核心提示
在過去的一年中，不止業態在升級，空間創新也在為線下商業賦能增值，主要的創新方向有：高效化、智能化、多店型、IP 化。
投稿郵箱：[email protected]
港資和內資老牌商業地產商往往依託幾十年的運營經驗和規模優勢佔據市場主導地位。
而隨著城市更新、消費升級、科技革新、跨界融合的出現，一些細分市場的機會逐漸顯現， 使得一些新興的商業也有了施展的空間。
在過去的一年中，不止業態在升級，空間創新也在為線下商業賦能增值，主要的創新方向有：高效化、智能化、多店型、IP 化。
1
城市更新下的高效化空間
城市更新背景下，越來越多的低效空間向高效空間轉變。商業變身寫字樓、寫字樓變身公寓等案例層出不窮。
建業裡由法國建業地產公司建於 20 世紀 30 年代，是徐彙區衡復歷史文化風貌保護區的一部分，也是上海市第二批優秀歷史建築。該石庫門群分為西弄，以及東弄、中弄兩個部分，總佔地面積約 1.8 萬平方米，前後共有 22 排連體石庫門住宅建築 260 套，規模比新天地、思南公館、田子坊、步高裡都要大得多，是上海最大的里弄式石庫門住宅建築群。
➤業態功能改變：里弄式住宅變為全別墅式酒店
建業裡引入嘉佩樂酒店，建有 55 棟石庫門別墅以及 40 棟豪華公寓，其中石庫門別墅分為一房、兩房、三房三種戶型，面積在 111 至 251 平方米之間。作為上海唯一一處全別墅城市度假地以及全新的酒店地標，嘉佩樂還對建業裡展開了頂奢式的裝修，並引入了一些獨有的業態。
別墅底樓已改造為客廳，也就是上海老底子的「客堂間」。設計中融入了很多中式元素，尤其是海派文化中流行的淡孔雀藍。別墅二樓已改造為酒店臥室，配色較為淡雅，裝幀也都是嘉佩樂酒店的代表風格。
酒店內引入了全新概念餐廳 Comptoir Pierre Gagnaire ，風格為 30 年代的復古風，並將與明星主廚 Pierre Gagnaire 展開合作。酒店內還設有 Auriga Spa （御夫座水療中心），該品牌曾連續三年蟬聯福布斯榜單。酒店內還開設有酒吧，現場會有樂隊演奏音樂。
最南側靠建國西路將改造為 4000 平方米的沿街商鋪。
而上生所的改造也因為其中設有孫科別墅而備受關注，它定位為文創城市客廳，引入文創、 餐飲、時尚等更為豐富的業態，打造一個工作與生活融合的空間。這樣的設計一方面能夠引領全新的生活方式，提升項目的價值；同時有能夠避免像新天地這樣因消費目的性強而導致稅制單一貢獻較低的問題，能夠為政府創收做出貢獻，實現了政府、企業不市民的多方共贏。
▲上生所改造前
▲上生所改造後
2
科技革新下的智能化空間
近兩年，人工智能、物聯網、大數據、AI、虛擬現實等新關技術的發展，在零售業中得到了很多應用，促使零售的很多環節發生了變化。
服裝、超市、餐飲等越來越多的業態嘗試智能化空間。通過無感支付、人臉識別、智慧墨鏡導購、VR 樣板間、虛擬試衣/試妝/試戴等方式提升消費體驗，通過雲貨架、消費者信息識別等技術提升運營效率。
產品推薦、試用、支付環節的智能化應用最為普遍。
今年 3 月 23 日開業的首家蘇寧極物是智能化空間的代表案例，落地南京新街口淮海路。400 平米的佔地，分上下兩層，選品涵蓋手機、數碼、電腦、家電、美妝個護、家居日百、咖啡飲品等多個 SKU。智能化應用涉及推薦、生產、取貨、送貨、支付等多個環節，覆蓋面全、涉及業態多。
▲產品信息屏幕
▲調取貨品的自由度協作機械臂
▲顧客在體驗 VR 遊戲
隨著智能化體驗的不斷升級，就連衛生間、母嬰室等公共空間也展開了智能化的探索，主要 表現在唱品供應、試用、配送、詫音控制等環節。
天貓在該領域動作頻頻。去年底，天貓將新零售自動販賣機和虛擬試妝鏡引入衛生間，為女生創造福音； 沒過多久，又將母嬰室智慧化，在智能母嬰室內安裝了可聲控的哺乳期間的調奶器、加溼器、淨化器等，還設有無人販賣機，售賣育兒必備品，解決媽媽們出門沒帶幼兒用品的尷尬。
▲天貓智能洗手間的新零售自動販賣機
▲天貓智能洗手間的虛擬試妝鏡
▲天貓智慧母嬰
3
消費升級下的多店型空間
過去，連鎖品牌們的打法是一個店型走天下，線下空間同質化氾濫多年。隨著消費升級，單一店型已經很難滿足消費者在不同消費場景中的差異化需求，多店型的嘗試越來越普遍。
早期的多店型嘗試多停留在裝修風格上，而如今，基於功能、消費場景和用戶體驗而來的多店型逐漸成為主流。多店型更多地是為了解決已有問題，或者是體現對未來的預判。
目前新店型在餐飲領域會比較多，典型案例有樂凱撒的外賣店、星巴克社區體驗店和寵物友好店。
▲樂凱撒外賣店
▲星巴克座位旁設有拴牽引繩的掛鉤和放水碗的碗託
▲星巴克可裝寵物便便的獨立垃圾箱並配有手套和垃圾袋
4
跨界融合下的 IP 化空間
其中比較有代表性的案例有，引入中文互聯網最大的知識分享平臺知乎 IP，在酒店空間不知識賦能的結合上付諸了許多創意，意欲給用戶帶來更多元和有趣的入住體驗。
▲“有問題”亞朵酒店
而與音樂 IP 網易雲音樂的合作，則旨在打造年輕潮人們的打卡新地標；酒店圍繞個性音樂而定製，從線上到線下，“睡音樂”主題酒店更像是一種品牌輸出，融合了亞朵輕居的線下社交空間不網易雲音樂的線上社交內容，通過了解用戶喜好，迚行精準對位，是網易雲音樂 IP 變現的過程，也是拓寬在線音樂邊界的一種創新形態。
▲主題音樂酒店（亞朵*網易雲音樂）
而亞朵和網易嚴選的結合，則將成為新零售的一個模板。亞朵提供的是場景和線下人流；嚴選提供貨物線上人流，打造了全國第一家沉浸式場景電商酒店。以家居、床上用品起步，後來才慢慢逐漸擴充品類。每件商品上，都配有嚴選的介紹。喜歡的用戶可以在嚴選的平臺上販買。用戶可以通過亞朵官網、網易嚴選官網以及主要第三方網站預訂網易嚴選房。
▲場景式電商酒店（亞朵*網易嚴選）
在城市更新、消費升級、技術革命等背景下，通過高效化、智能化、多店型、IP 化為空間賦能，未來線下商業將會變得越來越有趣。
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。
閱讀更多 飆馬商業地產 的文章
