歡迎捧場照理說事。我相信未來房價的走勢是大家都非常關心的話題 ，沒買房的關心自己該什麼時候出手，買了房的關心自己家的房子未來會升值還是會貶值。今天咱們就來分析分析這個問題，如果說房子的長期走勢要看哪幾個因素，我想從最宏觀的角度上看，應該是經濟的發展、人口的走勢和城鎮化，我想這三個因素決定了房價的大勢，沒有人會反對。
當然肯定還有朋友會說，有國家的貨幣政策，貨幣是放水還是緊縮，也會影響房價的走勢，不過我認為經濟人口和城鎮化，是房價未來大勢的基礎，也就是決定性的因素，貨幣的確可以影響，但恐怕只能影響短期內的走勢，長期來看一定是要由這三個基本要素來影響的，那咱們就來看看這三個要素現在是什麼情況。
首先是經濟。房價的持續上漲，必須有經濟的強勁上漲做必要條件，這是一定的，無論是當年日本經濟泡沫之前的房價持續上漲，還是美國次貸危機之前的房價持續上漲，都離不開當年日本經濟和美國經濟的持續繁榮，其實我們也不例外，而且把這個道理展現得淋漓盡致，我國的GDP從1978年到2017年，總規模上擴大了225倍，年均增速超過9%。
正是經濟的高速發展，保障了我國房價的持續上漲，但是現在我國經濟，已經開始了產業升級結構升級的轉型期，從前那種粗放型的高速增長，在經濟的新常態下已經很難再現。我們再看人口。這裡說的人口，是人口的年齡結構和人口總量，經過四十多年的計劃生育，我國的人口出生率，在上世紀八十年代末，達到最高峰之後，從增速高速增進入了低速增長。
出生人口的下降，帶來了人口的迅速老齡化，這一點已經有太多的討論，咱們就不多說了，大家的普遍共識是我們的人口紅利期已經接近尾聲，我們的產業升級、經濟結構調整正是在積極應對人口紅利之後的人口老齡化，也就是說全國範圍內由大量年輕人口產生的購房需求已經慢慢不復存在了，靠人口數量托起來，水漲船高的所有房產都上漲的景象，已經不再可能出現。
聽到這您可能會說了，那三個基本要素前兩個都沒了，看來是肯定要跌了唄？也不一定，這三個基本要素是全國範圍內房價持續上漲的必要條件，而對於某些地區的房價來說，前兩個因素並非必不可少，對於一些區域的房價來說，這第三點也就是城鎮化，會起到決定性的影響。
城鎮化意味著人口的遷徙，農村人口遷居到城裡成為市民，這裡包括農村人口進入縣城，也包括城鎮人口和農村人口進入到大城市。改革開放以來，我國的城鎮化水平迅速提高，從1978年的20%，提高到了2017年的接近60%，您可能會說這沒多大空間了，其實不然。
這個城鎮化裡面，還有一些我國的特殊情況，而在這其中隱藏著巨大的能量有待釋放。咱們在下一期節目接著分析城鎮化中所隱藏的巨大能量是什麼，節目中咱們提到了城鎮化率的水平，那麼世界各主要國家，他們的城鎮化率都處於什麼水平呢？
我們準備了一篇文章，感興趣的朋友請到我們的頭條號照理說事中回覆城鎮化三個字，我們推送給您看一看。
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