諮詢房哥問題的粉絲中，想買東湖的朋友非常多。

為什麼東湖會受到這麼多人的追捧呢？我覺得最主要的原因有幾點：

1、大開發商雲集：新拿地的華潤長安裡、龍湖天璞、保利（案名待定）——東湖的標杆樓盤品牌響噹噹。

華潤長安裡效果圖

有多少老爺們聽到華潤的樓盤就豎大拇指，就有多少小姑娘看完龍湖樣板間就走不動路。

沒辦法，瀋陽的本土開發商和小開發商們實在是太。。。不爭氣了——除了大開發商，承諾能夠大部分兌現的基本寥寥無幾。

這裡不得不說點題外話：

在沈城樓市不景氣的時候，某些辣雞開發商就像正在求愛的渣男一樣，為了把小姑娘騙上床胡亂許諾，等騙得貞操後才發現，大部分許諾都無法兌現。

渣男就是渣，辣雞開發商就是辣雞。

大部分人都覺得，與其花費精力調教渣男，不如找一個根正苗紅的國企小夥。

最後，大部分本地土著把買房變成了相親，有媒婆（中介）給推薦，連樓盤都沒去過，就先問問：是大開發商不？小開發商我不看。呵呵，多麼可悲！

每個懵逼的購房者身邊都有一個“神人”，這個神人我們隨便起個名吧，比如：李二狗。

李二狗混出了點名堂，在瀋陽有好幾套房子，每天口若懸河佔據話語權，說多了你也就信了。

李二狗有句至理名言：買房就得買大開發商，萬科、華潤、金地、龍湖，其他的都不能碰。

你看看長白島的萬科城、華潤幸福裡都兩萬多了。買房子就得買大開！完美！

2、所謂的臨渾河：很多人一聽東湖，憑感覺就認為在河邊，更有甚者，以為這些樓盤都是河景房。

然後在大腦中搜尋本就不多的房產知識，一不小心就跳出了前兩個月隔壁李二狗說的那句話：買房就得買河邊，稀缺。

李二狗好像還說過：瀋陽現在河邊沒有地了，就剩下東湖和曹仲了，你知道曹仲萬科都賣三萬了，東湖這才一萬四五多便宜啊。

瀋陽就一條渾河，這是最大的資源，未來肯定是河邊的房子最貴。

3、距離市區近：

目前的房地產市場以改善為主，很多老瀋陽人對偏遠的新區並不感冒，但是苦與老城區沒什麼新樓盤，稍微看得上眼的就得兩萬起。

於是選擇了退而求其次，買在了離老城區更近的長白、奧體或者是東湖。

但是，改善的群體明顯更愛新房。

於是，長白的華潤潤府火了，奧體周圍的金地樾檀山火了，東湖的華潤、龍湖火了。。。憋了十餘年的改善需求伴隨著這波房地產大勢噴湧而出。

市場的中堅力量都在盯著新樓盤、品質樓盤、大開發商，甚至有人將瀋陽這種只愛大開發商、只愛品質新樓盤的現象歸結為馬太效應，強者恆強、弱者恆弱。Bullshit！完全不著邊際。

4、奇高的地價：很多人看好東湖是因為東湖拍地價格高。

不到一年的時間，東湖版塊

李二狗對土地出讓“很有研究”，他說：東湖的地價這麼貴，開發商不是傻子，這麼貴拍地，肯定有利好。

開發商的內幕消息多，我們普通人就閉眼睛買就行了。

這麼高的地價，銷售價不高啊，總不能讓開發商賠錢賣房吧。有保利7500的地價頂著呢，你怕啥。

我相信，大部分關注東湖板塊的都或多或少聽過這種論調。其實，以上所有的論點、論據大部分都算有理有據。

但是，

這些東西無法支撐東湖板塊的蓬勃發展。你一定有更好的選擇。

1、大開發商雲集：說是雲集，其實只有3家大開新樓盤：華潤、龍湖、保利。

為什麼東湖會有這麼多大開發商拿地？其實這是一個偽命題！

近年來，所有的新區都是大開發商雲集。

不僅在瀋陽，放眼全國各大城市，住宅用地越來越多地被大開發商搶走，房地產市場在迅速向頭部集中。小開發商的日子很難過，大開發商的擴展速度越來越快。

即便在瀋陽，市場火熱的近兩年，大部分的住宅用地被佈局全國的大開發商拿走，不僅是東湖，張士、全運也是大開發商雲集。

有人會說，全運哪有大開發商啊。恆大、萬達、中海就不是大開發商？非的是華潤、萬科？

有人又要說了，那你說為什麼華潤、萬科、龍湖、金地不在全運拿地？他們明顯是不看好全運！

其實，不是華潤們不想在全運拿地，而是這裡競爭太激烈，大開發商都需要控制成本，提高利潤率，不是看到地就要拿。

而且，土地拍賣上已經不是高價者得，其中增加了很多隱藏屬性。比如：配建學校、配建商業。。。這些隱形的配件要求讓土地拍賣價格看起來沒那麼高，有效地避免了因為高價土地被有關部門和媒體盯上，契合房住不炒。

殊不知，建一所學校或者配建一個商場，是妥妥賠本的買賣，華潤們才不會輕易幹這種傻事。

2、所謂的臨渾河：東湖臨河就是忽悠，河景房更是無從談起。

東湖這幾個新樓盤，全部距離河邊1公里以上，而且與渾河之間還有住宅用地。

你今天能看到河不代表永遠能看到河，你的“河景房”早晚會被新建的樓房擋住。

而且，一公里之遙，已經基本看不到什麼景觀了，完全不屬於河景房的範疇。

3、距離市區近：作為三環內的板塊，東湖確實距離市區稍近（相對全運板塊），但也僅僅是比全運板塊距離近而已。

東湖距離最近的奧體商圈接近十公里，橫穿滿是紅綠燈的渾南大道是什麼速度，相信不用我多說，距離大東區核心區域龍之夢更是十多公里之遙，可以說是四三不靠。

4、奇高的地價：高地價並不代表市場一定認可，所有的商業行為都需要市場的檢驗。

2017年-2018年是瀋陽市房價起飛的一年，這是長期去庫存不拍地的必然結果，不僅是東湖，全市的地價都翻倍還不止。

限購之後，高價地集中入市，市場究竟能不能夠接受尚需時間檢驗。現在因為大品牌開發商買單，短期內周圍配套發展不起來的話，誰來接盤？

除了上述幾點問題，東湖還有一些硬傷。

長安橋

目前看來，東湖只是規劃了一個臨河公園，這是常規操作，整個渾河沿線都有，沒什麼特別之處。

其他的配套約等於0，之前傳言的五星級酒店也不了了之了。

可以預見，在未來的很長一段時間內，東湖都是無地鐵、無好學校、無大商場、無大型政府投入的地區。

試想，過了這波改善大潮，當樓市迴歸理性後，人口吸引力不足的東湖如何支撐起高房價？

我持悲觀態度。

閱讀更多 瀋陽房哥 的文章

關鍵字: 華潤集團 東湖 渾河