文|卡薩 丁甜
昨日，一則消息宛如驚雷劃破地產圈。恆大擬抵押香港的寫字樓來融資還債，消息一出，恆大股票大跌逾4%。連恆大這種體量的公司，也要靠抵押來還債了嗎？媒體企圖拿著放大鏡細細端倪，卻找到了臘月寒冬，抱團取暖的一干房企。
對於房企來說，身上越來越重的債務是大家心照不宣的隱痛。
2018年一季度，房企資產負債率達到了79.42%，創下13年新高，A股資產負債率超過80%的上市房企有近40家。存續地產債中，房企需要償付的規模達到了一萬億，未來的兩到三年，房企將進入高峰還債期，也就是說，不久的將來，房企的財務危機恐會集中爆發，大企業尚且自顧不暇，枉談小企業還能明哲保身。
房企的境遇，怎麼突然這麼嚴峻了？
其實，房企困境早見端倪。細數近一年，頭部房企紛紛進行更名。從語言被髮明的伊始，人類就熱衷於給事物命名，用語詞來指派存在。而每一次的更名行為，都闡述著命名者對於存在者的某種焦慮以及想要重新掌控其意義的嘗試。據不完全統計，2018年，12家房地產公司都把企業名稱裡的“地產”二字去掉了，萬科、保利、恆大、龍湖、遠洋、中駿……目前，國內排名前十的房企中，名稱中仍帶有地產字樣的寥寥無幾。
不光是“地產”消失，連“置業”也成了房企容不得的字眼。
房企集中更名，排隊“脫馬甲”，去“地產”化的背後，想逃離的究竟是什麼？
1
對於房地產開放商來說，寒意從這個夏天就開始蔓延，入秋以後，更是風冷聲偏苦，山寒響更深。
江西上饒，碧桂園樓盤信州府精裝修房在短短三個月內均價由1萬跌至7000。8、9兩月，至少13家知名房企開始了樓盤促銷。僅僅9月，上海、長沙、合肥等地，從碧桂園、恆大到萬科等等，因降價造成的房鬧事件達到了十幾起。
至9月底，2018年土地流拍約888宗，達到了歷史相對高位。今年前三季度，全國300個城市有446宗宅地流拍，總規劃建築面積5645萬平方米，是2017年的1.8倍。然而流拍率增高，溢價率卻大幅下滑。其中一、二、三線城市前三季度溢價率分別為8%、14%、21%，同比下滑10、19、23個百分點。零溢價成交的地塊呈正增長趨勢。
10月初，安居客房產研究院跟蹤監測全國50餘個重點城市，有十多個品牌房企進行打折促銷，更有數據顯示，國慶期間的全國樓市，31個核心城市成交面積為187.88萬方，環比下降了57.11%。
據統計，截止10月中旬，2018年全國各地樓市調控近400次，比去年同期增加8成。
風聲鶴唳中，樓市漸涼。隨著融資政策和國家監管政策的持續收緊，房企紛紛被扼住咽喉，外界高呼的凜冬將至， 恐怕“將”字要換成“已”。
然而曾經的地產行業就像蠻荒之中的那粒火種，幾乎自始至終散發著它穩定而持久的光。國人血液里根植的房本位基因，是一種外國人難以理解的畢生信仰。於是地產大佬們高枕無憂，躺著都能賺錢，但是世間好物不堅牢，哪怕是鋼筋水泥砌成的銅牆鐵壁，也擋不住行業的迅速膨脹和政策的一再重錘。
火種的光，慢慢熄滅了。
2012年開始，棚改政策橫空出世，給地產行業帶來了摧枯拉朽的變化。很多人會疑惑，棚改政策改造只是針對城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程，對房地產行業影響甚微，那些困難戶本身也不是房企的池中之魚。
但透過表象，民生政策下最搶眼的詞不是改造棚戶，而是實物安置，短短四個字，足夠讓地產行業大佬們倒吸一口涼氣。
隨著城鄉建設腳步的推進，很長一段時間，家裡牆上有個“拆”字的人可以和暴發富畫上等號。這些享受民生政策的拆遷戶，向來都被視為地產企業的心頭肉，拿到了一大筆拆遷款，很多人的第一選擇都是去省會城市買房。這就是為什麼2010年左右，連三四線城市的房價都居高不下的原因。
但如今，拆遷款變成了房子，以房換房，舊房在村鎮裡，新房也在村鎮裡，房還是房，唯一的變化是，手頭沒錢了。喪失了這一大部分有購買力的準群體，房價自然不能堅挺如昔。而根據華爾街見聞的消息，今年年初，三四線城市的棚改審批還在加緊。
三四線城市留給房企蛋糕的沒有那麼甜了，而窺探一二線城市，三環內早已無地可拿，五六環倒是有地，拿地真的容易嗎？需求又能追上供給嗎？在所有房企心中，這都是一個沉重的問號。
近兩年，一二線城市悄悄地進行著換血計劃，它用積分和社保婉拒著城市的過客，又用國家政策為人才預留了旁門，但是不低的房價篩掉了經濟能力相對孱弱的低收入人群，讓城市的火車站多了許多徘徊唏噓的靈魂。買房對很多年輕人來說，是一張趕不及的車票。
