棚改貨幣化的城市，受到的影響就越大。
退一步講，按照最樂觀的估計，棚改貨幣化還能勉強維持，那麼2020年也是三四線城市最後的關口。
因為，2020年是全國棚改收官之年。
05
區域
沒有支撐的遠郊區跌得最快
在樓市冰封期，衡量買房投資的標準，不再是哪個區域漲得更快，而是哪個區域最能抗跌。
城市如此，城市內部也是如此。
顯然，一無概念二無產業三無人口支撐的遠郊區，必然率先開啟下跌步伐。即便有概念炒作的遠郊區，也要看這些概念最終能否落到實處，否則靠概念炒作支撐起的上漲，也最容易高位下墜，一地雞毛。
在樓市下行中期，中心城區有學位、醫療、交通、人流等硬件條件的支撐，一般不會輕易下跌，而遠郊區到處都是新房，又缺乏人口流入，二手房很少有人接盤。
06
開發商
小開發商的房子儘量不要買
這句話完整來說是：小開發商的房子儘量不要買，大開發商的房子也要看質量。
為什麼這麼說？當樓市資金鍊收緊之後，大開發商的融資渠道相對較多，受到的影響相對較少，應對風險的能力更強。
次要的原因是，在限價政策束縛之下，開發商普遍都有偷工減料的動力，房屋質量難以保障。這方面，大開發商的問題也不少，但小開發商會更加氾濫。
這是最現實的考慮。
07
房地產稅
只有一套房的不用太擔心
房地產稅的到來是大概率事件。
目前，住房信息聯網、國地稅合併、70年產權自動續期、賦予地級市以立法權，這四大準備工作已經完成，開徵房地產稅已無技術障礙。
從法律上講，稅收法定，房地產稅要在全國人大進行審議，快則今年年底，慢則五年以內。
不過，房地產稅草案尚未出臺，但從已透露的各項信號不難認定，房地產稅不會一刀切，也不會對所有家庭都徵收。
對於只有一套房的剛需，房地產稅根本就不是需要擔心的事情。
08
學位房
剛需中的剛需
這兩年，雖然租購同權的聲音一浪高過一浪，但是雷聲大雨點小，學位房依舊是剛需中的剛需。
無論是廣州推出的“租購同權”，還是北京準備試行的“學區房”，短時間都難以落地。
教育焦慮越是根深蒂固，學位房的需求就越堅挺，樓市冰封期無法改變這一趨勢。
09
剛需
拿好現金，等待入場
在樓市諮詢裡，經常聽到一句話：“是剛需就買”。
這話只有一半正確，另一半完全是不負責任的說辭。剛需的錢也是錢，相比於投資者，剛需的錢往往來自於六個錢包，更需要慎重。
那麼，對於尚未購房的剛需來說，樓市冰封期，或許是難得的入場時期。
一方面，限價搖號政策，強制讓開發商讓利於業主，這是少有的保護剛需的舉措。限價讓一手房價格遠遠低於市價，而搖號又優先向無房的剛需進行傾斜。所以，只要一手房與二手房之間存在20%以上的套利空間，剛需都不妨直接介入。
另一方面，對於換房群體來說，最好的時機正是市場穩定之時。房價暴漲，擔心踏空；房價暴跌，又擔心買在高點。只有在房價高位盤整時，才會有充分的時間進行選擇，買方市場裡沒有恐慌之說。
這個時機，正是從郊區到中心城區、從老破小到新房次新房、從普通房到學位房的最好選擇。
10
未來
等放鬆的聲音再起來
請記住我們開頭說的，樓市是有周期性的。
短期來看，如果基建不能有效提振經濟增長，仍有可能重回放水刺激房地產的老路。
具體的信號可以關注這兩個方面，
一是各地呼籲取消限購的聲音此起彼伏；二是房企融資渠道悄然放鬆，房貸利率被引導往下走。
長期來看，出生人口下滑，老齡化日益嚴峻，這是拖累房價上漲的根本因素。但城鎮化還有推進空間，放水式刺激還有可能被一再拾起，房價仍有往上走的可能。
至於崩盤，根本不用操心。如果大崩盤真來了，那受影響的就不只是房地產了。
回到現實，回到當下，樓市冰封期，多看少動，守好現金，等待時機。
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