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经历过早几年的狂热之后，今时今日的中国房地产市场似乎真正迎来了降温的契机，曾经一度膨胀的泡沫也开始有了“瘦身”沉潜的迹象，然而，即便行业氛围看起来是逐渐趋向冷清了，但中国楼市前赴后继的参与者们却从未止步。
这不，近日又有一家内地房企似做好了万全准备要赴港上市了，这家兴冲冲要奔赴香港资本市场掘金的地产开发商就是于广东广州起家的海伦堡。10月22日，海伦堡初步招股说明书见诸港交所相关信息披露系统，这意味着其赴港上市路已经迈出了踏实的第一步。
资料显示，海伦堡此次赴港上市的联席保荐人为建银国际及招银国际。
回顾海伦堡的发展历史，其业务最早于1998年创始人黄炽恒投资集团首个住宅物业开发项目时就已开始，2005年广东海伦堡成立后集团有了唯一的业务开展平台。在海伦堡的发展初期，主要扎根于广东市场，在广州、珠海、中山、佛山及惠州等广东主要城市打下了稳定的市场基础。
又经过了十几年的扩张发展，眼下的海伦堡早已“冲出广东，走向全国”：截至2018年8月31日，海伦堡在全国拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约2340万平米，其物业开发业务在珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的31个城市占据一席之地。
专注住宅物业开发，标准化产品系列打造品牌价值
作为一个具20年发展历史的相对成熟的地产业参与者，海伦堡自诩已跻身国内大型房地产开发商行列，并致力于成为中国最大的房地产开发商之一。虽然要达成这个远大目标还有一定距离，但梦想还是要有的，况且这些年来海伦堡做得也还算不错。
就业务发展模式来看，海伦堡的“初心”还是挺明确的，就是专注于住宅物业的开发和销售，不过为了配合其做大做强的发展策略和目标，海伦堡目前的业务范畴已经拓展至商业物业及创意科技园的开发。商业物业这块，主要包括购物商场、办公单位及住宅物业附带的零售单位，开发后或出售，或自己持有以做长期投资及达至资本增值的目的；创意科技园则一般根据地方政府的开发规划在城郊设计、开发及经营。
目前，海伦堡已按照其标准化项目管理系统，开发了为不同客户定制的6个标准化住宅物业系列，分别为流金系、国际系、湾系、春天系、爱ME系及小镇系；其商业物业板块也已开发了3个产品线，分别是海乐世界、海乐城及海乐荟。海伦堡的每一个产品系列及产品线均针对不同客户群体的需求制定，并可快速向新市场复制，这一点还是非常有助于集团明确及打造具自身特色的品牌价值的。
业绩稳步增长，做大做强路上亦有挑战
事实上，在当前众多行业参与者竞逐瓜分市场的形势下，海伦堡自身打磨出来的较为明确的品牌价值底色还是比较加分的。那么其近年实际经营成果究竟如何？
据其初步招股说明书披露的往期业绩记录来看，这几年海伦堡在业务经营发展方面确实实现了较大幅度的增长。如下表所示，2015年海伦堡业务经营获取的总收益还不足百亿元（人民币，下同）水平，具体为约98亿元；到了2017年，海伦堡年度总收益已增长至143.6亿元，2015年至2017年，集团经营收益的复合年增长率为21%。
与此同时，海伦堡的盈利能力在过去两年也有了显著的提高。2015年海伦堡录得公司拥有人应占净利润8.44亿元，2016年就暴升2.44倍至29亿元，但这种爆发式增长并没有持续多久，紧接着于2017年公司净利润就同比下跌了32.3%至19.7亿元，遭遇了一轮不小的波动：
2017年，虽然海伦堡销售物业平均售价上涨，但由于年内已交付建筑面积同比减少，因此其总收益按年仅微升0.76%；由于毛利率不同的销售物业收入及租金收入结构调整，年内综合毛利率同比提高了4.5个百分点，但由于年内经营成本增加及投资物业公平值收益较2016年显著减少，致使2017年海伦堡录得净利润下跌32.3%。
不得不说这样的业绩走向着实令海伦堡的成长气势颇打了点折扣，好在今年上半年集团似乎很快就扭转了局面。2018年上半年，海伦堡实现总收益39.2亿元，同比增长29.4%；毛利率提升3.8个百分点至25.3%；半年净利润更是大涨54.5%至5.24亿元。总体来看，今年上半年海伦堡之所以能取得如此亮眼的业绩，主要还是得益于旗下销售物业收入的显著增长——期内海伦堡已交付建筑面积及平均售价均实现不同程度的上涨，交付的总建面同比增加17.4%至48.14万平米，平均售价则上涨10.6%至7987元每平米。
话又说回来，虽然经历了2017年盈利下滑的小小波折，目前来看海伦堡的整体成长态势尚算稳健，但从其收益及盈利情况来讲，集团的体量其实还算不上大，全年百数十亿的营业额在一众港股内房同业中甚至可以说还排不上号，因此，在前方做大做强的道路上，还有非常多的同类型选手正等待着海伦堡去逐个超越。
“不合规”事项待解，能否成功扫雷通关？
值得在意的是，若单纯从当前整个中国房地产行业的市场氛围出发，眼下似乎并不是海伦堡赴港上市的最好时机。无论是内地房地产业调控频出的政策环境，还是以中美贸易摩擦为代表的并不平静的国际政治经济形势，都给整个行业的发展带来了更多的不确定性。
这些外部因素这对于海伦堡来说都是不可轻视的挑战，毕竟当大市“消沉”之时，往往需要更为强劲的力量才能掀起一方波澜。
另一方面，海伦堡自身也并非全无槽点，当中其过往经历的数个不合规事件就值得留意。初步招股书资料显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前就已开始兴建若干项目，另有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证，及有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证。此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金的不合规事项。
虽然未替员工缴足社保及住房公积金一事可大可小，一般而言通过后续补救措施就可解决，但涉及业务运营相关的政府批准许可或执照则比较敏感了，若未能及时解决相关不合规问题，就无异于在集团发展路上埋下了一个不定时炸弹，这种随时可能引爆风险的滋味可就不好受了。
上市路漫漫，且看海伦堡能否一一扫雷顺利通关走到彼岸吧。
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