最近一貫唱空樓市的謝國忠先生改口了，他認為房地產已經金融化，所以你要想炒房賺錢也是可以的。謝國忠一直是價值投資堅定的捍衛者，在之前的20年，他一直堅持房住不炒的理念，也讓很多跟隨者在幾輪房價上漲中堅信樓市要崩盤，在觀望中錯失了從屌絲晉級中產的機會。
從2008年之後，中國的房價就具備了光一樣的二象性。一方面，房價漲幅與貨幣增長之間有強相關性；另一方面，房價又體現了中國城市化進程的飛躍，大城市在聚集人口，而被嚴控的住宅土地數量不斷推高了房價。中國房地產的槓桿率遠遠低於世界平均水平，經濟學家普遍認為今天的房價收入比和租售比過低並非泡沫。
謝國忠說的房產金融化指什麼？
由於房價與社會融資規模（簡稱社融）增長高度正相關，所以普遍認為房價具有金融屬性，正確的認知是把房價看成一個與貨幣金融運行密切相關的資產價格。
如圖一所示，在過去十多年中，房價漲幅與信貸規模增長之間有極高相關性，而且社會融資規模變動領先房價變化：社會融資增長得越快，房價就漲得越快。
信貸規模和房價成正比是再正常不過的事情。在任何國家，不動產的單價都比收入高很多，購房者一般需要藉助銀行貸款才能買房。所以，當銀行放鬆信貸政策的時候，社融增長會比較快，流向房地產的貸款也會比較多，房價漲幅也就更大。也可以說是房產的需求刺激了信貸的增長。而在房價上漲的過程中，作為抵押物的價值也在上漲，社融增長與房價上漲之間容易形成相互加強的正反饋循環，令二者同步走高。
在任何一個國家，房產都是經濟中的重要資產。除了居住功能之外，人們也願意通過買房來實現儲蓄的保值增值。而在房價上漲預期比較強烈的時候，純粹為了獲得資本利得而進行的投機性房產交易也會增加。為了獲得儘可能高的回報率，投機交易者往往會借入較多資金。在實體經濟基本面變化不大的時候，房價卻有可能大幅度波動。從這個意義上來說，房價具有比較明顯的貨幣金融屬性。
房價更是房產的實體體現
儘管房價具有金融屬性，但它的實體屬性卻更為顯著。城市居住的供需關係導致了今天的房價水平。
對中國城市居民來說，房產上附著了許多公共服務資源。有沒有房子，基本決定了一個家庭能否在一個城市紮下根來，能否享受這個城市的公共服務資源，能否給自己的子女提供一個健康成長的環境。由於對城市生活的嚮往，中國城市化進程不會中止，大城市住房稀缺的特點難以扭轉。
2016年，中國大陸城鎮人均居住面積已接近37平方米，同年，中國臺灣的城鎮人均居住面積已經超過47平方米。在未來10到20年裡，每年仍然會有千萬規模的農民轉變為城市居民。在人們對換車已經習以為常的時候，沒有理由對居民的換房需求表示驚訝。北京上海這樣的一線城市，二手房交易數量已經大大超越了新房交易量，不斷換房成為了人們追求美好生活的具體表達。中國城鎮居民的住房需求還遠遠沒有達到飽和。
同時，中國城鎮地區的房地產供給明顯不足。如圖二所示，2017年，中國城市房屋完工面積、真實GDP和汽車產量分別是2005年水平的1.9倍、2.8倍和5.1倍。房地產是中國塵世供給的一塊短板。
誰導致了作為實體的房產如此稀缺？
土地供應稀缺和壟斷導致了城市房價的高漲，2004年是中國房地產市場和土地市場的轉折點。這一年，全面實行了“招拍掛”制度（招標、拍賣、掛牌），地方政府因而開始行使其對土地供應的壟斷權。壟斷者總是傾向於減少供給、推高價格以獲得壟斷收益，這使得土地供應增速大幅減慢。
在2005年之前的8年，中國土地出讓總面積的年平均增速為28%。而在從2005至2017年這13年中，土地出讓年平均增速僅為-4%，比前些年下了個大臺階。城鎮住宅完工面積增長也走出了類似軌跡，平均增速從2005年前的17%下降到之後的4%。隨著土地和房屋供給增速的大幅下滑，房價增長明顯加快。土地和房屋的供給不力是過去十多年來中國城市房價持續上漲的根本原因。
房屋完工面積增長快的城市，房價漲幅一般較低。這是房價真實屬性的又一有力證據。因為如果房價上升是由貨幣高增長帶來的，那應該造成全國各個城市房價同等幅度的上漲。城市間房價漲幅的分化，以及房價漲幅與房屋完工面積之間的負相關性都說明，房價上漲的主要原因在房地產供給，而不在貨幣。一線城市越是有吸引力，土地供應面積反而無法滿足需求。然而由於投資傾斜，本難以發展的中東部小城市近年建設加速，造出了很多無人的工業園和居住區。
十字路口上，中國樓市再次迷茫
既然中國近十年來的房價上漲是金融和實體雙重因素疊加起來的。把這二者結合起來方能完整把握中國房價的運行邏輯。目前，中國正在構建促進房地產市場穩定發展的長效機制。長效機制如何構建，將決定中國的房地產市場是會進一步的走向市場化，還是會開倒車地走回非市場化的老路。
去槓桿的金融調控手段只看到了房價的虛擬屬性，將房價上漲看成貨幣吹出來的泡沫，試圖用緊縮政策來試圖擠泡沫，而不是根據房價信號的引導去增加土地和房屋供給。這種調控難以抑制房價的過快上漲。
此外，政府供應的土地還需經過地產開發商的建設才能變成房屋供給。因此不宜過度緊縮開發商的融資。開發商的融資既影響開發商對土地的需求，更影響著房屋的供給。一味壓縮開發商的融資會打擊房屋的供給，在地產市場中形成更嚴重的供需矛盾。
在最近十多年裡，中國房價持續上行的根本推動力是地產市場的供需失衡。加之高房價所引發的房價上漲預期，卻可能帶動投資與投機性需求，令地產需求反而膨脹。在這樣的供需長期失衡的背景下，房價持續上漲的預期很難被打消。這種預期使得房產成為受人青睞的資產，投資屬性被不斷強化。如此循環往復，房地產市場就很快會進入過熱狀態，迫使政府出臺調控政策來抑制房價漲幅。
幾十年計劃經濟的歷史已經充分證明，離開了市場，經濟狀況只會變得更差而不是更好。沒有了房地產市場，房價可能不再是問題，但房地產和住房的問題只會更加激化。只有增加土地供給，才能根本性地平抑房價。
問題是，過去十多年中，雖然進行過數次房產調控，但都沒有化解地產市場供需失衡這個根本矛盾。政策主要通過房屋限購、信貸緊縮等措施來抑制房地產市場的需求，而並沒有採取有效措施來擴大地產市場的供給。每次調控之後，都意味著更加猛烈的反彈。
在今天出口乏力，嚴控信貸，消費疲弱的時候，你認為樓市調控和房價將向何處發展呢，請給我們留言，說出你的觀點。
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