撰文：乔治 美编：丽君 校对：紫藤
近日，一大波绿博组团利好出现。
且不说建业J18城市文化综合体的横空出世，让很多人对绿博商业刮目相看；还有绿博文通路综合地下管廊的规划和即将开工；绿博新闻总是夺人眼球。
此外，8月份中牟县北京举行招商推介暨重大项目集中签约仪式。12个大项目集中签约，协议总资金220亿元，另外还有产业发展投资基金100亿元。
来看看这些具体项目：
一大批重点项目的签约标志着该地区又向前买入了实质性的一步。
【一】绿博在发展
从长远看，我们坚定认为这里依然是郑州最具发展潜力的区域之一。
首先，绿博组团的定位是引领国际新商都的文化产业先导区，具有国家级职能的文化创意产业园区，辐射中原经济区的文化旅游目的地，面向郑州都市区的田园城市示范区。绿博组团的很多重点项目是副省长亲自挂帅，这里规划之高，令人惊叹。
其次，绿博组团产业林立，全国及本土各大开发商争相进入。自官方正式提出建设“郑州国际文化创意产业园”，并由原来的36平方公里扩展至132平方公里。自2013年3月成立以来，园区以建设“国际、现代化”时尚创意旅游文化新城，打造“东方奥兰多”为发展目标，坚持高起点规划、高标准建设、高层次招商，全面推进园区建设。目前绿博组团已经建好及待建的项目有：绿博园、方特欢乐园、杉杉奥特莱斯、郑汴中央公园、华谊兄弟电影小镇、极地海洋公园、海宁皮革城、泰迪熊小镇等等。
最后，绿博组团的住宅用地基本限高24米、45米、60米、80米这几个指标，90%地块的容积率只有2.0和2.5两个指标。从源头决定了区域项目的低密度。同时，区域气质好，地块纯粹，没有历史包袱让这里成为郑州未来最具有想象的区域之一。
以上这些东西，天不变，道亦不变。
我们再从微观层面上升到宏观层面，河南有一亿人口基数，而郑州作为整个河南单核发展城市，虹吸能力非常大，放在全国也是人口净流入最强的城市之一，同时，郑州的GDP增速也高于全国，未来发展潜力巨大。同时，郑州是一座非常年轻的城市，短短几十年发展，就成长为长江以北最牛的省会城市，这点非常值得我们自豪。因此，从大的方面看，郑州整体未来的大环境是非常明朗的。
以上这些因素，从未发生也不可能发生改变，那么影响绿博组团房价逻辑的其他因素是什么呢？
只是阶段性的“可变因素”。
这个可变因素就是政策。
我们要明白一个逻辑：
这个可变因素的影响是全国的，纵观房地产市场，每一次调控都带来了市场的短暂飞速上扬，而之后，就会进入一段楼市的稳定期，而这个稳定期恰巧就是购房的最佳时期，历史总是在不断的轮回，默然回首我们会发现，2008-2009年，还有2013年-2015年其实都是上车的好时期。而郑州楼市经过2016年的暴涨，2017年的调控就进入了2018年的稳定期，以史为鉴，可以知兴替！
所以，绿博的稳定现状只是整个中国房市大潮流中一个太普遍的现象，不要大惊小怪，多看看楼市历史，多了解一下周期规律，别动不动就说绿博不行了。
【二】五号院
在过去，东哥探盘一直看好白沙、绿博的发展空间和房地产未来发展价值。
这只是地段因素。
但除了地段，我们还需要看开发商及产品因素，首先说说开发商。
在绿博组团，大开发商云集，竞争激烈。有外来的万科、碧桂园、融创等，还有本土的名门、亚新等。可以说，能够在强者林立的绿博杀出一条血路，夺得销售冠军必有其独特的魅力，而这个销冠，就是一家我们本土的开发商：康桥集团，而这个楼盘就是：康桥香溪郡！
康桥香溪郡作为2017年的绿博组团的销冠，自然成为人们购买绿博楼盘的首选之一。
我们曾不止一次的发自内心的去称赞康桥这家本土开发商：
他各区的二手房都是区域中最高溢价楼盘之一；
他的物业是郑州市民最满意物业之一；
他的老带新比例放在郑州也是最高之一；
其景观打造我认为即便放在全国也绝不逊色。
这些都是不变因素，这是我们敢称赞康桥的底气，即便在当下，我们也觉得康桥的这个楼盘值得信赖，你现在所担心的事情，放在三到五年后你会觉得是那么的可笑，就像你现在回想一下五年前的自己有多可笑一样。
来看看其具体产品：
康桥香溪郡位于绿博组团核心位置。目前在售、待售的是其5号院产品，位于整个楼盘东部。
5号院东临广惠街、西临紫薇路、南临宝兴路、北临平安大道，占地面积约124亩，规划建筑面积约27万㎡，住宅建筑面积约20万㎡，容积率为2.49，绿化率35.10%，共计17栋楼，车位配比1:1以上。