然而人口數量永遠是預判一個城市的房地產行業的重要指標，戶口門檻的篩網濾掉了一些人，社保的濾網中又漏掉了一些人，一層一層的限制下，當留給房企消化的餘糧越來越少，城市的房地產行業也將肉眼可見地越來越疲軟。
難上加難的是，中央對房地產的調控還在全方位加碼，限購、限價、限貸、限售、限商，在行政干預下，房價在扭曲，市場越來越萎靡。
等房企好不容易拿到預售證，卻尷尬地發現房價還沒地價高，於是按兵不動，天真地等待樓市回暖的一天。可是等著等著，現金流跟不上，資金鍊斷裂，企業就只能墜入阿鼻地獄，難有翻身之期。
沒錢了，第一選擇當然是去融資。
有知名房企的牌子背書，還能融不到資？ 看似簡單的問題如今卻變成了靈魂拷問。不帶劍的契約不過是一紙空文，管束的雙手帶著讓人難以喘息的鏈條，要限制你的路，輕而易舉把你逼入小巷。
融資，便是橫亙在房企面前的第二道大坎。
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蓋出房子就不愁賣的時代過去了，房企輕而易舉就能拿到融資的時代也逐漸翻篇。資本市場的血盆大口到了房地產面前卻突然化作繞指柔絲，有氣無力。
10月15日下午，雅居樂擬發行的80億元非公開發行公司債券被終止。
僅10月以來：合生創展100億規模的租賃住宅專項公司債券、天津薊州新城建設投資有限公司30億元的非公開發行公司債券、北京鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券均被終止審查。中山招商-時代地產購房尾款資產支持專項計劃擬發行金額14.3億元被叫停；中山證券-景悅一期購房尾款資產支持專項計劃擬發行金額16.74億元被叫停。
時間再往前倒，多筆知名房企的融資計劃都被按下了停止鍵。
花樣年50億元的租賃住宅專項公司債券、碧桂園200億元公司債被中止審查，富力地產60億元的住房租賃專項公司債券、金融街50億元的公司債、建發房地產45億元的公司債也通通被終止審查。
雪虐風饕，融資環境悽悽慘慘，只留下房企一片啼飢號寒。國家對房企的管束越來越嚴，房企的融資渠道則越來越窄。數據顯示，9月份，40家典型上市房企的融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，再創2018年全年度歷史新低。
房地產野蠻生長的背後，是資金充盈賦予它的底氣。資金是房企回血的良藥，也正是它的命門。耶穌勸誡，引到永生的門必是窄的，只是現在，窄得連通過都成了問題，一旦資金斷裂，迴天乏力，無異於滅亡。
在旁人的印象裡，即使地產行業處於谷底，但瘦死的駱駝亦比馬大，它依舊是那個暴利的行業。然而從數據上看，我們眼中暴利的地產業，
平均淨利率僅在10%左右，這個數據，幾乎快與製造業“齊平”。而今年8月，政府工作報告提出“堅決遏制房價上漲”。“遏制房價過快上漲”就已經成了去年的歷史。兩字之差，天花板卻已經蹭到了房企的頭皮。
怎麼辦，只好轉型了。
3
轉型的第一個問題，便是名字中的“地產”二字。
這兩個字就像兩根長釘，把經營範圍釘在了地產上，企業想要伸展手腳，卻動彈不得。所以，當房企絞盡腦汁想拓展多元盈利模式，想來想去，第一件事，還是要先把這顆釘子拔掉。
樓市下行期，往往是房企多元化戰略的集中呼聲期。拋棄補給血液的主業，放下熟悉的運營生態，去走一條前途未卜的路，對於執牛耳者的頭部房企來說，是摸著石頭過河，很容易步步見血。
在轉型方面，恆大是當之無愧的先行者。早在改名前的5、6年前，恆大就已經開始了一系列動作，謀劃轉型。2010年，廣州恆大足球俱樂部亮相，2013年，恆大冰泉亮相，在礦泉水市場一夜成名。2014年，恆大進軍農業，業務涵蓋恆大糧油、恆大乳業、恆大畜牧產業，計劃投資超過1000億。2016年，恆大地產正式更名為恆大集團。多元化發展這條路，恆大是最早拿出像樣成績單的房企。
時間跨越到現在，聚焦剛剛更名的保利。2018年9月13日，保利地產正式變身為保利發展控股集團股份有限公司，準確地說，這是一種是升位。
年初，保利發展發佈了房地產行業白皮書，報告中明確預判，在未來8-10年內，中國房地產銷售額將保持在15萬億元+的規模。我國房地產行業不會迎來頂點和拐點，從數據看，已經進入了一個總量峰值時代，處於規模的高位區間。
天花板時代終於還是來了。水快淹沒脖子的時候，房企像溺水的孩童一樣尋求岸上可以依託的把手。
保利的把手是什麼？生態鏈，全平臺。
保利地產總經理劉平說，從保利地產升位至保利發展後，保利建築、保利經濟、保利商業將會是和保利地產平行的業務單元。除此之外，還有公寓、會展、康養、教育、文旅、金控、科創等總共12個版塊。
