導讀
地產老大哥的寒冬獨白。
1
萬科的活下去
在萬科南方區域 9 月月度例會上，萬科高喊“活下去”引起業內熱議。
房地產行業的“轉折點實實在在到來了，萬科要做的第一件事情就是進行戰略檢討，落實到具體的業務操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。
有人說萬科無病呻吟，有人說萬科譁眾取寵，還有人說萬科說一套做一套。
先來看個每個人學生時代都被坑過的段子。
考試試卷下發，課後，兩個同學樓梯口打了個照面。
同學A：考得怎麼樣？
同學B：唉完了，考砸了，快活不下去了！
考得很差的同學A心裡閃過一絲安慰。
同學A：考了多少分？
同學B：也就99分！
凜冬已至，房企們正排隊死去，而作為老大的萬科高喊活下去，顯然不是對自己說的。
只不過，萬科嘴上說著不要，卻不妨礙真刀實槍該幹嘛幹嘛，該打折銷售就銷售，該佈局地產方向就佈局。
銷售業績上，截止9月份，萬科完成4315.5億元的合同銷售金額，同比上升8.9%。距離6300億業績目標再近一步。
另外，震驚業內的是，廈門萬科白鷺郡因降價促銷，不僅206套房源全部售罄，買貴了的房鬧每戶退款100萬。
在拿地方面，萬科出手闊綽。據數據寶信息顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。四大龍頭房企中，保利地產、碧桂園、融創中國、中國恆大拿地權益金額分別為244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元。上述四家房企三季度拿地權益金額合計為477.5億元。
業務佈局方面，10月10日消息，北京萬科擬32億元收購公司部分環京項目。9月末，萬科又以13億元收入北京海南航空大廈。
萬科一系列動作如行雲流水，與“活下去”的收斂策略大相徑庭，人們開始質疑，萬科怎麼像個大忽悠，說一套做一套。
這就好比日常手中同持有一家股票，眼看股價上漲，有人問朋友，你賣了嗎。
行情不咋滴啊，不敢貿然出手。
誰知一回頭，人家早在高位出手，屁顛屁顛四處購物旅遊。
共克時艱的巔峰時刻，森林中的狼群不僅需要跟隨羊群遷徙，狼王更要儲存比平時更多的羊 ，吃不到羊跟不上隊伍的狼，只能被寒冬淘汰出局。
一定程度上，這也是為什麼萬科還在瘋狂拿地、多方佈局、降價促銷，甚至不惜給房鬧每戶退款100萬。萬科將目光聚焦在了業務本身和新的利潤增長點上， 其他一切都是浮雲。同時讓購房者對萬科信任，讓媒體記者甚至政府抓不住把柄，好輕鬆上陣跑好這場寒冬裡的馬拉松。
因而，萬科喊得不是活下去，而是活得更好。
2
為什麼說萬科式得意的
對於房地產拐點的討論，萬科在14年就判斷房地產進入白銀時代。而同時期李嘉誠13年開始出清，17年退出，後把目光聚焦到黃金投資上。
而萬科們之於李嘉誠，顯然不是一類人。而萬科之於碧桂園們，也不是一類人。
萬科是幸運的，曾準確抓住房地產業的10年的高速列車，榮登行業龍頭寶座。從08年萬科遭遇危機後，萬科的經營策略就開始轉變，開始更加註重資產經營。到14年鬱亮提出“白銀時代”，萬科的多元化時代來臨。
萬科是得意的，歷史上萬科至少有兩次“收斂”行動，08年、14年萬科均做出了判斷，即“收斂”策略，降槓桿求穩。在房地產激將擴張的時期，包括萬科和鬱亮沒少被群嘲。
而萬科式得意，一定程度上來源於賭對國運，畢竟財政政策對經濟的影響不言而喻。眼下寒冬真切來臨，萬科宣揚的“收斂”策略得到檢驗，在眾多中小房企活不下去的時候，穩打穩拿的萬科的確是得意的。
3
萬科在下一盤怎樣的棋？
現金上，萬科當是不必多提的，2017年手握1643億現金，領跑房企。但值得注意的是，碧桂園和恆大等頭部房企現金迴流速度加快，截止2018年中報，已經超過了萬科。
從業績上看，目前萬科面臨著兩大難題，一是銷售增長放緩，甚至9月份首現負增長。二是存貨高企，目前已達歷史頂峰。
從銷售額上來看，截止三季度，萬科以4323億的銷售額位居第三，不及恆大和碧桂園。9月銷售首現負增長，公司實現銷售金額434.2億元，同比下滑6%；
而截止2018年中報，公司存貨賬面價值為6386.23億元，創歷史新高。更嚴重的是，其中60%還處於在建中。
萬科的週轉率在頭部房企中幾乎墊底，週轉天數相應增加，今年上半年達到峰值，公司的現金迴流速度變慢。
短期債務壓力方面，萬科相較於恆大、碧桂園、融創中國，是最小的。所以債務償還壓力並不是其主要矛盾。不過萬科的經營性現金流卻顯得有點特殊，小債看了一圈，其他頭部房企的經營性現金流均在百億左右，
萬科的經營性現金流卻出現了負值，缺口達42.55億元。同樣還有保利地產，出現98億經營現金缺口。
負債率方面，眾所周知，萬科負債率在頭部房企是最低的，萬科淨負債率在2017年一度達到8.8%，創2014年以來新低。2018年來，為擴大銷售業績，淨負債率有所提升。
鑑於萬科近年來的降槓桿策略，在活下去的道路上，萬科的負債和償債壓力並不大。經營上的獲現、週轉，還面臨著差距與難題，這也是萬科近期打折銷售的動力所在。
作為房地產老大哥，今年來在鬱亮的帶領下，萬科將“穩”字貫穿始終。除了要穩，萬科還在尋找新的利潤增長點，也就是“去地產化”。萬科等一眾頭部房企宣揚去房產化，換個馬甲繼續幹。誰幹的最好，誰就能笑到最後。
不過，從目前來看，還沒有一個房企真正有所成就，萬科也一樣。
目前，萬科在多個領域有嘗試，包括萬科物業、萬科長租公寓、萬科物流地產、萬科商業 五大板塊。從目前發展情況來看，萬科物流地產做的比較好，而商業地產是其現下發力的筆尖位置。
今年的房地產，嚴調控下降價並不是最值得關注的。在與銀行房地產研究人員的交流中，最常提及的便是今年大規模的土地流拍和高負債房企的現金流問題。
相比別人看中的高週轉和現金流，萬科已經把目光放到馬拉松的終點，別人想走快車道，擴大規模佔據市場，而萬科的野心已經瞄向了最後贏家，房地產頭把交椅僅是萬科的一個小目標。經歷了08年的教訓，萬科更加註重客戶體驗與多元佈局，注重從單一地產到多利潤增長點的搭建，謀求“脫穎而出”質的飛躍。
中國地產潛力之大，萬科的目光已放在房地產城池之外更大的商業版圖之上。
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