践行再践行（ID：jianxing201612)
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51期 替你读财报：翻译“华夏幸福”的财务报告
背景资料：
2018年一季度，华夏幸福的扣非净利润21.58亿，同比增长31.83%。
2017年，扣非净利润82.72亿，同比增长37.89%。
自2018年2月2日，股价累计下跌44%。
2018年3月30日公布年报后，市盈率低至11倍，却股价累计下跌21%。
正文如下：
一、这家公司好不好
1、当前业绩
2018年一季度，华夏幸福的净利润22.87亿，同比增长30.31%；扣非净利润21.58亿，同比增长31.83%。
相当于普通人的所有收入同比增长30.31%，其中工资同比增长31.83%。
2017年，扣非净利润82.72亿，同比增长37.89%。
净现金流，2018年一季度是负值。
相当于收支入不敷出。
已经连续5个季度是负值，须要特别关注。
2、资产结构
资产负债率，2018年一季度81.32%。
相当于普通人贷款买房，首付18.68%，贷款81.32%。
资产负债率，低于同行业龙头万科的84.04%，碧桂园的88.86%，恒大的86.36%。
3、未来前景
过去8年，每年净资产收益率（利润率）基本在29%以上，只有2010年除外。
过去8年，每年扣非净利润增长率都在29%以上。
过去8年，扣非净利润平均年化复合增长率34%。
以上说明盈利增长稳定，比较快。
相信未来长期盈利保持稳定、快速增长。
到了这里，评价这家公司是卓越的公司。
二、现在是不是买点
1、从市盈率来看，股票估值便宜。
假设2018年扣非净利润增长率是34%，动态市盈率是6.7倍，远低于标准值10倍。
市盈率10倍，相当于你买一套二手房，成交价格每平10万，每年可以升值每平1万。
10年后升值比率就是1倍。这是合理价位。
市盈率6.7倍，相当于成交价格每平6.7万，升值速度还是每年每平1万。
10年后升值比率就是1.5倍。划算。
2、从股息率来看，股票估值便宜。
股息率3.5%，高于标准值3%。
相当于花100万买一套房子，出租出去，每月租金2916元，划算。
现在买入值得。
三、风险和机会
这家公司的未来前景确定，盈利稳定、快速增长，估值便宜，这是机会。
从2018年初，市场担心公司资金链会断，普遍不看好公司，市场的恐惧情绪一直拉低股价，才有股价下跌44%的结果，这是风险。
四、我怎么操作华夏幸福
如果我是投资者，我会投资华夏幸福。
因为公司前景确定，盈利稳定、快速增长，估值便宜。
资金链可能会断，我不害怕么？
对于资金链问题，我很在意，因为我们普通人没有地产财务工作的经验，没有能力判断华夏幸福的资金链问题有多严重。
但是我收集一些资料，提供读者参考。
华夏幸福的流动资产覆盖率是1.14倍。流动资产覆盖率，代表公司的偿债能力，大于1倍是合格，越高越好。
而同行业前三的万科、恒大、碧桂园，分别是1.04倍、1倍、0.93倍。
华夏幸福在2017年度的利息保障倍数是14.14倍。利息保障倍数，代表公司的偿债能力，没有合格标准，越高越好。
而行业前三的万科、恒大，分别是25.49倍、10.78倍。碧桂园的情况特殊，没有这个数据。
华夏幸福在2018年成功发行5笔无担保的公司债，共计90亿，在上交所上市。
特别是最近一笔，由中诚信评级公司评级为最高级AAA。中诚信评级公司是国内最好的国际级评级公司，市值最高的工商银行，也聘用中诚信评级公司。
有的读者可能认为，冒险买市场都不看好的股票，不值得。
举个例子，梁家辉在1984年就拿到影帝奖座。他的老婆又胖又丑，为什么他一直没绯闻呢？
因为梁家辉拿到影帝后，事业陷入低谷，没戏可拍，甚至惹来黑社会的麻烦。在这个谁都不看好梁家辉的时候，梁家辉的现任老婆来帮助他，挺身和黑社会谈判，和他共度后来的艰难日子。
结合梁家辉的例子，提前买到顶级盈利的股票，须要具备两个条件：
1，在市场都不看好的时候出手买入股票，就像梁家辉陷入低谷的时候，他老婆出现了；
2，这是个卓越的公司，就像梁家辉陷入低谷前就是影帝了。
华夏幸福股价已经跌到很便宜的位置，其卓越性在哪儿呢？
过去8年，其扣非净利润年均复合增长率是34%。按照这个速度，10年后，其归属母公司的净资产可增长15.47倍。
为了控制风险，我会投资多少仓位呢？
我会拿其他股票已经盈利的部分，或者有信心得到的未来预期收益，买入华夏幸福。
如果我已经持有华夏幸福的股票，且持股正经历亏损，那么如果持仓超过上述投资限额，会在反弹时卖出超限部分；如果持仓低于投资限额，会在下跌时增持。
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