從這個分配佈局中，我們能看到，很明顯，保利的轉型方向是建造一個不動產生態平臺，建築是施工、經濟是代理、商業是銷售，而金控科創則是造血的plan B。在這條全產業鏈上，保利覆蓋了從源頭的開發，中間的設計施工，到最後的招商引資，從住宅、寫字樓到Shopping Mall的綜合服務，它在企圖構建一種全場景化的生態體驗。
最近和一個好友聊天，他幾年前便從開發商跳出，開始轉行做聯合辦公。現在，做開發的甲方陷入僵局，聯合辦公的前景卻日漸清晰。今年6月，聯合辦公服務商WeWork被估值350億美元，國內企業紛紛對標，爭先恐後公佈了自己的成績單和目標增速。聯合辦公行業，在雙創的大環境下，潛力會比我們想象得更大，甚至有一天，也許會反哺整個商業地產行業。
我感慨朋友跳出的時機準。他只是笑笑，哪有那麼好的運氣，地產的蕭條几年前就可以預見，如果不進行跨大方向的轉型，不做開發，那就去做服務。只要是關於人，服務總是制勝法寶。人的本性就是永恆地追求更舒適的生活，城市改造和生活服務，是很多地產人為自己準備的退路。
放眼周圍，眾多我們能叫得上名字的地產公司，都在佈局聯合辦公和長租公寓。如遠洋集團與WeWork聯手打造的“眾創空間”、龍湖的“一展空間”；又如萬科的“泊寓”，龍湖的“冠寓”等等。2017年，龍湖發佈了“冠寓”的品牌形象及品牌主張，並正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習慣的特色產品線，長租公寓正式成為龍湖的第四大主航道業務。聯合辦公和長租公寓這兩個方向，一個解決了企業“居住體驗”的難題，一個解決了居民“居住體驗”的難題。
從商業到聯合辦公，再到長租公寓，實現消費、辦公、居住的一體化，房企試圖打造的是“商辦住”緊密結合的商業綜合體生態圈。所以，他們不再單槍匹馬或僅限於行業內合作，而更多地尋找生活升級服務類企業、互聯網合作企業等資源進行嫁接，開始扮演服務商或其他專業領域主要角色。
仔細想想，不無道理。地，總有一天會開無可開，但是人，卻是無窮無盡的可開發對象。未來留給房企展現的舞臺，正是城市居住體驗和地產生活服務。
高頻加上剛需，伴隨人民日益增長的美好生活需求和不平衡不充分發展的主要矛盾，激發著一系列可挖掘的配套服務。而這背後，很可能蘊藏著千萬級的藍海市場。
房企要做的，就是有關人類居住與生活的方方面面。
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大環境惡劣，地產公司紛紛更名，“去地產”化，追求多元化發展，那房企真的不要“地產”了嗎？就目前來看，顯然不是。
我們回溯保利的轉型策略，雖然不做單一的房企，要從建築、物業、康養、經紀等十二個方面構建生態平臺，但十二環，依舊環環緊扣地產中心。保利地產仍是集團開發業務的主要平臺，在不動產生態中，成為發展的核心動能。
地產開發將支撐著企業在多元化模式中不同板塊的試水資金，這一點在很長時間內，難以改變和撼動。
儘管房企在名字上去掉了“地產”二字，但實際上，地產企業的本質很難隨著地產二字一起消失。從數據上看，房企依然重視土地儲備。今年1-8月，拿地超過200億平方米的房企就有24家。
從拿地金額上看，大佬們依舊出手闊綽。2018年，碧桂園以1198億元的拿地金額繼續高居榜首，萬科以1163億元穩居第二位，保利869億元位列第三，三家房企的拿地金額均超800億元，碧桂園和萬科更是以超1100億元領先行業。而行業TOP10企業今年1-9月拿地總金額達6994億元。
鑿不休則溝深，斧不止則薪多。可能只有當房企轉型成功那天，才能徹底擺脫地產兩個字的咒語，但那一天就目前來看，言之尚早。
非主營業務營收大多企業都達不到一成，多元化發展轉型的呼聲非常高，但現實數據的確也很殘忍。根據保利今年9月13日發佈的公告，公司房地產銷售收入佔比90.6%，綜合服務與不動產金融收入僅佔比9.4%。我們或許可以看到，在不久之後的將來，房企會找到開發外新的盈利點，但這個盈利點也一定是在地產改造提高居住體驗上，當房地產行業圍繞多種多樣的生活居住需求，逐漸成為天然的整合池、高效的鏈接源，彼時，或許創新業務將會成為轉型房企的主要營收來源。
但從企業到平臺的跨越，從單一板塊到全產業鏈的佈局，改名僅僅是探索的外在表現，卻不是轉型的真正解藥。
房企的路，道阻且長。
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