撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
十一长假结束了，这个假期发生了很多事，从万科活下去，到碧桂园砸楼盘；从NH争端、到芯片门，再到美副总统演讲，从FBB怒罚9亿，到全球股市大跌，1亿股民的心情，也跟着来回坐山车。正当股民朋友担心的时候，央妈突然祭出大招，降准了！ 这次比往常力度大，下调人民币存款准备金率1个百分点。
这是2018年以来第三次降准。2018年4月与6月，央行分别降低准备金100与50个基点，本次央行再次降准100个基点。今年以来，已经累计下调法定存款准备金率250个基点。此次降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF）。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。
根据央行官方表态，这次降准的目的在于，一是通过降低中小企业的融资成本来支持实体经济发展，二是优化商业银行和金融机构的流动性结构。
此次降准消息一出，朋友圈都刷屏了，尤其是地产人，那股劲，感觉有望重回今年年初，部分中介又开始鼓吹“地产升温”、“房价上涨”。
可以明确，本次定向降准，短期内与房价涨跌基本没有关系，也改变不了目前相对冷却的状态。
有几大原因：
一、央行降准，是补充了一定的流动性，但利率上行和流动性紧张的大环境并没有改变。别看降准1%感觉钱挺多，但60%都要马上还回去，剩下40%要求定向给实体经济和小微企业。
对房地产而言，要获得银行资金的难度和成本，已经比去年提升了很多，此次降准对房价的刺激作用几乎为零。而在当前的强监管压力小，银行也不敢违规让资金流向房地产。
二、今年以来，在“房住不炒”政策的实施之下，房地产调控不放松甚至趋严。据不完全统计，全国各地已经出台了多达380次以上的调控政策，限购，限贷，限价，限售，限商、限离，能限的行政手段都用上了 ，目前而言，房地产市场已经得到基本控制。
受房地产调控趋严以及银行信贷控制影响，从土地流拍到（一线城市）房价阴跌，成交量收缩的冰封状态，部分二三线城市房地产市场开始回落。昆明也不例外，对政策和市场的滞后问题，从7月份调控到9月份才有所反映，尤其在新房板块，调价的楼盘越来越多。
也就是说，只要房地产市场调控不松，央行降准预计对房地产市场的影响非常有限。房地产企业，仍应做好过冬的准备，跑量和回款应该是其两大核心要务。
三、有人会说，今年4月份和6月份的两次降准，意味着宽松、放水，因为每一次连续降息、降准，就是希望基建、房地产救市，必然是房价上涨，此次降准，基本不会有例外。但别忘了还有房地产调控的基调和银行风险控制。最为重要的是，降准或许对房企的资金链或许有一定改善，但对购房者几乎没有影响。
回到昆明市场，又是怎么样呢？
政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，昆明7月份出台“限涨”调控政策，每12个月内，商品住房的价格上浮不得超过6%。虽然在国家统计局数据下，无论新房二手房在7月份8月份都在上涨，但新房市场的冷却在9月份已经有明显的感知--
投资客锐减，连网（cheng）红(gong)热盘都在跑量，大部分楼盘都在极力抢时间抢客户。在新房政策调控后，昆明二手房在经历了一段相对活跃甚至暴涨的阶段后，也开始有些疲软了，挂出的房源不再如之前的那么抢手了。而新房受限相对较多，定价太高无法通过网签备案，定价太低又担心老业主讨说法（昆明南市区已出现了业主维-quan的楼盘），所以国庆节很容易借势搞特“价”，要么集中在节前掳一波客户，要么借机搞优惠，粗略估算了一下国庆节搞特价的楼盘不下两位数，有些楼盘价格定价直接回到去年的价格水平。
从客观的角度，搞特价行为在我看来，只能说开发商少赚点。举个例子，某开发商拿地成本不及4k，卖1w元的时候可以保证不亏，开盘定价1.2w，市场行情好的时候可以卖1.5w甚至1.8w，为了年底跑量卖1.4，同样可以赚钱，只不过比高峰值的时候少赚4k/平。
既然政策不允许房价上涨，也不会让房价跌。本质的原因在于地价和房价直接的矛盾问题，土地价格飙升推动房地产开发成本的增加。统计数据显示，2018年上半年，全国土地出让金收入26941亿元，同比增长43%，土地平均溢价率23%。2017年，中国人均可支配收入25974元，比上年名义增长9.0%，扣除价格因素，实际增长7.3%。
在昆明万众瞩目的“史诗级”土地拍卖，将于本月11日网上进行，1291亩土地，如果最终以102亿的交易起价成交，将双双刷新昆明总价地王与最高楼面价记录，其中一宗地最高楼面价达到11988元。
无法控制高企的土地成本，就很难让房价下跌，当然，房地产市场调控目标是维持房地产市场平稳发展，不让房价大涨也不允许房价大跌。为此经济学家马光远说，降准可以稳预期，稳经济，特别是稳房价。
但不可否认的是，通货膨胀加剧，人民贬值已是常态。即使房价不涨，就以目前人民币印刷的速度和数量，不动产依然是目前最能保值的方式，没有之一。
当然，站在长期来看，以昆明城市国际性的定位和得天独厚的资源优势，城市发展还有很大空间，房价依然还有上涨的动能。
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