8月末，建业地产、建业中国、正恒国际控股、宏光正商半年报相继公布。
上半年，建业保持领跑河南房企，轻资产业务开始发力，海外融资提速，资金压力并不轻松；正商依旧统领郑州，在郑新增土储达140万平方米，正商发展火速收购上市公司赞宇科技，但由于上半年交房项目较少，宏光正商营业收入大幅减少。
布局：深耕县市VS钟情郑州
老胡依旧还是那个老胡。
在8月22日举行的建业地产2019年中期业绩投资者推介会上，胡葆森坚定地表示，“建业不会走出河南，区域战略在未来不会动摇”。
这个看土地储备就知道了。
目前，建业地产土地储备达3963万平方米，其中权益建筑面积约2991万平方米。在地区分布上，除2.2%位于三亚外，其余均位于河南省18个地市。郑州的土地储备占比29.8%，为近三年首次低于30%。
（数据来源：建业地产2018年半年报）
2018上半年情况跟上面差不多。
上半年，建业地产公开竞买土地18块，总面积128.30万平方米，股权收购土地47块，总面积203.07万平方米。
公开竞买的土地中，仅有2块位于郑州市区，合计面积4.39万平方米，即使再加上在巩义的2块地，建业地产上半年在郑州的新增土储也仅为17.66万平方米，占总竞买土地的13.77%。
（数据来源：建业地产2018年半年报）
新开工项目方面，建业地产上半年共有41个项目动工，位于郑州的为郑西联盟新城、五龙新城、春天里、巩义百城天地和登封嵩岳府5个项目。而位于周口的项目有4个，位于驻马店的项目有7个。
在建项目方面，建业地产上半年共有70个项目在建，位于郑州的有12个，其次是周口10个，驻马店、许昌均为8个。
建业在郑州的存在感逐渐减弱，驻马店、周口成为其新战场。
相对于建业的遍地开花，正商就显得集中许多。
仅8月份，正商就在郑州狂收4宗土地。
8月14号，北龙湖18、19号地土拍落定，正商旗下河南兴汉以24.8亿的价格拿下18号地，面积103亩，这是继善水上境、珑湖上境、珑水上境后，正商在北龙湖的第四个项目。这种大采购的架势也被人调侃道，“郑州是正商的郑州，北龙湖正逐渐变成正商的北龙湖”。
8月24日，正商旗下河南兴汉、河南华府分别以2.42亿、2.71亿拍得位于惠济区2块地，面积分别为44426.12平方米、31005.38平方米。该两块地或为正商家河家后期地块。
随后，8月31日，河南华府又在港区以7.46亿的价格竞得1宗面积为54297.57平方米的住宅用地。
而从上半年拿地的情况来看，正商也是对郑州一往情深，新增的31块土地仅有1块位于郑州之外，在郑新增土储达140.17万平方米。
（数据来源：正恒国际控股2018年半年报）
同时，正商表示，将于未来数年将继续集中在郑州市及中国其他一、二线城市物色新物业发展项目及竞拍土地，立足郑州、走向全国的目标十分明晰。
融资：多渠道探索，目光瞄向海外
看完战略布局，可以看看两家企业的财务状况。
上半年，建业地产的境内公司建业中国，与正商旗下房地产开发与销售业务板块的宏光正商，均无新增银行授信额度。
其中，建业中国目前银行授信总额673.91亿元，比上年末的674亿减少0.09亿；宏光正商银行授信总额505.70亿元，与2017年末持平。
2018年以来，房地产企业融资及授信政策收缩使得大部分房企颇感艰难，并努力探索多种融资方式。
比较显著的是，建业地产海外融资陡然提速。相对于以前一年一次或两次的海外融资，建业地产仅2018年上半年就发行了4次优先票据，规模分别为3亿美元、3亿美元、1.5亿新加坡元、0.86亿美元。
当然，这可能与其两笔优先票据接连到期有关。建业地产因购回优先票据，分别于6月4日支付本息4.13亿美元，于7月16日支付本息2.06亿美元。
据不完全统计，建业地产于2020年、2021年均有3笔优先票据集中到期。其中2020年须偿还本金合计5.86亿美元及1.5亿新加坡币及相应利息，2021年须偿还本金合计8亿美元及相应利息。
如果未来依旧期待靠借旧还新来予以支撑的话，那么这将对建业的海外融资能力提出更高的要求。
（数据来源：建业地产2018年半年报）
无独有偶，正商港股上市公司正恒国际控股上半年也有一笔海外融资，规模2亿美元，期限1年，利率7.5%。
同时，正商旗下河南兴汉首次发行一笔购房尾款ABS，用途为一般营运资金，规模16亿元，其中优先级14.3亿元，期限30个月，利率7.2%。
多渠道融资，既是本土房企积极探索之举，也是严峻形势下的无奈选择。
