瓣瓣瓣瑪瑪

今年房地產調控是有史以來最多的一年，不僅是房產中介有很多人轉崗了，幹不下去了，開發商日子也不好過，部分中小房企破產被大型房企併購。而被大型房企併購的這些中小房企由於前期盲目擴張業務，才會有今天的結局。先分析一下，房企破產的原因：

一方面，盲目高價拿地，自食其果。前幾年為了爭當地王，高價拿地，現在地價下跌，有的土地是低溢價成交，甚至流拍，地方政府又開始控制房企新開樓盤價格，在這種情況下，房企很可能出現虧損。南京某樓盤地王，今年9月開盤，2016年成為地王時，地塊價格23000元/平方米，現在售價是26000元/平方米。像這樣的價格，開發商肯定是越賣越虧，但是為了回籠資金還債，房企只好虧損銷售。

另一方面，前些年業務擴張過快，現在各家房企負債率普遍在90%以上，在這種情況下，如果債務集中到期，房企又處於融資困難，目前資金又無法以全部回籠的情況下，那肯定是會出現現金流斷裂而破產的。

事實上，房企破產、中介關門與房價跌與不跌關係不大，中小房企因經營不善而發生現金流斷裂，被大型房企併購，這是很正常的事情。而決定房價能否從高位跌下來，就要看房地產調控能否被嚴格執行，今年一線城市房地產調控執行的很好，房價穩中有降，走勢平穩，但沒有出現大跌。但如果像上半年二線城市搞人才引進，三四棚改貨幣化安置，等於房地產調控旁邊開了個口子，那房地產調控效果將大打折扣。

另外，貨幣政策的鬆緊，也是決定房價是否居高不下的原因。今年8月份70個城市中有67個城市房價上漲，這主要是1-7月銀行新增貸款10多萬億，其中有四成流向房地產市場，在這種情況下，即使有開發商倒閉破產，房價也會因為投機性需求上升而無法回調。

房價漲跌與房企的破產沒關係，與房貸利率高低有關係，如果房貸利率過低，炒房者的融資成本過低，房價怎有不漲的道理？目前雖然房貸利率實現了20連漲，但是還是處於歷史的低位，離開高位7%區域還有距離，在這種情況下，即使有房企破產、中介關門，炒房者還是要炒房的，只有房貸利率升高到炒房者顧忌的程度，那麼房價才會真正下跌。

不執著財經

現在房地產市場就是這樣一個怪現象，有些中小開發商樓盤銷售慘淡，房子賣的並不好，但是房價卻隨行就市，別人樓盤漲的時候，自己也跟著漲，寧可一月不開張，也不打折銷售自己的房子。

之所以開發商們不約而同的寧可不賣也不降價的策略，不是因為他們不懂得打折銷售，薄利多銷，早點回籠資金的道理，是因為房價沒法降。具體原因我想有下面幾種。

第一 和我們國人一直是買漲不買跌的心裡有關，如果說房地產一旦降價，可能銷售上更為慘淡，到時價錢一旦降下來再想漲上去就不大可能，還會面臨房子價錢降了，銷量也降了的尷尬境地。

第二 大的地產商有資金的支撐，它們能夠度過房產銷售的淡季，待到市場利好的時候，依然可以把自己的房子賣個好價錢。

第三 房地產的特殊性決定降價也不是開發商能夠說了算的，特別是一些三四線城市，政府的財政收入很大一部分依賴地產行業，如果個別地產商私自降價可能會打破當地，地產市場的格局，再加上很多地產商也會覺得，肯定會有利於房產市場的新政策出來。

第四 很多樓盤已經銷售一部分樓房，如果半道降價，不但是怕吸引不來新顧客，恐怕買過房子的老顧客也會來退房，這種作死的行為他們絕對不會幹。

第五 國家對房產市場的調控目標是，讓房地產市場有一個健康平穩的發展，即會打擊房價的持續增長也會防止地產商的惡意競爭，所以房價會在一個範圍內小波動，不會大起大落。

你覺得會是哪一種原因的可能性大呢？

小麗看房

其實，房價下跌和開發商破產沒有必然聯繫。房價是什麼房價，破產是哪些開發商破產，這些都是必須要搞清楚的。

1、限價令和限售令。

這導致一二線城市新房價格和二手房價格基本上停漲了。特別是新房價格相對於二手房價格，倒掛很明顯，那些有房票的人巴不得搶到一套房。限價令讓開發商不怎麼賺錢，但2017年大賣的房子，事實上大部分是開發商手裡相對便宜的儲備，所以成本低，限價令頂多讓開發商不怎麼賺錢，虧本還不至於。

