在寶萬之爭戰火初燃之際，對姚振華的意圖，外界最主要的猜測之一是，他打算借萬科平臺，讓寶能地產快速進入地產第一梯隊。
腦洞更大的說法是，如果沒有對寶能地產做大的訴求，可能也不會發生寶萬之爭。
不論靠譜與否。今天，姚振華對地產的野心還在繼續放大。他或許並不是那種會輕易放棄原計劃的人，如果一條路走不通，那就換一條。
董小姐挖掘到了寶能地產的上市計劃，以及這家公司對自己的高期許。此事還處於相當保密階段。
瞭解之後，我的第一反應是相當驚訝，思忖良久，決定不予置評。
以下是乾貨奉上。
《財經》記者獨家獲悉，寶能地產正在緊鑼密鼓地籌備上市，首選A股，但也不排除香港上市選項。該上市計劃啟動於2017年夏秋之際，默默推進至今。
上市路線之一是IPO。
寶能地產計劃在引入戰略投資完成後，在2019年底之前向證監會遞交申報材料，於2020—2021年左右完成上市。此外，寶能海外主體公司寶能國際集團也計劃在2018年後，擇機在香港IPO或借殼上市。
寶能地產的股東是寶能控股，而寶能國際集團是寶能控股的境外實際控股方。這家公司是由姚振華控股的境外公司佔股80%，姚建輝控股的境外公司佔股20%。
路線之二是重組。
據《財經》記者瞭解，寶能地產不排除重組上市的可能性，但重組上市的時點規劃相對比較靈活，會根據公司經營情況和市場情況適時推進。重組上市進度合計會花7—10個月。
寶能地產希望先期融資300億元。對投資者的允諾是，如果到2020—2022年寶能地產還沒能實現上市，投資者可以平均每年拿到12%左右的收益。其預測，到2022年底，寶能地產的股權價值至少超過5000億元，甚至可以看高至7000億元以上。這個估值是按2022年公司利潤超過400億計算的。
目前市值第一的地產公司萬科（000002.SZ）市值3000億上下，利潤為280.5億元（2017年）。
截至發稿，寶能方面尚未對《財經》記者採訪寶能地產上市進展的請求給予官方回覆。
多年來，寶能地產留給外界的印象一直是銷售業績平淡，競爭力有限。《財經》記者獲悉，2017年，寶能地產實現銷售額119億元，相比2016年銷售額142億元下降16%。
此業績若參與行業排名，會在百名開外。
寶能曾自我評價，公司之前在評估是否上市，資金需求不確定，所以過去採取了穩健偏保守的經營方式。
為了吸引投資者，推動上市，寶能地產還制定了相當進取的經營規劃。
《財經》記者獨家獲悉，寶能制定的業績目標為：2017—2022年合計銷售9767億元。假設未來5年全市場銷售金額按過去三年平均增速增長，到2022年，寶能地產認為自己會在市場份額上進入行業前八名。
以此計算，寶能地產平均每年至少要銷售1500億元以上。
拿地力度也同時加大。在2017年—2022年，寶能目標是合計拿地9000萬平方米，其中一二三線城市的拿地比例大致在1：1.5：1。
寶能地產對物業自持比例也加大了控制，規定未來除住宅外，物業自持比例一般不再超過50%，僅在一些升值潛力較大的城市適當增加自持比例。
預計到2022年底，寶能地產自持物業面積達到2231萬平米，公允價值接近3000億元，年租金收入接近180億元。
到2022年，寶能地產預計公司總資產能超過7400億元，淨資產超過2000億元。
為了打動投資者，寶能地產對自己的家底也做出了樂觀呈現。
據《財經》記者瞭解，截至2017年6月30日，寶能地產有在建、建成項目31個。其中14個項目分佈在一線城市，12個在二線城市，5個在其他地區。合計土地面積448萬平米，規劃建築面積2130萬平米。
寶能認為，這些可售項目加上自持的物業，可以提供超過4000億元的貨值。
2014年前後，寶能地產經歷全國化擴張，激進拿地，之後遭遇市場波動，項目運營不善，導致多城項目進展遲滯，甚至有不少項目陷入爛尾糾紛。時過境遷，如今這些項目卻被認為是低價拿地的戰利品。
寶能內部測算，截至2017年6月30日，寶能地產31個項目土地總市值2613億元，土地增值達2358億元。
其中，陷入爛尾糾紛的合肥寶能城項目，在2013年—2014年拿下，土地成本分別是600元、1200元/平方米，到2014年11月首次開盤，銷售均價7200元/平方米，現售價1.5萬/平方米。項目未售及自持物業貨值預計在600億元；南寧寶能項目拿地成本1000元/平米，首次開盤均價5800元/平米，預計下批推售價格在1.5萬/平米；無錫寶能城拿地成本1200元/平米，2015年首次開盤均價8000元/平米，現售價1.8萬元/平米。
“因為沒有大規模投資國外，加上前幾年圈來的土地大幅增值，寶能地產的’天時地利’都還在。”一位寶能相關人士說。
然而，這種用時間換項目增值的方式，不僅需要押注潛力市場的增長空間，也需要較高的資金佔壓成本。它會限制公司規模擴張，同時讓公司面臨被控囤地的輿論壓力。
對大多開發商來說，這類土地增值更多是一種時機的產物，而非主動決策的結果。行業中的大多數開發商還是會將快速滾動開發，實現現金流回流作為追逐業績的利器。
規模有限目前仍然是寶能地產的軟肋。寶能地產計劃未來結合PE投資，展開行業併購、整合，拓展業務範圍，在寶能集團內實現產業協同，以此快速做大公司規模。這個做法能否成功，還需要時間驗證。
除了寶能地產，姚振華也在過去一年裡，新組建、強化了兩個地產開發平臺，這可能構成了寶能地產IPO之路上的同業競爭障礙。
其一是寶能城發。姚振華親自站臺，為公司獲取土地，主打產業地產招牌。他還在公司內部下令，2018年，寶能城發要新增1500萬平方米土地儲備。
其二是今年新組建的寶新實業集團。與寶能地產類似，它同樣專注房地產開發。其母公司法人代表張曉東曾任寶能投資集團副總裁。今年4月，寶新實業集團還以4.21億元收購了寶能城有限公司。
一系列眼花繚亂的交易和子公司背後，都折射了姚振華的地產野心。
一位寶能系高管說，有關同業競爭的問題，寶新集團和寶能地產在前期尚可以規避，但發展到以後，這個問題或許不可避免。不過，“體系內競爭，也未必是壞事。”
據瞭解，寶能系內部時常有同屬性業務部門相互搶奪資源的情況。姚振華一直傾向於內部PK，認為內部競爭可以激發活力，是一種良性競爭。但這也曾導致不必要的資源內耗。
PS：你看好寶能的地產美夢麼？歡迎評論告訴我~
PPS：董小姐是《財經》雜誌記者，此文參見財經報道《獨家：寶能地產上市計劃曝光》，作者董文豔。
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