撰文=徐三刀
備註：榆林-榆溪河邊（現場實拍）
如果要陝西買房，一定要了解榆林，作為陝西唯一有過“崩盤”歷史的城市，榆林樓市就是一本“活教材”。
2016年，榆林的一個縣級城市，固定投資都有335.71億元，而2018年西安的一個縣級城市，固定投資也不過311.77億元。2014年，榆林市縣級擁有眾多萬元盤，西安平均房價不到七千。
曾經，榆林樓市一枝獨秀，房價普遍要比西安高得多，泡沫也要大得多，當然，爛尾盤也更多。
PART1-形勢急轉
9月1日，筆者撰寫了一篇《逼退野蠻人！榆林樓市狙擊戰！》，有人很不高興。
在後臺不斷質問，大型房企進入榆林，衝擊本土市場，變革本土品質，難道不好麼？對此，我們有一些疑慮，當榆林市場隱性供給量大增，勢如危卵，大型房企還要快速擴張，增加市場供給量。1、帶來的到底是“衝擊”，還是掐滅？2、帶來的到底是“品質”，還是爛尾？
2018年數家五百強房企進入榆林調研，最後無疾而終，西南新區曾經一度傳出某房企徵地一萬畝的傳言，如今已經動搖。而另外兩家五百強房企在聊過之後，也是興趣缺缺。
為什麼大型房企對於榆林如此“顧忌”，不敢批量進入？作為陝西第二大經濟體，消費力毋庸置疑，買房更是心勁十足，為什麼房企反而謹慎？
榆林樓市的“投機”成分過高。住宅高空置率擋不住購房的熱情，大量土地供給剎不住房企拿地的激情，只要開盤就能看到專業炒房客的身影。2018年老城區某盤解籌，筆者看到炒房客將“低價出售XXX，有需求請聯繫XXX”黑色紙條貼滿了周邊車輛。
榆林調整預售政策，要求“收緊預售證審批，要求施工必須達到2/3才能取證”，等於給樓市發展上了一個“閥門”，如果工程施工不到2/3，就拿不到預售證，賣不了房子，收不了回款，爛尾盤自然減少。
因為取證要求提高，無法滿足大型房企對於施工進度和取證速度的要求，也就阻擋了他們進入的步伐。但翻過思考，如果房企沒有實力，不敢追求“現房交付”，進入榆林也難有所謂“刺激”，更談不上什麼變革。
PART2-預售政策
預售，是一個比較奇葩的政策，賣圖紙、風險大，利潤高。二十餘年房地產開發，依靠預售制度套利的房企不計其數。
房子蓋了一半開發商卷錢跑路一點都不稀奇，這個潛在風險一旦發生，等待購房者的就是血汗錢沒了，房子沒了，還欠著銀行貸款，傾家蕩產。
這些年，我們相繼見識了（以下均可查證，均為陝西官方媒體報道，詳細情況可以百度）1、開發商卷錢跑路，導致業主跳樓維權；2、開發商無土地證賣房，導致數百家庭人財兩空；3、開發商拆掉村子，無法安置，導致上千村民住了八年菜園子；3、開發商資金鍊斷裂，導致千人下跪討薪，17家建築公司在陝討薪；4、開發商卷錢跑路，導致施工隊顆粒無收，業主欲訴無門；5、開發商資金鍊斷裂，業主自籌自救......
預售制度等於拿現在的錢買未來的房子，這對購房者本身就是不公平的，在西安有一句話說的比較現實“能交房的開發商，就是好開發商”。因為，連按時交房都做不到，企業實力就值得懷疑了。
當然，最重要的一點是，房屋質量規劃沒有保障。由於購房時的房子還未建成，只能看圖紙，比如說超大綠化率、樓間距、裝修水準。結果交房時發現，就是水塘子、手拉手樓距、村級酒店標準，既心酸又難受。
如果規劃配套一致倒也罷了，最怕的是房屋質量不合格，牆體開裂、樓板漏沙、底板滲水、管道破裂等等，相信八成以上的購房者都曾中招，而且求告無門。找開發方，開發商會推給物業；找物業方，物業方會推施工隊；找施工隊，你去哪裡找他們？
在榆林，筆者體驗過某個住宅區，毛天毛地，樓道里碗口粗的鐵管裸露，因為沒有箍起來，從21層可以看到19層。如果是現房，這種破爛產品，榆林人會買麼？鐵定不會！
如果是“收緊預售證審批，要求施工必須達到2/3才能取證”，一家房企究竟有多大實力，一眼就可以看出來。而建築品質，可以去工地去看。
當然，也有人說預售制度是基於國情，最合適的選擇。然而合適不一定合理，如果不能改變預售制度，想要維護購房者的權益，實在太難。
PART3-緊抓趨勢
“隱形供應量”被剎住，2018年房源供應量變少，榆林的房子能不能買？究竟如何去選擇？
還是經常說的一句話“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。從榆林的人口淨流入來看城市發展，從榆林的土地供給來看市場結構，從國家的金融環境來看消費漲跌。
其一，從榆林人口淨流入的情況來看，關於這一點華商報有報道，2014年榆林遭遇經濟衰敗時候，市區流動人口73萬，淨流出量全省第一。這種情況到目前為止，仍然沒有有效緩解。換而言之，榆林城市發展始終缺人。
然而，榆林畢竟是陝西第二大經濟體，GDP排名比咸陽還要高，無論是能源、製造都在全省舉足輕重。因此，榆林人口即便是淨流出，縣級人口還會不斷向榆林湧入，尤其是缺產業、吸附能力差的縣城，例如吳堡、米脂、佳縣。因此，人口向城市經濟最發達的板塊聚攏。