而限售令直接凍住樓市，這種情緒會互相傳遞的，賣房子的人少了，房價的確不會大跌。

2、一二線城市房價有更多因素支撐

一二線城市有很多優勢，比如人口因素，從去年開始很多城市開始搞人才引進，這實際上就是擴大需求，幫助開發商賣房子。

還有，一二線樓市二手房市場相對活躍，房價跌不跌某種程度上由大大小小的房東決定，而不是由開發商決定。

還有房貸因素，從2017年初開始，房貸利率不斷上行，首付比例也是屢屢上調。本輪調控將槓桿率控制得比較好，那些高槓杆入市的人還是很少的，對一二線整體房價構不成威脅。

根本性因素還在於經濟仍在中高速增長，一二線城市是中國經濟的主要引擎，相對於其他城市，這些城市人口收入更高，配套更完善，產業更發達，大幅下跌的客觀條件並不存在。

3、一二線城市主要是大開發商

看看國家統計局的數據就知道了，一二線城市只佔整體銷售的一部分，還有很多來自於三四線城市。事實上很多開發商2017年業績飄紅，靠的就是三四線樓市的火爆。開發商在三四線獲得了現金流支持，自然不會特別著急在一二線城市降價。必須要指出的是，當前一二線城市的玩家主要是大型開發商和本地開發商，其他的中小型開發商都擠不進去了。能夠進場的開發商還是有些本事的。他們在融資渠道等方面很有手段。

4、事實上的確有很多開發商在破產。

去年四季度至目前，併購貸明顯上升。這說明很多小開發商已經遭遇現金流問題，2016年那波地王潮加上現在收緊開發貸款，實際上讓很多小開發商被噎死了。

本輪調控已經到了啃硬骨頭的階段了，決心已經下了，不只是那些試圖高槓杆彎道超車的小開發商，一批金融機構都會面臨破產風險。未來的房地產不再是“百花齊放”的狀態了，而是由巨頭們主導，而金融經過這次洗禮，也會更加穩健。就房價而言，本領調控會讓房價理性回調，這實際上是在夯實樓市，夯實房價，大跌肯定不可能了。

樓市微觀察

房企破產由內外兩種因素的影響，一是自身經營不善，二是市場凋敝。從國內房地產市場來看，當房市受到政府打壓的時候，許多小房地產商由於資金鍊斷裂，開發建設無以為繼，最後導致破產跑路。

那麼我們來看看房價居高不下的幾個主要原因：

土地價格上漲

中國的建設土地開發實行招拍掛制度。為保證基本農田數量，建設、農用土地使用增減掛鉤，城市建設徵用農地，是有指標的。城市建設用地屬於稀缺資源，政府徵用後納入儲備，再規劃出售，開發商通過拍地拿地進行開發。近年來，土地價格上漲的厲害啊，以合肥為例，從幾百萬一畝，漲到一兩千萬一畝，也就幾年的時間。開發商買地花了那麼多前，這成本不都要算到日後的房子裡面去嗎？

建安成本上漲

這個大家應該很容易理解，物價都在漲嘛！包括建築工人的工資等等，都在上漲呀！

需求拉動

經濟學中有個供給-需求的理論，供大於求，價格下降，供小於求，價格上升。還是以合肥為例，09年以前，房產開發量和人口湧入量大體相當，甚至供大於求，再加上國家對樓市的宏觀調控，包括限購等措施，導致房價一度沒有上漲，甚至還有所下降，很多土地流拍。後來政府放慢推地節奏，新房供給減少，到了15、16年，需求大增，新房房源不足，導致房價暴漲。那一輪合肥房價漲幅非常大，舉國有名，名揚海內外!

