 “迷你”别墅 |
| “迷你”别墅 |
文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情
自从东莞限购限贷以来，市场上144平方米以下别墅越来越多。与大户型别墅相比，首套、二套购买144平方米以下户型别墅可以首付三成、四成，总价相对较低，可以满足刚需、首次改善需求购房者，因此在市场上也更受欢迎，成交占比也越来越大。
记者在采访中发现，碧桂园、万科等开发商纷纷在东莞打造144平方米以下小别墅，抢占刚需、首次改善市场，“迷你”别墅市场关注度加大。
数据：200平方米以下小别墅占主导
从市场供应和成交来看，目前200平方米以下的小别墅也日渐占据主导地位，面积小、总价低，购房者的接受程度也比较高。
东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年三季度东莞别墅供应明显放量，供应650套，为今年季度新高，同比小幅下滑1%，其中中海云麓公馆集中入市 242套；受到供应放量影响，市场成交热度有所回升，成交654套，为近两年季度新高，同比上升12%,其中海逸豪庭、金地前海山和卓越维港成交最为突出。
另外由于总价在500万元以上产品成交增多，别墅价格结构性上升至历史高位，达到23606元/平方米，环比上升8%。
不过，从别墅成交结构来看，200平方米以下经济型别墅仍占主导地位，约占全市的55%。第三季度受卓越维港和君荟庭集中签约影响，144~200平方米别墅成交比例上升至36%。值得注意的是，由于开发商为规避政策影响，144平方米以下户型可首付三四成，且总价和首付成本相对较低，致使144平方米以下别墅成交成为热点，成交占比大幅回升至19%，环比上升10个百分点，其中金地前海山金和碧桂园映月台成交最为显著。
库存：别墅消化周期达26个月
尽管小别墅产品受到欢迎，但是市场上别墅的竞争压力仍然很大。据东莞中原战略研究中心监测显示，第三季度全市洋房成交套数占比92%，同比下降2个百分点，为今年三个季度新低，相反，别墅和住宅公寓成交占比均有所回升，尤其别墅成交占比回升至近两年新高，主要由于别墅供应加大，一定程度上刺激别墅需求释放，叠加海逸豪庭、金地前海山和卓越维港等个盘集中成交影响，别墅成交量上升。
不过，在消化周期上，别墅产品仍是三类产品中消化周期最长、竞争压力最大的。
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，9月底东莞全市住宅库存 585.57万平方米(含商务公寓)，其中洋房、别墅和公寓存量分别为392万平方米、109万平方米、85万平方米, 消化周期分别为洋房10个月、别墅26个月、公寓11个月。
业内：满足“二孩”家庭换房需求
东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，目前人们对于别墅这类型稀缺产品的保值比较认可。
此外，他认为手中资金充足的东莞本地人也会出手购买小别墅。车德锐表示，这一轮购买别墅以东莞本地人为主。经过近两年市场变化手上回笼资金充足，部分本地人有了购买别墅入市的能力和欲望。
另外，“二孩”时代的到来，也刺激相当一部分别墅购房需求。三房换四房成为许多“二孩家庭”目前最迫切的换房需求，而市场上出现的144平方米以下小别墅户型对“二孩家庭”的吸引力很大。
业内人士介绍，这些创新型的小别墅产品有着别墅所配备的花园、天台，但在首付上却不必按照大户型豪宅的房贷政策，仍然可以按三成、四成洋房首付购买；在总价上，目前城区大户型豪宅的总价在300万元左右，与这些城郊小别墅产品总价相当，价格相差不大，居住环境却更好，更符合“二孩家庭”的需求。
记者踩盘：
“迷你”墅带装修出售
万科的小别墅万科大中江南院子在10月正式亮相，与传统别墅不同，该别墅占地面积仅为141平方米，但却属于有天有地的独栋小别墅。走进别墅样板房大门，可以看到一个精致的小花园，花园右侧一张榻榻米上摆着一副围棋；房子是一栋精致的三层独栋小别墅，大门口正对着的是餐厅和厨房，一楼左侧是客厅，但由于占地面积小，客厅也很精致，更像是一个起居室。
“迷你”独栋别墅整体感觉精致，但是由于面积小，与传统别墅相比仍然存在差距，如楼梯较小，仅可供一人通过；房间面积小，没有传统别墅的阔绰等等。优点则是总价较低，可低首付购买，产品采光好，设计精致，容易获得年轻购房者的青睐。
早前，碧桂园也已经推出了143平方米的小别墅产品，且成交相当不错。业内人士介绍，由于第二套购买144平方米以下小型别墅仍可享受普通洋房的首付四成政策（144平方米以上豪宅二套首付需六成），且总价低，备受购房者青睐，近一年来144平方米以下小型别墅成交显著增长。
记者在采访中了解到，今年下半年多个楼盘推出小别墅产品，如恒大江湾推出130平方米别墅、城市花园二期推出132~157平方米别墅，万科大中江南院子推出141平方米小院别墅等等。
从促销情况来看，近期多个楼盘进行一口价单位促销，别墅产品也加入特价促销行列，不过值得注意的是，别墅特价房大多户型面积较大，基本在250平方米~500平方米之间，总价也相对较高。
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