其二，從榆林土地供給結構來看市場結構，關於這一點官方報道也點明瞭，目前榆林土地供應重要在西南方向。 西沙、東山開發較早，開發區北部土地也開發殆盡，據說，可開發利用的不足一千畝。
反倒是西南新區、榆橫新區土地資源充足，成為政府招商引資的重要板塊。但因為西南、榆橫新區基礎配套缺乏，沒有學校、醫院、辦公區，導致人口入住稀缺，沒有生活氛圍。因此，我們看到了一個情況，高新區能拍出地王，西南新區土地缺買家。
第三，榆林範圍內銀行普遍提高房貸利率，在15%上下浮動，這一點也反映出了銀行對於房貸風險考慮。當然，榆林情況要比其他城市複雜的多，有很大一批人徵信通不過，辦不了信用卡，還有一批人深陷“三角債”。
從人口流入、土地供給、銀行利率三個方面來看。榆林人口淨流出比較嚴重，土地供給偏重於新開發區，又遭遇經濟環境探底，榆林樓市正在經歷晴轉多雲。
PART4-謀在高新
此前，不少榆林粉友問道，如果要在榆林買房，究竟要看哪裡！我給出的始終是一個回覆：高新，而且還是北高新！
為什麼是榆林高新？而不是東沙、西沙、西南、老城區、榆橫？因為，從2009年榆林市委機關南遷至高新區之後，高新已經是榆林政經中心，是榆林城市資源的關鍵。榆林市委、人民法院、教育局、國土局、人民大廈、市委黨校、榆林中學、高新完全中學、高新第一中學、科技館等等城市核心資源，都聚集在高新區。
因此，在榆林購置房產，最好優選高新。即便是2013年民間借貸問題爆發之後，城市建設陷入癱瘓，2014年高新區仍然有開盤，2015年仍然有項目熱銷（不多說，免得被說成打廣告，哈哈）。這些內容在百度上都能檢索出來，榆林樓市砸售樓部，普遍維權嚴重。
二十餘年時間，我們看到榆林從不到5平方公里擴大到52平方公里，甚至於還在擴大，但配套資源已經嚴重跟不上了。在西南新區某些板塊，沒有超市、沒有公交、沒有學校、沒有醫院、沒有辦公區，不僅人氣稀薄，還人跡罕至。
雖然，政府西遷之後，西沙開發較早，但普遍城市面貌破舊，配套雖然豐富，但規劃實在落伍；東沙以經適房為先導，聚集了大量經適房小區，如金陽、金沙等小區數萬人口，購買力普遍偏低，雖然由五中、七小、八小、十小作為配套，東沙、西沙與高新相比，終究不是一個量級。
西南新區和榆橫新區就不用多說了，去過新區的人大概知道，出行困難，像元馳·御景尚苑這樣的品質都賣不動（1、如果有興趣可以去看一下，這個項目的品質比不少中大開發商做的還要好，只買3700元/㎡，還是現房，普遍洋房、小高層；2、社區大概410畝，僅社區水系公園就有280畝，七級立體化園林設計），可見市場有多艱難。
目前，榆林高新區品質最高、位置最好的在售樓盤就是懷遠·曼哈頓，社區採用臺地景觀，目前已經開發至三期，兩棟樓準備預售。除此之外，還可以考慮下文昌和順嘉苑東區，據說規劃、園林、戶型比和順嘉苑西區更勝一籌，9月15號已經開盤。還有泰發祥的高新御府，也值得關注一下。
當然，也有人反映了高新區房價貴，確實如此，但房價為什麼上漲？十年時間，從2008年人民幣總量47萬億到2018年7月底人民幣總量178萬億，十年增長3.78倍。2008年長安區一套百平房子三十多萬搞定，2018年呢？需要至少一百多萬！
在榆林買的房，如果只是考慮居住，東沙西沙都可以考慮，但如果要考慮投資，一定不要錯過高新區。目前高新區北區幾個小地塊加在一起，最多不過一千畝可開發用地，也就是最多兩三個項目開發完，榆林高新區北區就要開發完畢！
PART5-關於生活
提高預售證辦證條件，其實是加固了城市風險護城河，保護了居民消費，也穩定了市場發展。
但不可否認，這樣分攤風險、拉長供給、推遲入市，並不能夠徹底扭轉榆林樓市的發展方向，但至少在2019年六月份之前，榆林市場還處在一個良性發展狀態。如果未來進一步提高辦證條件，比如現房銷售，那麼榆林市場或將陷入長期橫盤，不漲不跌，全憑自然消化。
官方提出“六穩”要求，堅決遏制房價上漲，不搞“大水漫灌”。此次，確實沒有給開發商放水，貸款還是緊張。但只要涉及基建，資金一定會流向熱點板塊，開閘放水與否，只是時間問題。
時至今日，我們已經看到了，原本已經處於“產能過剩”，必須“供給側改”，但受到整治之後，反而變成了“產能稀缺”，不僅泥沙漲價，鋼材減產，石料變少，連印刷都偷偷摸摸。
我們終於看見了一個事實，通貨膨脹的獠牙已經扣在大家的脖子上，但我們還必須消費，最終物價稀釋膨脹，逐漸抹平畸形房價。
在“凱恩斯主義”的邏輯之下，大拆大建作為興國之道，唯有向基建洩洪，才能穩定市場，延續經濟活力，但我們終究難以逃脫一棵韭菜的命運！
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