個人以為，上述是最關鍵的幾個推動房價居高不下的因素。當然此外還有很多原因，比如利率，租金，房貸收入比，還有投資客炒房投機等等，但這些因素都是派生的。所以很多專家天天拿什麼利率匯率說事，搞的玄乎玄乎的，誤導了多少人，讓他們該買房的時候沒有買，坐等房價下跌，結果是越等越高！

徽眼觀察

房地產市場調控力度確實非常大，僅今年1到5月份，各地出臺的房地產市場調控政策就高達150次，5月份更是達到50次。但是，房價並沒有出現下跌，最新數據顯示的結果是，三線城市房價齊漲。也就是說，調控可能並沒有能夠令許多房企破產。

事實也是，從近年來房地產市場的格局來看，與其他行業並沒有多大區別，也就是有實力的生存下來，沒有實力的淘汰出局。因為，房地產業經過近十五年的快速發展，也到了重新洗牌的時候。就算沒有調控政策出臺，按照市場競爭要求，一部分開發企業也會在競爭中退出市場。所以會造成許多開發企業破產的錯覺，是因為我們對房地產市場的關注度過高，看到一家房地產開發企業破產了，就認為其他地方的開發企業也不行的，真正不行的，還是那些企業。

值得關注的是，近日，北京通州的十里春風小區，就出現了開發商去年8月份將開盤價確定為4萬多/平方米，到了現在開盤價卻降至2萬多/平方米的現象。為什麼？說明房價的泡沫很多、利潤空間很大，開發商操縱房價的行為是存在的。如此，開發企業抵抗調控的能力就很強，要想使開發企業破產，就不是一件容易的事。只要開發企業有能力與調控政策對抗，指望房價下跌，難度就相當大了。

所以，調控致開發企業倒閉、房價繼續高企的問題，既有關聯，又沒有關聯，既好象應當具有邏輯關係，又好象缺乏邏輯關係。只有堅持“房住不炒”的定位，才有可能使房價真正步入理性軌道。

譚浩俊

房價，是由存量市場的邊際交易決定的。一個開放商的房子，拿到存量市場，九牛一毛。不足以影響整個存量市場。但如果存量市場的邊際交易發生了變化，哪怕開放商的財務狀況再好，也擋不住房價的下跌。

什麼是存量市場的邊際交易呢？假設全社會有1萬套房子，其中10套在交易，於是，整個1萬套房子的價格，就由這交易的10套來決定了。如果沒有人買，房價就會下跌；如果買的人比10個多，那就會導致房價漲。

如果房價漲得太多了，就會改變邊際交易的數量，就會有11套、12套房子想賣出來。這時候，如果是買家追漲的多，就會導致房價進一步上漲。如果同時導致賣家惜售不賣了，那就會進一步導致房價進一步上漲。

這裡要關注一個數量比例，那就是：邊際交易的數量，佔社會整個存量的比重，是非常小的。這是房地產市場的特殊性。由於邊際交易的數量佔社會存量的比重非常小，也就導致了房地產市場的價格決定是非常複雜的。在上漲的時候，需求擴張和賣家惜售，都會進一步推高房價。

再看看開發商的財務困境是如何造成的。那是因為在房價上漲的過程中，地價上漲更快，同時資金成本也居高不下，導致在房價上漲的過程中開發商的財務狀況越來越緊張。這個過程，是由房價上漲導致的，是結果。但這個結果會不會導致房價下跌呢？不一定。這個狀況導致大開發商和融資能力強的開發商實力提升，砸競爭中勝出，少數小開發商的倒閉，不僅不會影響房價，他們的爛尾樓盤被大開發商接手之後，反而讓大開發商賺得更多。

所以，這裡要看，許多房地產企業破產了，大房地產企業呢？如果哪一些，前十大房地產企業都瀕臨破產了，房價也就必然崩潰。

實際上，現在的房價已經開始下跌了，不是因為房地產企業的原因，而是市場的邊際交易的供需結構發生變化了。

孫建波

多重因素的矛盾現象。

首先，房地產調控嚴防資金流入房地產炒作，幾乎使負債較高的房企難以承受。但是他們寧願破產也不會降價銷售的，即使破產，他們的房產價值還在，可能會被大房企看中，而賣個更好的價錢。但如果大幅的降價銷售，會使利潤低到一定程度，導致白忙活。

其次，房價高的另一重因素，在於投機者的囤房現象。這是導致一個地區庫存明明很高，但卻房源很少，市場瀰漫著漲價的氣氛。讓越來越多的購房人恐慌性購房。但相信隨著國家信貸的收緊，和房產稅的推出，囤房者會付出代價的。

最後，我國的人口基數大，部分一二線城市，人口大量流入，土地供應不足，是導致房價居高不下的原因。隨著國家實行租住同權，共有產權房等，主體保障，多渠道供應，相信未來房價會穩定的。

