欢迎捧场照理说事。我相信未来房价的走势是大家都非常关心的话题 ，没买房的关心自己该什么时候出手，买了房的关心自己家的房子未来会升值还是会贬值。今天咱们就来分析分析这个问题，如果说房子的长期走势要看哪几个因素，我想从最宏观的角度上看，应该是经济的发展、人口的走势和城镇化，我想这三个因素决定了房价的大势，没有人会反对。
当然肯定还有朋友会说，有国家的货币政策，货币是放水还是紧缩，也会影响房价的走势，不过我认为经济人口和城镇化，是房价未来大势的基础，也就是决定性的因素，货币的确可以影响，但恐怕只能影响短期内的走势，长期来看一定是要由这三个基本要素来影响的，那咱们就来看看这三个要素现在是什么情况。
首先是经济。房价的持续上涨，必须有经济的强劲上涨做必要条件，这是一定的，无论是当年日本经济泡沫之前的房价持续上涨，还是美国次贷危机之前的房价持续上涨，都离不开当年日本经济和美国经济的持续繁荣，其实我们也不例外，而且把这个道理展现得淋漓尽致，我国的GDP从1978年到2017年，总规模上扩大了225倍，年均增速超过9%。
正是经济的高速发展，保障了我国房价的持续上涨，但是现在我国经济，已经开始了产业升级结构升级的转型期，从前那种粗放型的高速增长，在经济的新常态下已经很难再现。我们再看人口。这里说的人口，是人口的年龄结构和人口总量，经过四十多年的计划生育，我国的人口出生率，在上世纪八十年代末，达到最高峰之后，从增速高速增进入了低速增长。
出生人口的下降，带来了人口的迅速老龄化，这一点已经有太多的讨论，咱们就不多说了，大家的普遍共识是我们的人口红利期已经接近尾声，我们的产业升级、经济结构调整正是在积极应对人口红利之后的人口老龄化，也就是说全国范围内由大量年轻人口产生的购房需求已经慢慢不复存在了，靠人口数量托起来，水涨船高的所有房产都上涨的景象，已经不再可能出现。
听到这您可能会说了，那三个基本要素前两个都没了，看来是肯定要跌了呗？也不一定，这三个基本要素是全国范围内房价持续上涨的必要条件，而对于某些地区的房价来说，前两个因素并非必不可少，对于一些区域的房价来说，这第三点也就是城镇化，会起到决定性的影响。
城镇化意味着人口的迁徙，农村人口迁居到城里成为市民，这里包括农村人口进入县城，也包括城镇人口和农村人口进入到大城市。改革开放以来，我国的城镇化水平迅速提高，从1978年的20%，提高到了2017年的接近60%，您可能会说这没多大空间了，其实不然。
这个城镇化里面，还有一些我国的特殊情况，而在这其中隐藏着巨大的能量有待释放。咱们在下一期节目接着分析城镇化中所隐藏的巨大能量是什么，节目中咱们提到了城镇化率的水平，那么世界各主要国家，他们的城镇化率都处于什么水平呢？
我们准备了一篇文章，感兴趣的朋友请到我们的头条号照理说事中回复城镇化三个字，我们推送给您看一看。
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