“限售”，近年来一直是萦绕在房地产行业中的重要旋律。自2017年下半年开始，全国有超过45个城市发布“限售令”，除一线城市外更囊括大量二、三线城市，其政策之密集、响应之迅猛堪称再掀我国楼市调控浪潮。
2018年4月19日，青岛也出台了被称为“史上最严”的房屋“限购令”。
客观来讲，限售政策本身具有诸多不可替代的积极效应，不仅为我国房地产建立长效调控机制争取时间，也为美联储缩表对我国金融市场的影响做好准备，可谓一举多得。
那么，“限售令”在带来经济机遇的同时，点燃了那些房地产行业的问题？
山东2018限售地图与楼市调控政策
自2017年7月26日，山东省住建厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》之后，山东的调控结构便开始逐步完善，个别城市更出台多份文件稳定房地产市场，相继建立房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度等楼市调控措施。
目前山东省已有青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽等8个城市明确出台了限售措施。2017年11月，滨州出台调控新政：新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。此外滨州还落实差别化住房信贷政策，支持合理住房需求等等。早在2017年7月以前，济青二地已经先行出台了“限购政策”，差异化房贷等政策也相继落实。
从调控政策内容上来看，从限购、限贷、限价到限售，再到租售同权、购租并举，不容置疑的是，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。 山东各地具体调控政策如下图所示：
山东最新限购地图（图片来源：大胡子说房）
近期，关于国家将在年底取消楼市的限购、限价、限售等调控措施的传言四起，有些自媒体甚至以文件的截屏作为佐证。殊不知文件是真，但其解读却充满漏洞，因此“取消限售”的说法并不应盲目听信。然而这样的消息之所以能够不胫而走，甚至得到不少群众的支持与期待，可见“限售令”的大力推行，确实引燃了一些问题。
限售点燃的房地产三大问题
以抑制投机性购房措施稳定价格增速
从政策出台的目的性来看，“限售令”将对抑制投资投机性购房所导致的楼市价格乱象发挥重要作用，极大程度上稳定当前楼市所存在的价格增速过快的乱象。在限售交易的控制之下，投资炒房的行为被主要打击，让房地产的投资属性逐步削减，并相继回归于居民的生活属性。在这样的政策背景之下，无论是跟风参与炒作的投机者，还是妄图从商品房短期溢价中倒买倒卖盈取暴利的商人，无异于一记重锤。
综合不同城市的“限售令”规定来看，其调控思路具有鲜明的指向性与清晰的目的性。例如新房子获得房产证后，2年至5年不得上市交易，明显加大了房子持有的时间成本与风险程度，直接抑制投机炒房者资金流，让短期内倒买倒卖、转手获利的模式被逐步瓦解，对炒房者实现“精准打击”。
在这样的调控力度下，房地产自身的生活属性被凸显，也防范了各类短期资金套现。当炒房行为被官方施以重拳打击遏制后，才有可能将投机购房的乱象逐渐驱逐于市场之外，使市场更加理性。
激发地方调控活力推行楼市改革
自上而下的“限售令”热潮，是地方对于国家宏观调控的充分响应。纵观以往，房地产行业往往是地方经济的重要驱动力，地方政府往往缺乏调控的主观能动性。
但在国家的“限售组合拳”下，宏观政策走向被严格框定，使得地方政府必须扎实推行楼市调控政策，抓住房地产调控有利时机。一方面，上至国家下至地方都准确把握楼市房价走势的真实情况，让政策更具针对性；另一方面也体现出政府整顿楼市投机乱象的决心，让投身于房地产投机、炒作的炒房客得到深刻的教训。
尽可能规避银行系统性金融风险
银行作为房地产市场中资金流转的重要集散地，其内涵的庞大利益与金融风险始终相伴生存在。但完全依赖于房地产信贷的经济体系，无疑是充满泡沫的幻象。
因此，如若将信贷资金继续通过消费贷及其他渠道暗地流向楼市，其后果是十分危险的，唯有不断升级严厉调控措施，才能防范系统性金融风险发生。限售政策的颁布充分束缚了以往增添的金融杠杆，通过锁定房贷资产，断绝短期交易，有效挤出投资投机性购房需求，稳定供需，稳定市场预期。同时，限售年限还可有效培育潜在购房者的购买力，也为未来政策调整留足了空间。
楼市降温：保障刚需购房者权益
2018年下半年开始后至今，青岛楼市一直处于下行趋势之中 ，可以说这与“4·19限购令”的效应逐渐显现有相当程度的关联性。当然，这也符合限售政策出台的初衷——为楼市降温。
一项新政出台到其发挥作用需要一定的周期。以4月19日为时间节点纵观政策实施前后的房屋交易数额可见，原本的房屋交易数额稳定在1000套左右，但在政策实施当天骤增至1515套，增速高达50%。
据统计青岛4月新房均价20264元/㎡，距离上榜“全国房价前十”仅剩一步之遥。但在2018年下半年，尤其是8月以后，青岛楼市开始逐渐降温，10月份青岛新房均价仅为10345元/㎡，降幅之大甚至让很多人发出了“青岛楼市回到一年前”的感叹。
据此分析可见，对于广大普通购房者而言，“限售令”无疑是一个利好消息，不仅为购房者提供了较低价位的购买时机，也警醒了房地产开发商，不要盲目扩张市场预期、合理规划开发规模。
但是，从宏观层面看，只有打破楼市加杠杆才能遏制信贷泡沫加剧，并可促使经济发展方式转变，大力推进经济结构转型升级，积极培育新的经济增长极、增长带和增长点，从根本上逃出房地产对中国经济增长的制约怪圈。
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