9月27日凌晨，美聯儲宣佈加息25個基點，香港金管局緊跟著上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%。這個利率是金管局通過貼現窗口向商業銀行借取隔夜港元的基準利率。
當日，香港主要銀行宣佈上調港元最優惠貸款利率，為十二年來首次。匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港三家香港發鈔銀行齊齊上調最優惠貸款利率12.5個基點，至5%以上，華僑銀行甚至上調至5.5%。港元最優貸款利率由香港各家銀行自行確定，是貸款特別是樓市按揭貸款的基準利率。
港元掛鉤美元，一旦美聯儲上調利率，香港金管局必須跟隨。普遍認為，2020年底聯邦基金利率預期中值為3.4%，這意味著香港利率也必須加到3.4%，香港房地產按揭貸款利率也將相應上調，由此香港樓市將承受巨大壓力。
近日香港財政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環境結束了。
利率的上調讓市場最關注的是香港樓市。瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首。香港已連續八年穩坐全球房價最難負擔的城市第一位，屬於“極度負擔不起”之列。迄今為止，香港房價中值已連續上漲了27個月，僅今年上半年，房價就飆升了13%。
所謂成也蕭何敗也蕭何，香港樓市泡沫就是在過去10年的超低利率中形成的。金融危機後，幾乎所有的中央銀行都實施超級寬鬆的貨幣政策，不僅僅壓低利率，而且央行還大量印鈔票去市場購買資產。
香港作為亞洲的國際金融中心，四面八方的低成本資金湧來，然而彈丸之地，何以承受如此多的熱錢，十多年來香港樓市供不應求，香港房地產價格平均以10%的漲幅攀升。
目前香港樓市已經出現放緩跡象。香港樓市7月銷售放緩，預計8月將進一步萎，7月新房銷售合同成交1740宗，環比減少15%。8月香港樓宇買賣包括住宅、車位及工商鋪物業，全月成交僅6700宗570億元左右，分別按月下跌20.9%及42.6%。近期香港市場上湧現多宗買家在交付定金後毀約的個案，預示著樓市熱度開始轉冷。
資金的流向能夠解釋這一切，有機構統計，2018年上半年，中國內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，去年全年的數字高達70億美元。而由香港流向內地的資金卻正在逐步擴大，尤其是流向a股的。
滬港通、深港通交易活躍，北上資金加倉抄底動作愈發明顯。今年以來，北向資金淨流入2377.98億元。這些資金傾向於低估值的中大市值公司偏愛大消費類行業、金融類行業。近期還打開了香港同胞赴內地購置房地產的大門，這無疑對香港樓市都不是好消息。
很明顯相較於泡沫嚴重的香港樓市，a股今年的連綿陰跌已經相對安全，尤其是一些大市值的股票具有配置價值。然而，本人認為這些資金並非就是外資，也可能是早就流入香港的內地資金，轉戰北上。
香港儘管與內地的經濟和金融市場聯繫越來越緊密，其資產價格受內地市場的影響越來越深遠，但是港元卻長期掛鉤美元，當美聯儲貨幣政策開始緊縮時，內地的貨幣政策仍然無動於衷，這讓金融市場開放的港元及其尷尬。
香港樓市對於香港的金融體系攸關生死，泡沫破裂也會影響內地金融市場。筆者注意到近期相關監管機構已經未雨綢繆，比如醞釀在香港發行央票等等，這些措施的最終效果仍待觀察。
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