如果最近你的朋友圈沒有被“地產中介”、“房租暴漲”、“長租公寓”、“自如”、“鏈家”這些熱詞刷屏的話，那你可能有點遠離風暴中心了。這些時下最IN的熱詞來自於正在發生的一系列連鎖事件，正在吸引著每個北漂的眼球，因為，這與他們自身利益最為關係緊密，甚至左右著他們是否還能繼續留在這個城市裡。

事件的緣起是一篇非常標題黨的文章《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》，文章裡描述了一個良心房東，他自己位於天通苑的120平米的三居要對外出租，本來他預計租金為7500元/月，結果經過自如和蛋殼兩家公寓爭搶抬價之後，居然蛋殼以10800元/月實付11個月的租金回報獲得勝利。比房東的預期高出44%，整整3300元。雖然屬於得利方，但眼見房租市場漲勢如此兇猛，這位良心房東還是發出了一聲嘆息：長此以往，年輕人怕是越來越活不起了。

緊跟著這篇爆款文章刷屏的是原我愛我家集團研究院院長鬍景暉的離職消息，起因是近日，胡景暉在一次電話會議中炮轟資本大幅進入長租公寓，助長了長租公寓拿房的氣焰，例如自如、蛋殼等長租公寓運營商居然以高出市場價20%-40%的價格爭奪房源，再以更高的價格放到市場中去，胡景暉認為這是人為的推高房租，是嚴重違背市場規律的行為。胡景暉稱：一旦大規模的長租公寓出現資金鍊斷裂，將會出現房東驅趕房客的現象，到時將會後果不堪設想。

這番激烈的言辭很快將事件發酵，一天後胡景暉宣稱已從我愛我家辭職。原因是自己的那番言論將矛盾對準了鏈家旗下的自如，鏈家董事長左暉要求我愛我家集團董事長謝勇管好胡景暉，不然鏈家將與我愛我家在輿論上全面開戰。胡景暉稱自己的這番仗義執言令自己被供職了18年的我愛我家切割。雖然我愛我家董事長謝勇一直保持緘默，但左暉卻立刻出面澄清，自己從未聯繫過謝勇，也從未說過威脅我愛我家的話。

雖然目前胡景暉的離職事件仍然說不清誰是誰非，但可以肯定的是，房租暴漲是事實。根據中國房地產測評中心近日發佈的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》顯示，深圳、北京的租賃幾個指數同比持續呈現上漲態勢已經超過19個月。

僅以北京為例，2018年前7個月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%。單月來看，7月北京每平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%，租賃成交環比增加19.2%。我愛我家研究院數據則顯示，2018年7月，普租的租金均價環比上漲6.2%。根據《財經》所採訪到的北京租戶提供的數據顯示：相比去年同期，單間月租漲幅高達35%，低者也有20%。

房租暴漲的鍋，資本至少背一半

首先來看，到底是是不是資本惹的禍呢？事實上，資本的長驅直入對於房租絕不是沒有影響的。目前，長租公寓是房地產領域非常熱的概念，無論是房企，還是互聯網企業亦或是中介機構，正在紛紛搶食這塊蛋糕。而資本的助力，一向講究的是頭部效應，只投行業的前幾位，助力其在搶跑時始終保持高速運行。這就必然造成了一些企業在擴張速度方面，尤其在搶奪房源方面，用力過猛，出手過重。

另一方面，由於前期租賃市場發展的不夠完善，造成了優質房源的供給不足，尤其是在大城市打拼的年輕群體，他們非常需要這些優質的租賃房源，資本的粗暴介入助長了一些中介企業的氣焰，他們大舉進入市場搶房源再高價租出去，這種情況對於短期房租暴漲確實起到了一定程度的推動作用。

胡景暉也表示：長租公寓在發展，但資本進入後，這個行業跑偏了，房源被高價收購，為了讓資本滿意，本來大量不需要裝修的房子，也要統一標準化裝修，大量七八成新的傢俱家電被置換，這些成本難道不需要攤到房租裡嗎？可見，資本想完全推開這口鍋，也是不可能的。

但是，完全讓資本背這個鍋也是有點委屈的。再來看一組數據，以北京和深圳為例，數據顯示，2017年北京普租租金同比2016年增幅為9.0%，2018年為15.2%，相比而言北京自如整租的這兩個數據僅為4.8%、7.5%。同樣2017年深圳普租的租金同比2016年增幅為0.6%，2018年為9.4%；深圳自如整租租金2017年同比不增反降了0.2%，2018年為增幅僅為6.9%。房屋普租市場租增幅遠高於自如整租。

其實，房價也好，房租也好，終究根本是受市場左右的，無論作為市場佔有率不足5%的自如也好還是蛋殼也好，確實不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業自營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響了企業和行業的長期發展。

資本背，資本背，資本背完誰來背？

十年以來，一線城市的房價暴漲肉眼可見，而租金與城市人口淨流入、就業率、租房供應量等息息相關。以目前中國一線城市的租住供需關係來看，不斷被放大的供需矛盾才是造成房租暴漲的真相。

一線城市以就業機會多，醫療、教育、公共服務水平高等因素常年吸引著全國各地人口匯聚此地，也因此常年處於人口淨流入狀態，而近來以北京市為首的集中清理拆除違規公寓、群租房和隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，也是導致市場上低端租賃房源減少的原因之一。

同時“黑中介”、“二房東”等不合規房源也被整肅下架，掛牌房源總數一直呈現下滑態勢，加上資本助力中介機構大舉收房，才導致需求端的增長助推了租金的爆發式上漲。

另外，房地產調控組合拳通過“四限”抑制地產投機，加上去槓桿進程中房地產企業融資渠道全面收緊，開發企業開發週期延長，客觀上也阻礙了全社會住房供給的提升，另一方面限價帶來了比較穩定的二手房價格，房東傾向轉租為售，短期內也降低租房供給了。

長期來看，房租上漲是大勢所趨

有研究表明：截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%，也就是說當房價不變，租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之後可以收回成本，但是類比於世界其他國家，即使是租金回報率最低的日本其最近回報率也在2.7%左右，接近中國的兩倍，而像最高的澳大利亞租金回報率甚至接近了中國的三倍達到了4.4%。

這也由衷反映了一個問題：

宜信財富目前已經重磅推出了大中華房地產股權私募母基金，這支母基金重點關注國內一線和二線核心城市的辦公、商業、物流以及較為創新概念或運營模式的共享辦公、長租公寓等增值型和機會型的房地產機會。這支經由宜信財富房地產母基金團隊精心打造的產品，將為國內投資者帶來新時代投資中國房地產市場的新機會

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作者 鄧婉鑫

圖片來源　視覺中國

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