想想2016、2017年的濟南樓市，那時候不管什麼品牌、物業、學區，能買上房子就是贏家，那時候開發商底氣十足，買上房的也歡欣雀躍，因為買上之後每個月賬面上看都有浮盈，少則十幾萬，多則幾十萬的賬面財富。
那個時期，最受傷的弱勢購房者真的是心力交瘁。那時候“買房歧視鏈”橫行，付款條件好的購房人能優先購房、選房。而需要按揭貸款，首付3成客戶，且又沒有找到“關係”的剛需購房族，就很難買到房子。“全款優先選房”、“捆綁裝修費”、“捆綁高額車位地下室銷售”，屢見不鮮，開發商賺得盆滿缽滿。
那時候誰家有房誰是大爺，不要談什麼優惠；那時候誰有全款誰有底氣。
經歷過兩年的大漲之後，2018年下半年濟南樓市出現了衝高回落跡象，打折或降價現象很可能由點到線再到面擴散。未來幾年，不同片區，不同樓盤的價格走勢也將分化。
轉眼間樓市變了天
轉眼看2018年下半年樓市，急轉直下，供應井噴，需求被遏制，老百姓能沉下心來比較房子了，品牌、物業、學區、建築質量、戶型，購房者剛有了挑選的權力，開發商就受不了了。你們讓全款客戶排隊，3成首付客戶滾蛋的時候，購房者說什麼了？
現在的樓市才是檢驗真金的時刻，誰家產品好、物業好、服務好、價格合理，誰家自然是銷售的要好一些。而一些無誠信，物業服務差，毫無品牌可言的樓盤徹底熄火，在選擇越來越多的行情之下，某些樓盤降價賣都很難出手。
風水輪流轉，還是紮紮實實的品牌房企相對來說一直靠譜，即使後期降價，也會有說法，有相應的補償措施。
虛高的樓盤相繼擠壓水分
前段時間幾個高價地塊想高價開盤，因為蓄客慘淡，不得不調整價格，這種順勢的及時調整符合現在的市場。
最近濟南東邊幾個高價樓盤認籌蓄客相當慘淡，有的價格上在做調整，而有的還想撞一下南牆。每個開發商對自己家的產品只能看到優點，很難發現項目的缺點，堆積的各種賣點一數幾十條，但是購房者看來這些都還可以，只是有一個致命缺點——太貴。
每個老百姓心裡都有一杆秤，你這個位置現在值多少錢總有個區間價格，你比如鳳凰路附近2+差不多，長嶺山頂多在2附近徘徊，工業北大家的心裡價位已經跌到1.5以下，唐冶雪山也是1.5以下的心理價位，現在買房的要麼剛需、要麼改善，千萬別定價太虛，這些人最認實惠。
現在很多樓盤開啟分銷模式，就是讓中介公司去幫著賣房，人海戰術去拉客戶。你的樓盤性價比高，拉50組能成交10組，中介積極性也高；你的樓盤性價比低，拉50組成交2組，中介積極性降低。說白了購房者都不傻了，千萬不要玩虛的，實實在在降價讓利才能贏得市場。
水分到底有多大？成交量最能體現實情，購房者一定要多瞭解預購買樓盤的真實成交情況，如果你真打聽不到可以私信問我，公開說顯得我在黑人家，不好。
濟南樓市各片區相繼趨冷
大家會發現這次樓市趨冷就像2016年樓市的火爆一樣，從東往西慢慢蔓延。從某個熱點片區成交量開始下跌開始，敢於吃螃蟹的人首先降價，依次蔓延開來。精裝變毛坯、直接降價、首付分期、贈送車位地下室家電……
東邊涼了，緊接著是南部，東北部，最後因為西部的供應量偏少，還未看到明顯的下行趨勢，但是這一兩週也看到開發商的宣傳造勢多了起來。沒有任何片區在這一次的房地產調控下能夠獨善其身，該來的或早或晚都會來。
能夠明顯感覺到樓市的資金像一潭死水，誰也掀不起大波浪。
四季度濟南樓市走向
自從9月份開始，濟南各片區樓盤價格已經有所調整，整個國慶期間有接近20個樓盤或明或暗的降價促銷。而接下來的幾個月，大部分的樓盤都會跟進調整價格，這是現階段的主旋律，很難扭轉。
價格調整到位的樓盤，自然相比之前出現了短暫的熱銷；而那些猶抱琵琶半遮面的樓盤，調整的價格不尷不尬，根本打動不了購房者的購房慾望。在信息如此透明的環境下，千萬不要跟購房者玩躲貓貓，一定得拿出誠意來。
在房地產市場，向來都是“買漲不買跌”，一旦降價成規模地出現，勢必影響購房者的信心，觀望情緒將有所增加。新房降價幅度越大，則後續的觀望氣氛也越嚴重，持續1年以上，再牛的開發商也受不了。開發商的對策肯定是減速開發，價格調整到位之後挺著價格，慢慢開發，慢慢銷售（會有不高於15%的價格折讓）。二手房一般都有惜售心理，等到二手房報價也下行，趨穩的時候，說明市場基本上到了底部了。
總結：大部分有壓力的開發商現在都已經開始以各種名義促銷，調整到位的樓盤促銷信息一釋放就會有一波行情，緊接著又是長時間的平穩銷售，等待大家適應當前的價格銷量會有一個小幅度回溫。
對於想購買新房的購房者，如果自己有意向的樓盤還沒調整價格，今年可以等到12月左右的窗口，那時候可能促銷力度相對是最大的。現在已經調整到位的可以直接購買，多跟置業顧問打聽一下，申請點額外優惠。
二手房掛牌量最近急升，成交量下滑，看房人次也是急劇下滑，部分房東已經下調價格，價格合適的好房源出來沒幾天就能成交。打算購買二手房的一定要勤快多去幾次中介，多加幾個中介的微信，有合適房源可以第一時間收到信息。根據房東售房的緩急適當壓價。
昨天看到一則新聞：濟南進入九月“氣質”較差榜，希望停工令不要來的太快，要不然明年上半年又會出現幾個月房荒，現在有幾個樓盤已經出現今年難上市的跡象。
市場一直在變化，供大於求只要一直持續，市場還會下行。前提是調控政策不要放鬆。
最近在組織三盛國際公園、海信賢文世家團購活動，有意向的可以後臺電話報名。
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