9月19日，北京發改委發佈了新一輪的《促進城市南部地區加快發展行動計劃（2018-2020年）》，預計總投資將超過3000億。
如果再加上2010-2012年，2013-2015年的前兩輪南城計劃，北京在南城投資已經接近1萬億。
其實這個第三輪南城計劃的啟動背景具有明顯的政治意義：
第一，目前正值城市副中心和雄安新區的快速建設期，理論上不應急於啟動南城計劃。
第二，城市副中心和雄安新區都是為了疏解非首都功能，而南城計劃卻是為了有序轉移首都功能。
因此，基本上我們可以判斷，正是由於中央政務區的啟動迫在眉睫，南城計劃才不得不加速。未來三年的南城計劃，其本質就是要加速疏解城六區的人口，為中央政務區的成立提供先決條件。
【1】
城五區2020年急需疏解人口超過150萬
南城至少需要承接100萬人口
在十二五計劃之前，北京的人口疏解一般只考慮將內城的人往城區轉移，也就是把東西城的人，轉移到其他城區。
所以在環繞內城的城區周邊，建設了大量的拆遷安置房，其中重點是豐臺和朝陽兩個區。
但是經過十年的發展，北京常住人口增速非常迅猛，平均每年新增人口接近100萬人，從而導致城區人口負擔急劇加大，也需要疏解。
到了2017年，北京東西城人口密度高達2萬人/平米公里，城區也接近1萬人/平米公里，而近郊區卻只有不到1500人/平米公里，人口過於集中分佈。
根據北京市的人口疏解任務要求，到了2020年北京常住人口要保持在2300萬人，同時城五區要大量減少常住人口數量。
其中東西城至少要減少35萬人，海淀要減少55萬人，朝陽減少21萬人，豐臺減少27萬人，城五區合計減壓150萬人左右。
在未來三年，由於雄安新區建設不夠充分，最多疏解10-20萬人；城市副中心滿打滿算疏解40萬人；剩餘的，全部將由南城來承擔，至少需要疏解80-100萬人左右，南城未來肯定將迎來一個人口增長的爆發期。
【2】
房山和大興將成為人口轉移的最大贏家
房價未來三年漲30%以上
城南計劃的的城市功能規劃是“一軸、兩廊、兩帶、多點”。
這個“一軸”屬於南中軸的文化發展軸，是文化景觀、文化產業的發展軸，不適合人口的高度密集；而“兩廊”“兩帶”僅僅是產業發展的衍生空間；最重要的，是“多點”的人口密集區，才是未來城區人口轉移的重點。
第一，房山良鄉高教園區三年內，將比肩沙河高校校區
2001年北京市確定了兩個高校園區，一個是沙河高校園區，另外一個就是良鄉高校園區。沙河高校園區的發展顯然要比良鄉快多了。
目前沙河高校園區周邊的二手房價格基本都在4-5萬/平米之間，新房價格甚至已經達到5.5萬/平米，在北京屬於熱門區域。
沙河高校園區的發展源於三個方面，一是臨近中關村核心職場區，碼農高度集中，購買力有支撐；二是城區人口轉移，尤其是東西城安置房的建設，區域人口快速增長；三是高校師生創造的購房需求，不可小覷。
而目前良鄉大學城周邊的二手房價格僅有3-3.5萬/平米之間，與沙河高校園區的房價至少有1-1.5萬的差價。
城南三年計劃對良鄉大學城的提升明顯：第一，麗澤金融商務區要和金融街一體化發展，相當於房山擁有了核心職場區的支撐。第二，西城安置房將重點選址房山，成為新一輪西城轉移人口的重地。第三，擬擴區，引入更多的高校資源。
可見，未來良鄉大學城板塊二手房價三年漲幅30%起步！
第二，大興將會湧現“國門居住區”，比肩順義後沙峪！
大興區未來的職場輻射人群，其實還是在新機場。隨著明年新機場的試運營，大興生物醫藥及義和莊板塊，有望成為新的“國門居住區”。
目前北京首都機場的國門居住區主要是後沙峪地區，目前市場均價已經達到4-5萬元/平米，新房甚至在6萬以上。
而目前義和莊、生物醫藥板塊的市場均價則是3-4萬之間，差價在1萬元左右。
未來隨著新機場線的開通，大興這兩個板塊的房價漲幅也至少從30%起步，部分高品質項目有望在未來三年內房價突破5萬。
【3】
三年後，北京南城價格將會持平北城
最後的近郊新城價格窪地即將消失
2020年後，城南三年計劃將會推動房山、大興等新城價格出現上漲，至此北京南城房價將會逐漸持平北城。
意味著北京近郊新城的最後一個價格窪地，也將徹底消失！屆時，北京的房價格局將會呈現出“雙核，多組團，多中心”的三階梯分佈格局：
雙核：中央政務區+城市副中心的雙核格局，屬於西貴東富，房價第一組團。
多組團：城區多組團分佈，呈現出放射格局，中產階層居住區，第二組團。
多中心：近郊新城中心，房山、門頭溝、昌平，順義，大興等，第三組團。
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