國家已經明確表示，保持房地產健康穩定發展，建立長效機制，不會出現大起大落，未來房子不會是個大煩惱的。

聽奶奶講故事

房企破產跟房價高低沒有直接關係，價格是市場決定的，只有剛需不買房，市場沒了，價格才會降。

資源整合是未來的企業發展方向，未來小開發商會越來越少，就像之前的山西煤礦整合，太多的小煤礦企業倒閉或是被大企業兼併。就像現在最火的互聯網，也是大浪淘沙，每年倒閉幾百上千家企業，最後留下騰訊阿里百度等大公司。

房價的邏輯是外來人口決定市場，市場的供需關係決定價格，其中包含人均收入和土地稀缺程度。就像重慶人口多，但房價只有深圳的四分之一，就是因為重慶人口大多是本地的，然後人均收入低對高房價沒有承受力，再加上土地面積大，所以價格一直漲不上去。

自住投資惠州東莞深圳可以私信我。

小二樓視

如今得房產政策確實有所趨嚴，而隨著政調控的日趨嚴厲，不少房地產廠商得日子確實不好過， Wind資訊統計數據顯示，剔除數據不全企業，A股128家上市房企利息支出總計高達797.2億元，同比上漲32%，即2017年平均每家房企利息支出高達6.23億元。

據報道上述128家上市房企歸屬於母公司股東的淨利潤合計1748億元，由此可見，接近800億元的利息支出佔其淨利潤總額的比例高達46%，2016年這一指數約為43％。可見房企得負債比是很高的，這也是為什麼房企對資金鍊的要求極其嚴格。

但另一方面，問題中也顯示，小房企在此輪調控下有些會破產，但對於部分大型房企，調控雖有影響，但並不至於讓他們得帝國崩塌。如此一來也就不難理解為何房價居高不下，在房地產這個看似不完全競爭市場上，其實只有那麼幾家大型房企能夠真正對市場起作用，其藉助他們巨大得市場影響力，使得房價並不會產生大幅波動，而作為價格接受者得小供應商在資金鍊壓力下只得飲恨破產。

因此，房企確實存在危機，但還不至於影響房價，特別的，隨著城市基礎價值不斷提升加上大量人才湧進，一二線城市房價也越來越接近其原本價值（不包括畸高得部分地區）。

盤和林看經濟

房價漲了和房地產商賺錢或破產其實並沒有那麼緊密的聯繫。

先說二手房市場吧。

拿北京舉例，現在北京動不動一套房子就上千萬，一個小區就是幾十上百個億啊，多開發兩個小區就上千億了，那一個小的開放商隨隨便便就幾百上千億了啊。

但事實是，並沒有。

為什麼？因為，房子都是在開發商賣了之後才漲的。

為什麼開發商不等價格漲了才賣？第一，政府限價限售限賣。第二，房地產商自己頂不住。

第一點好理解，我想賣你2萬一平，房管局說不行，你賣2萬就不給你預售證。打個8折。好吧，那就只能賣1萬6了。

第二點又是什麼意思呢？房地產開發雖然看起來是個實業，其實就是個資本遊戲，非常費錢。很多開放商並沒有那麼多錢建房子，只好邊建邊借，但是債務到期了要還啊，那就只能趕緊把房子賣了回籠資金，捂不起啊。

所以，為什麼很多房地產老闆都在哭，說錢都是炒房團轉走了，罪名都是房地產商揹著了的原因。

再來看新房開發。

一套房子主要包含五個因素：地價、建安成本、稅費、企業融資成本和企業利潤。

也有房地產業內人士說，商品房房價一般構成為“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發商的利潤”。

舉個例子來說，如果一套房子的單價是每平方米30000元，那每平米房價裡就包含土地成本、建安成本和稅費等開銷各9000元左右，開發商的利潤為3000元左右。

其實也就10%的利潤率。只要做過生意的人就知道，10%的利潤率絕對不算高。

那麼房價利潤被誰拿走了呢？

如果把房子比作麵包，大家就理解了。

麵包之所以變貴了，是因為麵粉變貴了。

房子之所以變貴，是因為地價變貴了。

中國土地勘測規劃院的數據表明，從2004年到2014年，十年間，住宅地價上漲幅度最大，高達340%。

從上面來看，其實房地產商也就是在做生意，只不過這生意比較大，一樁買賣少則幾十萬，多則成千上億了所以被神化了。

做房子的買賣一樣的會受到各種因素影響，比如政策影響，週期影響，比如競爭對手的影響等等。

就像麵包價格漲了，麵包店照樣有倒閉的啊。

關鍵字: 房產 小房 破產