从整体指标来看，这个地块非常优秀。又打造于一个靠谱的开发商康桥。
康桥品牌，康桥物业老生常谈，一个字，中。不信你去任何一个 康桥已交付小区看，不再啰嗦。来看看具体产品：
5号院除了17栋楼之外，内部配备18班幼儿园，由康桥集团自身的精英幼儿园办学管理，从这点考虑，其办学条件及师资品质均有保障；同时5号院自身有约3000㎡社区商业，能满足业主的日常生活需求；5号院西侧为小学、托老所等公共配套设施，项目南侧有集中商业，附近有医疗、体育、公园用地。
在公共区域方面，该产品在康桥现有造景体系之上，萃取中西方园林的观赏和功能特色，融入科技元素与人文关怀，打造出六维画境景观。
据置业顾问介绍，分别是迎宾水境、阳光庭境、活力动境、归家乐境、休闲林境、多彩繁境，六维画境。
来看几张效果图：
在具体的产品上，这个地块的户型筑面积约94-144㎡不等。
关于康桥这个地块的户型我们要着重说两点。
1）上车相对容易
可以说，绿博相对紧凑的户型有一定的稀缺性。从约94平开始起步，这样购房门槛就相对较低了，不管是从总价还是首付，让人有更多的选择，用最少的资金，去抢占郑州未来最强大的文旅资源。
另外，在出售的时候，相对紧凑的户型需求量更大，购买范围人群更广，从而变现相对容易。
2）全系宽厅住宅
康桥在户型的设计上下了不少功夫，在相对紧凑的面积段做到了全系宽厅。让宽厅不再成为大户型的奢侈专享。
此前，这种设计一般都是在豪宅中出现的，来看一张深圳湾壹号宽厅美宅的图片：
可以说，全系宽厅设计也是香溪郡5号院最大亮点之一。特别是最近几年，从豪宅中流传出来的宽厅户型设计，因为更大的采光面和通风效果，受到越来越多购房者的青睐。
但此前，大宽厅往往都是在大面积段的豪宅中才会出现，而康桥独具匠心，在一百平出头的户型中就能有如此设计，让业主入住之后尽享豪宅居住体验。尤其是其建筑面积约128平的户型产品：
同时配以南北双阳台设计，让实际使用面积更多，后期业主可以自行封闭与客厅连接，达到空间最大限度的利用。
来看几张宽厅实拍图：
关于康桥这家开发商，我不再啰嗦，因为其品质和口碑早就口口相传。关于康桥的产品，再容我多说几句。
还记得我曾经就住在二七区的康桥华城，这个楼盘当时均价也就1W元左右，而地铁一号线开通后，同样位于大学路上，离地铁更近的X苑名都直接从9千涨到1.2W，而康桥华城几乎没有上涨，还在1W左右徘徊，但几年过去后，那个地铁盘目前售价在1.6W左右，而目前康桥华城二手房几乎突破两万完成超车。背后的逻辑是什么？就是这个楼盘的品质及持续的物业管理令康桥楼盘持续保值升值。
因此，当时朋友也想在那个地段买房，看上了旁边的X寨花园和康桥金域上郡，我直接没有考虑，给他推荐了康桥，如今康桥金域上郡的升值远远大于周边小区。
因此，凡是购买康桥楼盘的朋友都要明白，你购买的不是一次性的产品。而是持续的服务和升值保障，一家好的房地产公司不是普通的开发商，而是生活服务商。而这个服务，你不要问我，请去问康桥已交付小区的业主。
【三】观点
1.从宏观层面讲，郑州的发展前景是明朗的，是一个人口净流入城市，未来是可期的；从中观层面讲，绿博的定位，区位优势依然存在；从微观层面上讲，康桥的品牌，物业景观及创新能力都是从未改变的。众多的不变因素可以说这个楼盘是有着很强的价值支撑的。
2.这里地段，开发商及产品毫无问题。康桥开发的产品，以5+好房为标准，设计出全系宽厅户型，符合未来发展的潮流，同时，紧凑面积段的产品让更多的人群有了选择的余地。
3.众多的因素都没有改变，唯一改变的因素就是政策。但政策是面向全国，没必要只把目光盯向绿博，然后去无限放大。绿博只是全国一个缩影而不是特例，这个逻辑一定要搞明白。
4.仔细看康桥香溪郡的整体规划，你会发现5号院的高层产品是河景房。东边就是公园、河流和海昌海洋公园。这是事实。
关于未来，不妨这样考虑一下。如果放开限购，首付20%，利率9折，绿博为呈现什么态势？
或者再单独想一下，就算利率上浮首付30%，仅仅放开中牟新郑以及荥阳的限购，哪一个组团会率先发力？
成大事者的人，永远不要在乎一城一池的得失，一定要扩大格局，目光放长远。明白了这些，你就知道了未来绿博发展的逻辑！
备注：本文图片及内容来自于网络及实地探盘。一切信息以开发商公布为准。
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