6月末，建业地产、宏光正商的资产负债率分别为87.05%、83.72%，较2017年末的86.45%、83.01%均小幅微涨。
融资成本方面，建业地产并未披露上半年银行借款利率，但是几笔海外融资的利率区间为6.25%-6.875%，去年其银行借款实际年利率为4.35%至6.50%，都未超过7%；而上半年宏光正商的融资成本区间为4.75%-7.22%，也基本与2017年的4.75%-7.16%持平。
业绩：河南冠军VS郑州霸主
2018年上半年，建业地产仍然坐拥河南房企销售冠军，前六个月合同销售总额253.29亿，同比增加82.4%，合同销售总面积344.69万平方米，同比增加52.3%，平均每平方米价格7348元。
克尔瑞2018年1-6月中国房地产企业销售金额TOP200显示，正商地产上半年销售总额192.3亿，排名位居河南第二。
另外，根据克尔瑞2018上半年郑州房企销量排行榜，正商地产以110.74亿销售额、91.57万平方米销售面积和8951套销售数量，分别居相应榜单榜首，为实至名归的郑州霸主。
盈利能力方面，上半年建业地产收入47.71亿，净利润5.74亿；宏光正商营业收入27.79亿，净利润3.57亿。
（数据来源：宏光正商2018半年报）
建业地产看起来更胜一筹。但是，由于宏光正商并不包括正商的全部业务，因此该数据仅作参考。
不过，值得注意的是，与去年同期相比，建业、正商在商品房销售收入均呈下降趋势。
其中，建业地产销售物业收入为47.82亿，同比减少9.5%，这是由于已售面积较去年同期减少22.9%的缘故；宏光正商的营业收入（唯一来源为商品房销售收入）同比减少55.65%，其解释称报告期内交房项目较少，大多集中在年底交房。
而建业地产的轻资产项目由于数量快速增加，所带来的收入由去年同期的0.99亿变为2.49亿，同比上升151.5%。
数据显示，截至6月末，建业地产已参与轻资产项目93个，计划建筑面积合共1425万平方米。
这项毛利率100%的业务，或许已经开始真正发力促进建业转型。
未来：轻资产战略VS布局资本市场+囤地盖房
2018上半年，是房地产各项政策更加明确的半年。两会政府工作报告重申“房住不炒”的定位，为房地产调控定下了基调。房产税呼之欲出，限购限贷限价力度不断加大，使商品房需求进一步降低。越来越多的房企选择通过“高周转”来规避政策风险，但考虑融资渠道和成本问题，速度也将逐渐放缓。
对于河南来说，2018上半年郑州主城地价高企，土地市场火热，郊县成主战场，量价抬升，省内大部分三四线城市房地产市场销售净增强劲。
下半年以来，行政治理趋严，河南省及郑州市多部门接连发文，开展住建领域扫黑除恶专项斗争、实施打击房地产市场乱象专项行动及依法查处商品房预售行为等，预计到年底郑州房价将保持稳定。
同时，郑州土拍市场逐渐转凉，底价成交已成常态，这反映了郑州房地产市场的平淡，也是有些房企低价囤地的好时机，例如正商。
对建业来说，一个更值得关注的政策是，6月国开行宣布棚改审批权全部上收总行，以货币安置为主改为以实物安置为主。
虽然并未一刀切，但是棚改式微、货币安置大幅削减已经成为不争的事实，这对三四线城市的房价及购房需求或将造成严重打击。至于在各县市深度布局的建业将受到怎样的影响，值得拭目以待。
而正商，除了高调在北龙湖落下第四子以外，今年以来还有一件大事——正商发展火速收购A股上市公司赞宇科技。从赞宇科技5月28日首次发布公告，到7月23日签署股权转让协议，前后不到2个月。该协议履行完成后，正商发展将控制赞宇科技23.75%股份，张敬国之女张惠琪成为该公司实际控制人。
据介绍，赞宇科技的主营为日用化工、表面活性剂等研发生产。其公告中称， 正商发展表示在拟议交易完成后将结合其自身优势继续支持公司现有主营业务的发展，包括公司目前在环保领域的布局。
然而，正商真的要进军环保领域么？目前看来可能性不大。装入房地产相关资产，增强融资能力或许是大概率事件。
一个是河南老大，一个是郑州霸主。
一个下探县市努力“为河南人建设好房子”，一个即将集美股、港股、A股、新三板公司于一身立志走向全国。
一个提出轻资产战略谋求转型发展，一个闷声发财拿地盖房拿地盖房。
未来哪种模式将取得最终胜利？
时间会告诉我们答案。
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