剛剛，“深圳發佈”官方微信公眾號正式闢謠了！
原文就是下面這張圖。很短。但事很重要。
為什麼要深圳官方如此正式地公開闢謠這件事呢？
因為深圳直轄這個傳言已經傳了很久很多次了。每一次傳言都引起很大的波瀾。
最新的一次傳言發生在上週。
當天深圳地方股漲勢兇猛。部分個股甚至直接拉漲停了！
當天股票收市後，就再次出現了深圳直轄的傳聞。具體情況如下圖：
上週還發生了另外3件事情。
一個是9月23日廣深港高鐵開通。一個是深圳公佈中心區燈光秀表演的時間表。一個是深圳市民中心舉辦了一場彩排。
這三件事，再次激發了部分人的想象力。這一次深圳直轄的傳言再次發酵。
好了。今天深圳官方正式闢謠了。
我相信，這個事情從此以後都不應該再談了。事實上，此前大約至少8個月時間，我們早就不談這個事情了。
城市才是經濟發展的驅動力，而非國家
讀懂城市的邏輯，才能把握行業的根本。
簡雅各布斯有一本書叫《美國大城市的生與死》，他是一個偉大的城市規律的發現者。他認為城市才是經濟發展的主要驅動力，而不是國家。怎麼理解呢？美國也一樣，美國就那幾個城市是美國發展的主要驅動力，而不是美國，所有的國家都一樣，中國也是。
現在全球面臨的是功能失調的國家和正在崛起的城市，由此分析全國形勢對我們有用嗎？沒用。本身驅動力就不是平均數來驅動，是城市，是我們所在的這個地方，因此城市的規律極其重要。
城市有一個最基本的規律叫指數增長，城市是指數型增長的規律。他開始階段比較慢，然後逐漸開始快，規模越大增長越快，這個完全不符合一般的規律，但是城市就是這樣，越大規模的城市增長越快，這簡直太奇妙了。
指數級是什麼？他擁有不變的倍增時間，深圳從30萬人到300萬人的時間，和從300萬人到3000萬人的時間是一樣的。
城市的規模定律，每增長1倍，只需要增加85%的物質基礎設施，比如1000萬人的城市，比2個500萬人的城市有效率多了，因為需要的基礎設施減少了30%，城市規模越大越環保。城市人口增加1倍，加油站不用增加1倍，增加85%就行了，道路總長度也不用增加1倍，節能環保了，但是產出卻不只增加1倍，是增加115%。
這是人們來大城市的原因，也是中國城市未來發展的基本規律，是大城市、城市群的唯一定律。
中國城市化下半場在哪？不在農村，而是城市
城市是自發的自組織現象，城市的基礎設施，城市使用的能量跟我們經濟活動的超線性正好相反，城市的能量跟人口能量的關係，跟我們創造的價值跟能量的損耗正好相反，這是城市非常牛的地方，這也是中國房地產的未來。
中國城市化下半場在哪裡？不在農村，不在人口衰落的地方，而在城市的持續擴大，在高鐵地鐵持續擴張，在整個城市群一體化 。未來他的發展會比以前更快、更大。
價值中心轉移，中國房地產還沒做好準備
中國的房地產正在發生變化，原來我們叫邊際定價邏輯，就是不管我買一套房多少錢，比如是200萬買的，過了10年現在旁邊一套新房成交了是10萬塊錢每平米，一套算下來2千萬，跟我的房子面積差不多，只不過他新，他剛成交2千萬。我原來這200萬現在值多少錢呢？折舊一下怎麼也得值1500萬，這就是目前中國房價的邏輯，這就是“新增的邊際”，只要它一定價就把所有的物業價格定了。
這件事有問題了，原先200萬買的房子現在值1500萬，我到銀行按揭，重新抵押了，假設我又貸出來1300萬，付200萬買的房1300萬套現，做其他投資。
現在要“去槓桿”，假設銀行讓我還錢怎麼辦？現在就要賣房，萬一流動性又被凍住了呢？銀行壞賬就這麼來的。
這個邏輯再往下走是有問題的，因此邊際定價為中心說，迅速轉向收益定價為中心說，“收益定價”就是現金流。你產生多少收益定你的價格，除以無風險的資金回報率來定價，這個就沒風險。
原因是什麼？原因是你的借錢是用收益定的，不是用旁邊的2千萬定的，是根據你這200萬房子的出租回報來定的，銀行是這麼判斷的，有風險嗎？沒有。
這種價值中心的轉移，目前中國房地產還沒有做好準備。
房地產下半場，所有服務都要向90後低頭
房地產的下半場將向“價值核心說”邏輯轉化。實際上這種邏輯轉化也是伴隨著中國經濟下半場而來的。
那個時候新增的房子還是不是那個邏輯？當然也是，但他會隨著貨幣、隨著“五限”震動得比較厲害。
那我們行業該做什麼？我們要做的是功能本身，就是空間是不是最佳利用，你能找到怎樣的物業給他空間最佳利用，完成收益，還可信，這就是資產。這個價值邏輯跟以前不同，而且豐富多彩。
60、70後的消費觀念是在家吃飯、在外購物，但90後是在家購物、在外吃飯，那你的產品服務要怎麼做？這些我們必須要進行探索。
共有產權和共享經濟這件事，是90後逐漸登上歷史舞臺想要的事，未來所有的服務都要向90後低頭，你不向他們低頭公司有創造力嗎？
“波粒二相性”地產迴歸使用價值
簡單地說，“波”就是稀缺不稀缺，客戶從哪來？賣多少錢？“粒”就是怎麼用？誰在用？產生多少價值。二者同時存在，按中國房地產的基本規律，未來我們面對的增量就是一半對一半，一半賣“波”，一半用的是“粒”，波粒二相性。
人是一樣，任何東西都具有波粒二相性，人也是粒子也是波，房地產的波粒二相性決定我們這個行業從原來只顧忽悠前景樓賣多少錢，開始向使用價值轉變。
中國房地產可能面臨階段性震盪，回不去了
給大家彙報三個數：
第一，中國經濟的證券化率。就是能夠直接賣給老百姓的比如股票，比如REITs，這叫證券化的資產。所有中國證券化資產除以GDP，就是股市總值+REITs除以我們國家的GDP，中國大概在60%多。美國是180%，也就是說美國的證券化率是我們的3倍。
中國資產的證券化率還早，所以我們千萬別以為我們沒路可走。當證券化率像美國那麼高的時候，美國政府在乎房價嗎？一點都不在乎，全都個人直接投資了。而我們不是。
第二，中國經濟的貨幣化率。什麼叫貨幣化率？就是M2÷GDP，你發了總多少貨幣除以GDP，中國是200%多，美國是100%多，我們比美國高1倍。正不正常？好多人說不正常，我說正常，因為你證券化率低，不靠M2經濟不就完了。
第三，中國經濟的房地產化率。中國房地產總資產比GDP，中國是350，美國是不到200，日本450，日本最高的時候泡沫爆的時候500多。誰比中國還高呢？澳大利亞。澳大利亞的房子也是澳大利亞政府的關注點，再跌誰也受不了。
我認為現在說“穩房價”，也有不能大跌的意思。當出現這個問題的時候，我們也不用太著急，因為太重要。
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