【案情概覽】
胡先生在河南某市某村有合法房屋一套。2017年8月，縣政府向胡先生作出徵收補償決定書，稱因城市項目建設需要，胡先生的房屋將被徵收並將徵收補償的方案一併告知，胡先生應在收到補償決定書7日內騰空房屋交付徵收部門。
胡先生求助聖運律師，律師在與胡先生溝通過程中得知，案涉房屋價值是縣財政局作出的評估結果，對其他評估事項並不知情。律師認為，對於被徵收的房屋法律有明文規定程序及如何選定評估機構，縣政府未依法行政，對胡先生房屋及附屬物的情況認定錯誤，補償缺乏事實依據，對其作出的房屋徵收補償決定應予撤銷。
2018年2月，在律師的幫助下，胡先生向該市中級人民法院提起房屋徵收補償決定的行政訴訟，要求撤銷縣政府作出的徵收補償決定書。
該市中院經審理查明，縣政府在對胡先生房屋進行徵收補償時，所依據的是縣財政局作出的評估結果，縣政府也未提供證據證明縣財政局具有房屋評估的資質，對其所作的評估結果不能認定，縣政府據此作出的補償決定事實不清，證據不足，遂依法撤銷縣政府房屋徵收補償決定的判決。
法院宣判後，雙方均服判無異議。
【法律點評】
本案中，胡先生的房屋面臨徵收，縣財政局在沒有房屋評估資質的情況下作出評估結果，且對案涉房地產及附屬物基本設施事實認定錯誤，縣政府據此作出的補償決定缺乏事實及法律依據，補償金額嚴重偏離市場價格。
被徵收人遇到房屋拆遷，徵收程序致房屋評估階段時房屋評估價值往往與實際價值相差甚遠，為什麼會出現這種情況？律師將根據以往辦案經驗總結以下注意事項：
一、房屋本身價值
1、被徵收房屋價值評估時點
被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日，用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
2、房地產價值評估機構
對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
選定房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
因此，在實際操作中，應當注意是否是按照上述流程、方法對房地產價值評估機構進行選定的。如果不合理，例如未能按照法律規定，首先由被徵收人進行協商，而是直接抽籤選定的，則此流程不合法，應當向徵收方提出，予以拒絕。
總之，判斷被徵收房屋的價值補償是否合理，應當注意房地產價值評估機構的選定是否合法。
此外，評估方法也是房屋價值評估中的重要一環。註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。具體來說：
（1）被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；
（2）被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；
（3）被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估；
（4）可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行核對和比較分析後，合理確定評估結果。
3、影響因素
被徵收房屋價值評估，應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
因此，在判斷被徵收房屋的價值評估是否合理時，還需要考慮被徵收房屋是否有特殊的影響因素，顯然營業性用房和非營業性用房的價值判斷標準是不同的。
4、異議
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條、《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十九條、第二十條、第二十一條和第二十二條都規定了如果對房地產價值評估不滿應當如何進行維權的方法。
二、附屬物
附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附於房屋並有某種用途的附屬物或內築物。一般具有以下特徵：依附於房屋而存在；具有某種用途，有利於房屋價值的提升；具有合法性；能計算其價值。
因此，需要考慮被徵收房屋是否有附屬物，其對於房屋價值的提升發揮了多大的作用。在結合附屬物的情況下，綜合考量房屋價值。
【典型意義】
房屋徵收過程中，判斷被徵收房屋的價值評估是否合理，需要綜合考慮各項影響因素。因此，如果想要合理地徵收補償，就應當注意房屋價值評估。當遇到不公時，及時維權，保障自己的合法權益。
北京聖運律師事務所王有銀主任律師團隊
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