近日，媒體報道的全國首個現房銷售試點深圳龍華金茂府亮相引起大家的關注，那麼什麼是現房銷售，與大家熟知的商品房預售制有何不同？現房銷售制度對購房者有哪些影響呢？
商品房預售制和現房銷售有什麼不同？
目前中國的商品房銷售主要以商品房預售制和現房銷售為主。那麼這兩種有什麼不同呢？
商品房預售制是指購房者預先繳納一部分的定金或者預付款（有的地方稱為誠意金）獲得了一種權利。這個定金是可退的或者抵付房款。這個時候房子並沒有建好，離正式交付還有一段時間。這個權利使購房者在未來的某一段時間可以按照簽訂的合同以合同上面的價格購買房子。
比如：購房者A於某日在某個樓盤繳納了20萬的定金，同時與開發商簽訂了以6000元每平米的價格的購房合同。但是此時，房子並沒有蓋好。購房者A只是獲得了一個合同上的權利，就是在交付時可以按照合同約定的價格購買。
現房銷售制是指消費者在購買時隨時可以入住的成品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。通俗一點就是一手交錢一手交貨。
比如：購房者A看中某地產公司在這邊的房子，以50萬的價格買下，或者付了首付然後銀行按揭。此時房子已經建好了，各項手續都很齊全，付款完成購房者A就可以入住，並獲得產權證。
現房銷售對開發商跟購房者有什麼影響？
1、現房銷售是一手交錢一手交貨，買賣雙方都有足夠的空間來判斷。對於購房者來說，現房銷售可以直觀的看到房子的質量與設計、基礎設施建設等，根據購房者可以進行選擇判斷。但是，對於地產開發商，預售制度本就是開發商發明的一種低成本融資手段，據相關資料顯示，目前國內的房產開發商的開發資金中，定金及預付金佔了很大的比例，達到了40%多。這種低成本的融資，幫助了開發商快速擴張，增加了現金流。但是如果是現房銷售，則這部分資金的缺口很難從其他渠道補齊，那麼必然會使房價上漲，購房者的購房資金增加。加上資金鍊影響，項目開發週期可能拉長，市場供應收緊，對於剛需來說買房的壓力可能會更大！
2、開發商的流動資金減少，少了定金及預付金這一塊的資金馳援，開發商的現金流會變得緊張，難以繼續快速發展，而作為目前國內支柱產業的房地產業也必將受影響，從而影響到國家這一方面的財政收入。
其實從世界範圍來看，實行商品房預售制的國家並非中國，我們可以來看看其他國家的一些情況。
日本的開發商在銷售預付房的時候，必須給預付款購買保險，此舉是為了保證當發生不可抗力的風險時，預先繳納定金的客戶的財產不會遭受損失。
美國大部分是現房銷售，如果是預售性質，則要求開發商收上來的定金統一由第三方機構保管，並且項目一半以上的公寓被預定才可以向銀行貸款，正式開工。
我國未來一段時間的商品房銷售仍然會以預售制度為主，因為國內房地產公司過度依賴預付的定金來保障現金流，在開發商未找到更好的融資方式之前，預售制度仍然是主流的銷售制度。不過，美日兩國從監管跟保障購房者權限的角度出發，出臺了一些針對措施，當中的某些經驗，中國是可以借鑑的。
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