受制於外部大環境及加息等一系列因素影響，香港地產行業上下游各環節皆已感受到“寒風”來襲，“負資產”來臨或將不遠
受外部大環境、調控政策及銀行加息等多重因素影響，價格上漲勢頭已持續數年的香港樓市，或正在進入調整期。
10月31日，香港特區政府差餉物業估價署公佈消息稱：香港樓價指數在連升28個月——累計升幅45.46%——後，於今年8月首次迎來下跌，幅度為0.07%。今年９月，下跌幅度更擴大至1.44%。
造成跌幅擴大的直接原因之一，是香港於9月底時迎來12年來的首次銀行加息。其間大量急於出手樓盤的業主，亦在政府一系列調控政策的影響下，不斷下調其預期價格。
市場人士普遍擔心：在考慮股市近日波動及普遍加息的影響後，10月的數字“可能會更不好看，有機會再跌一甚至兩個點。”
跌勢頻現
今年6月底時，香港特首林鄭月娥公佈了其一系列旨在“幫助港人容易上車”的新住房政策，包括開徵一手樓空置稅、將9幅私樓地轉作資助房屋，以及將居屋的定價機制由7折改為52折出售等六項措施。
作為樓市晴雨表的二手樓盤成交，在此後的幾個月中一直處於比較微妙的盤整階段。
據香港中原地產研究部相關數據：“新房策”推出後，香港四個區的龍頭屋苑均出現不同程度的下跌。其中，在樓價頗具代表性的沙田第一城，其房價在15周時間內下跌了16.7%。其餘幾個屋苑的跌幅亦均在9%以上。
據《財經》雜誌此前報道，在2017年漲幅最旺盛時，曾一度在香港絕跡的總價低於500萬港幣的“細價樓”，亦在房主願意減價幾十甚至上百萬元以求脫手後，近期紛紛在各區重新出現，“一夜間跌回去年年初水平。”
在受地產商願意提供高比例上車貸款等因素影響而一直火爆的新樓市場，同樣的不景氣亦已開始浮現：
10月期間，香港共有四個新項目開盤。截止月底時，據相關網站的不完全統計顯示：售出比例僅為六成左右，已不復以往“鋪鋪清”的景象。
在屬於四個新盤之一的香港元朗朗屏朗城匯開盤時，據《財經》記者觀察：因該盤位於港鐵西鐵線地鐵站出口，其宣傳人員在數日前就開始遍佈臨近的朗屏、元朗及錦上路等幾個站點，易拉寶海報及宣傳單張的數量亦遠超此前附近新盤開盤時的數量。即便如此，該盤在推售至十月底時，也僅售出了首批樓盤總數的四成左右（需考慮開盤較遲因素）。
“近期發展商開的新盤，銷售速度已明顯減慢，從一鋪清袋，到每次只能賣三四成，一半以上的新推單位都淪為貨尾。在有大量貨尾頂爛市的情況下，發展商已沒有條件每逢開盤都把價錢抬高一級，而只能把價錢定得比貨尾盤低一些才有吸引力。”香港知名地產代理商施永青近日在報章撰文時如此談及市況。
據香港美聯物業數據顯示：10月香港新屋交易數量為1100宗左右，僅佔9月份總交易量的一半左右。
新盤及二手樓市場的萎縮，亦直接波及了地產代理行業。美聯物業近日的一份內部通告指出：從11月1日起，其將實行“Ｂｏｔｔｏｍ榜放取無薪假期機制”——在佣金收入最低的100名代理中，業績最差的10%必須離職，其後55%員工必須自行申請放取無薪假期至少三個月，而業績前35%的員工才可由主管擔保。
同樣在樓市景氣時大幅度擴張的另外一家香港地產代理商近日亦表示：其活躍的兩萬多名代理中（總數約為４萬人），估計年底前大約有五千人可能會“被離職”。
“整個十月開單（成交）寥寥，八個人分一筆交易的2%的佣金（代理拿其中兩成），收入只得4600塊。”香港新界地區某美聯物業的一位代理對《財經》記者稱，“算一算，底薪6000塊，平均每日200費用，要包括帶客打車看樓，還要往返交通。在茶樓做侍應還能得80塊時薪，都好過做代理啦。”
拐點之辯
在此之前的近三十年時間當中，香港樓市曾於1997年及2015年左右經歷過兩輪較大幅度的調整。後者在資金充裕等一系列因素的推動下只持續了較短的時間，隨後於2016年開始至今年上半年，樓價一直保持了延續上漲的態勢。
前述一系列跡象出現至今，地產公司仍大多表態“看不到新盤要減價”“未看淡後市”。亦有分析人士指出，“息口平、錢多等基礎都沒有改變，市場只是在調整過分樂觀的情緒泡沫及升得太快的部分而已。”
但在現實之中，投資者及“上車客”的心態已在悄然改變。香港數家地產公司及銀行，在相關地產負面消息出現時，亦大多出現了不同程度的股價新跌。
綜合目前市場的整體態勢而言：其對香港樓市討論的核心，已從是否會下跌，變成調整的幅度。其影響因素，則一是外部整體大環境將如何對香港經濟造成進一步壓力，另一個則是香港繼續加息的漲幅。
因港幣與美元掛鉤，為防止資本做空，港幣需跟隨美元加息。９月底時，美聯儲進行年內第三次加息，這是本輪加息週期以來的第８次加息。香港將貼現基本利率上調至2.5%後，匯豐銀行、中銀香港等多家銀行均已上調其最優惠貸款利率。
市場普遍預期：如美國在未來兩年內持續加息，香港無論樓市還是資本市場，都將面臨巨大壓力。其中，瑞銀估計未來一年香港房價降下跌10%；花旗預測今年下半年就會走跌7%；而中信里昂證券則預期下跌15%,並下調香港地產股評級至“減持”。
地產商拿地的決心，亦受到了一定程度的影響：10月底時，位於大嶼山長沙峪南道的一塊地皮最終批出，成交價格僅為1.6億港幣，與市場普遍估值的下線還要低出三成左右，為該區七年來的最低水平。
分析該地塊的具體情況可見：因其並非市區，交通亦稍顯不便，只能做豪宅等項目。而因空置稅及整體樓市轉淡等因素影響，地產商們沒有了以往勢在必得的心態。
香港中文大學佐德全球經濟及金融研究所的一位研究人士則指出：受制於人民幣對美元匯率波動影響，在分析香港樓市整體情況時，內地投資者的心態亦也必須考慮。
“一方面，港幣不斷升值，香港物業的投資價值正在縮水；另一方面，內地不少投資者的心態也在變得保守。即使不撤資，短期內繼續加註的可能性也並不太大了。”其對《財經》記者表示，“包括豪宅及鄰近深圳周邊幾個地區的中大型屋苑，行情都要受到影響。”
“我們目前關心的主要有兩點：一是銀主盤（香港指業主無力履行按揭合約被債權人清償牌牌的房屋）是否會大量出現進一步帶壞行情，再一個就是地產商是不是會劈價（降價）銷售。不管哪種情況出現，大家的日子都不會太好過。”前述代理人稱。
據香港金管局公佈的相關數據顯示：至今年第三個季度為止，香港已連續七個季度未出現負資產（銀主盤）案例。
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