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大面積出現灰色房租貸的現象，恰恰是中國長租房市場結構性缺陷的結果。包括灰色房租貸在內，所有問題的根本癥結就是經營長租房的利潤太低。

事情的真相是，在扶持長租房經營的政策導引之下，金融機構對缺乏利潤支撐的長租房企業放貸，長租房企業則以房租貸形式把其中的金融風險部分轉嫁到租客頭上。

招商觀察特約撰稿 | 關不羽

房地產的“江湖”一直是輿論的焦點。經過一輪輪調控的打壓後，傳統的“買地—建房—售樓”型企業越來越沉寂。可是，這邊還沒消停多久，那邊方興未艾的長租房市場“喜訊”頻傳，各種爭議引發了社會輿論的高度關注。

資本湧入、房租大漲、新興企業迅速破產……房租貸（或稱租金貸）成為最新的爭議焦點。

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8月17日，我愛我家前副總裁胡景暉在一場電話會議中公開行業“潛規則”，指責一些長租房企業為了擴大規模，加價搶購房源。他的金句——“

8月20日，彷彿為了以最快速度印證胡景暉的“爆倉預言”，杭州長租公寓公司“鼎家”發出通知：公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。

鼎家停止運營通告；來源：每日經濟新聞

8月22日晚，一篇名為《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》的自媒體文章被廣泛傳播。該文斥責“長租公寓涉嫌利用法律盲區侵犯租客和房東的權益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客以及全社會”。終於引起了對房租貸的全面關注與討伐。

8月27日，深圳互金協會下發《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，要求深圳互金平臺嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作。

據啟信寶統計，去年2月至今的一年半時間，全國已有8家長租公寓機構因經營不善先後爆倉，除了上述提到的鼎家公寓外，另外7家分別是GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優租客以及愷信亞洲，分佈在深圳、廣州、上海、長沙及杭州等地。

其實，正常的房租貸並不是什麼新生事物，只是個人消費貸款在租房市場的衍生產品。大品牌的長租房公司在操作房租貸時，由企業的金融平臺為租客提供少量的貸款額度，一般相當於幾個月的房租，租客可以自願選擇使用與否。在這一模式中，房租貸只是單純的消費貸，也沒有什麼特別的風險。

但是，中小長租房公司的房租貸實際上是一種灰色甚至黑色的金融操作。放貸機構一次性將1年甚至2年的租金打給公寓運營方，由長租房運營方支配使用這筆資金，並承擔相應的貸款利息。租客進入後，長租房公司對其施以利誘、欺瞞甚至捆綁銷售的方式，以“房租分期”的名義，讓租客按月向放貸機構支付房租。這一模式的本質是把投資貸款“轉”為消費貸款，這一“轉”之間風險陡然增加。最明顯的是，如果公司因經營不善無法維持與房東的租約時，租客無房可住卻依然承擔還貸義務。

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理論上講，解決這種“灰色”房租貸並不困難。通過強化監管，規範長租房公司、放貸機構與租客之間的貸款關係，斬斷個人消費貸款與企業投資貸款之間的關聯關係，“爆倉”風險也就不復存在了。可是，這樣操作就能讓長租房市場“健康成長”嗎？

面對市場中出現的問題，最忌諱的就是不觀察問題的形成機制，一味訴諸道德討伐。簡單粗暴地歸咎於“資本逐利”“企業無良”，只會掩蓋真相。大面積出現灰色房租貸的現象，恰恰是中國長租房市場結構性缺陷的結果。包括灰色房租貸在內，所有問題的根本癥結就是經營長租房的利潤太低。

經營長租房有兩種模式。一種是自有自建自營出租的模式，積極拿下多塊自持住宅地塊的萬科就是如此。萬科高級副總裁譚華傑在接受《界面》採訪時說：“假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%。目前沒有任何一個企業能夠做到2.4%的融資利率，所以看起來這根本不可行。”

實際上，萬科的長租房項目走的是高端路線。比如萬科翡翠書院，其“10年180萬元的租金”一經公佈就引發外界關於“天價租金”的質疑。萬科強調項目的客群主要是“高管、高知、高淨值”。優質企業經營的高端市場，利潤率也不過2.4%，自有模式的租金利潤“天花板”太低了。

