凌冽寒風，這個“秋冬”或難捱。
萬科喊出“活下去”、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地產降薪、“金九銀十不再”……
開發商的花式求生、購房者的無理房鬧、中介的“瘦身”，房地產市場迎來了新一輪的“熱鬧”，只是這熱鬧，吹來“市場降溫”、“樓市入秋”等烈烈寒風，吹得樓市一片七零八落。
市場百相也讓人明顯感覺到周邊環境對宏觀未來不安的情緒，樓市局面一度陷入僵局，也註定度過這一段焦灼的時間。
“日光盤”與“無人問津”，上海樓市的煎熬
易居研究院發佈的上海房地產市場季度報告顯示，今年第三季度，上海新房成交229萬平方米，同比2017年上升明顯。
同比上升不一定說明上海新房市場復甦，與今年供給量也是息息相關的，”排山倒海“式 供給量是去年3倍左右，未來隨著新房上市項目不斷增加，短期內供大於求的情況可能不會改變。
另外，商品住宅成交同比改善和剛需雙雙增長趨勢，改善型需求上升41%，更是超過半壁江山。
以整體數據來看市場整體表現還算是不錯。
事實上，一半海水一半火焰才是各大樓盤真實寫照。
例如，集中在內環或者中環的晶耀名邸、綠地海珀玉暉、金融街融府、陽光城濱江悅、復興瓏御銷售都十分火爆，一度火熱；去化低入谷底的樓盤也比比皆是，市場已至冰點。
樓盤信息混亂，突然之間火了，又突然之間熄滅.......
表：10月份開盤項目認籌情況
此外，戴德梁行華東區研究部數據顯示，第三季度內環、外環供應兩極分化嚴重。中環以外項目放量入市，共計64個項目入市，再次出現供大於求場面，部分項目無人問津。
被搶奪的二手市場最後一根稻草
9 月份，上海二手房指數為3912點，環比下降 0.1%，同比下降 2.13%。上海二手房指數連續10個月下降，也呈現二手房市場低迷狀態。
因此，二手房作為一個單獨的個體如今面對都是焦慮和恐慌。
為何這樣說呢？
價格給到區域的極強暗示。如上海新房的實施是政策指導價，價格都是預售證發放時強行壓低，一是賣得好的新房能最快程度的吸乾周邊的需求；二是購房者直接拿價格作對標，降價及其他措施就像蝴蝶效應一樣在周邊干擾著大量的準備賣房的房東。這樣也就會意味著二手房市場將會被打亂節奏。
二手房市場如今的遭遇，與中介戰爭脫不了干係，各家中介為搶房源、佔市場、野蠻擴張、租金貸等帶來的弊端，攪亂人心也禍亂市場。
隨著上海房地產市場震盪低迷態勢的延續，上海的二手房成交量近期很難有明顯回升。同時，隨著成交量的萎縮，二手房價大概率出現下行。
如今的二手房市場如同一潭被攪的渾水。
新房和租賃住房房企雙向擁抱
一邊喊著“活下去”的萬科，一邊是上三季度拿地最多的房企，土地市場還涼嗎？
2018年第三季度，上海共成交82幅土地，土地成交建築面積629萬平方米，同比增加104％。1-9 月份，上海共成交193幅土地，土地成交建築面積1506萬平方米，同比增加 29％；土地出讓金1318億元，同比增加17％。而剛剛過去的9月份，上海就有24幅地塊成交。
新房不斷供應提升的同時，租賃住房的供應也將不斷增加。近日上海市徐彙區一次性掛牌5幅租賃住房土地，總建面24.4萬方，租賃住房套數至少4729套。
政策的大力支持下，房企將會繼續擁抱租房市場，未來新房市場與租賃住房市場各頂半邊天，不相上下。
上海樓市回暖可期
儘管目前大部分城市樓市出現下滑趨勢，但從近期國家統計局開發投資數據來看，今年1-9月份全國房地產開發投資額同比增幅為9.9%，新開工數據同比增幅為16.4%，土地購置面積房屋土地同比增幅為15.7%等數據體現，房地產對於經濟的“貢獻度”總量依然可觀。
關於上海房地產市場第三季度報告，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析上海新的交易上升，這其實和供應增加有關，上海當前對於新盤的預售發放節奏加快，樓盤增加自然也容易帶動市場的交易規模的上升。
而從二手房的狀況看，部分二手房其實價格還是相對比較高，掛牌的時間延長，這都會影響市場交易。
總體上看，近期上海已經出現了賣家“討好”買家的現象，即有一定的議價或讓利空間。後續對於上海樓市來說，投資前景依然看好，預計市場交易依然會有上升的可能。
持續性的調控有效促使房價開始迴歸理性，進而也將形成較好的市場預期。
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