北京萬科翡翠書院（效果圖）

另一種模式是中小長租房企業普遍採用的轉租模式。與自有模式相比，轉租模式既沒有固定資產的升值預期，又沒有集中管理的成本節約，利潤率只會更低。據業內人士稱，轉租模式的利潤率最高不過3%，普遍在1%到2%之間。像業已破產的“鼎家”為了追求高速擴張，甚至出現與房主簽約月租4000元，而收取租客的月租僅為3300元，房租倒掛，利潤為負。

過低的利潤率導致了長租房營運實際上都很難持續發展。其實，追根溯源，中國一線城市房地產市場長期存在的租售比過低已經決定了長租房產業的利潤空間。以這次成為輿論焦點的北京為例，租售比經歷了10年下跌，從2008年的3.5%下跌至1.5%。其長租房經營既沒有實際利潤的空間，也沒有多少未來想象的依據。這輪長租房經營熱潮並非市場自發形成的投資窪地，而是房地產調控政策引導下的人工熱點。

人工熱點也逃不過市場規律的支配。利潤率低下的現實條件，逼迫企業急速擴大規模以增加現金流、攤薄成本。所謂“中介哄搶房源”“黑中介抬高房租”，絕大多數只不過是企業的生存之道。即使30%-40%的房租漲幅，北京的租售比也只是略高於2%。在這一租售比水平上，正常經營的長租房企業哪裡能產生什麼“暴利”？

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事情的真相是，在扶持長租房經營的政策導引之下，金融機構對缺乏利潤支撐的長租房企業放貸，長租房企業則以房租貸形式把其中的金融風險部分轉嫁到租客頭上。這一危險的路徑打開後，迅速蔓延到整個租房市場，極端情況下甚至衍生出房租貸變“套路貸”的惡性操作。

當輿論討伐“資本湧入長租房市場”的“罪惡”時，卻沒有注意到驅動資本湧入的動力恰恰不是正常的市場驅動。在政策定調長租房營運作為房地產調控的手段之一前，哪有什麼長租房營運企業？低下的租售比限制了這一行業的利潤現實空間與想象空間，根本不可能吸引資本進入。

在這個市場中，長租房需求潛力確實巨大，但是需求方的支付能力並不強，承受價格上漲的能力有限。而原有的出租方在很低的租售比條件下分散自營，也沒有多少降價的餘地。因此，中國一線城市的租房市場只有輕資產運作的中介機構絕非偶然，而是市場選擇的唯一結果。市場生態決定了，重資本、重資產的長租房企業很難發育。

那麼，政策定調發展長租房產業作為傳統房地產的補充與替代後，利潤空間打開了嗎？沒有。

以金融扶持為主的資本導入能改變這一市場格局嗎？也不可能。

沒有產業生態的改變，沒有配套更多扶持政策的出現，僅僅是金融政策的“放水”，資本就湧入了這一新興的行業，其盲目性不言而喻。資本方進入後發現理論上的巨大需求並不能支撐企業的利潤空間， “化蜜糖為毒藥”也就難以避免。在此情況下，再以新一輪政策干預能使情況得以改善嗎？

可以限制市場競爭房源，卻不能解決企業規模擴張的需要。

可以限制房租上漲幅度，卻不能解決企業利潤低下的困境。

那麼，管控房租貸，就能讓正常經營的長租房企業擺脫金融風險嗎？

中國房地產市場經過了一輪輪的政策調控，市場操作的空間越來越小，但是問題並沒有隨之減少。

一言以蔽之，讓買得起的買不到，不等於買不起的就能買得起了。

將這一根本性問題轉移到所謂長租房產業，寄望於長租房能實現“房子是用來住的”，只是把“政策調控-市場反彈”的怪圈延伸到新的產業領域罷了。

用政策調控解決老問題，市場就會產生新問題。此消彼長，越調控、問題越多，政策導向到政策調控的“反轉”不斷，市場機制在外部干預反覆折騰下失靈，這才是真正的問題核心。

長租房經營的困局是結構性的、根本性的，灰色房租貸之類的具體問題只是皮相而已。

—— END ——

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