“5·15新政”是一道分水嶺，也是洛小姐開始焦慮的節點。
2018年5月15日，成都樓市出臺的限購新政，讓希冀變賣二手房賺上一筆剪刀差的業主“懵”了，洛小姐便是其中一個。房產中介告訴洛小姐，若想把房子儘快出手，每平方米單價必須降價千元左右。
“5·15新政”後，限購條件由個人變更為家庭，原本開盤即成“爆款”的樓盤成交瞬間冷卻，登記人數銳減，中籤率100%已經不再稀奇，真正買房的人變少，相比2016年翻了1到3倍的二手房價格也開始站不穩了。
《中國經營報》記者近期走訪成都樓市發現，即便樓市“金九銀十”期間，成都地區的成交量也大不如前。與此同時，毗鄰天府新區成都直管區、有著“小燕郊”之稱的眉山市視高鎮，新開房源也開始降價處理。
二手房價全城勸降
讓洛小姐懊悔的是，為什麼沒有趕在新政前將房子出售！但誰也沒有料到樓市限購下，政府的“誠意”很足，效果也立竿見影。
據瞭解，今年5月15日當晚，當地房管局發佈通知明確指出，此次調控將住房限購對象由自然人變更為家庭，家庭持有2套及以上住房者不得再購買限購區域住房；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩定就業並連續繳納社保12個月以上方能新購住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房。
洛小姐家庭名下房產套數已超過限購條件，若想購入新房產，必須將名下一套房子出售才行。“現在新樓盤選擇比較多，因為限價，新房和二手房之間還是有剪刀差，我想把名下一套房子賣掉換套改善型新房，可現在二手房價格掉得好惱火。”
洛小姐告訴《中國經營報》記者，自己想要賣掉的房子位於龍泉驛區大面鎮中國鐵建國際城，在2012年時買入單價6200元/平方米，今年8月份時在鏈家掛牌15000元/平方米，然而掛牌一個月後就收到中介勸說降價的通知，讓單價降到14000元/平方米，否則會更難賣出去。
除了想通過房價剪刀差實現換房的洛小姐，2017年通過學歷落戶迅速在成都高新區購入一套二手房的汪小姐同樣比較鬱悶。
在接受記者採訪時，汪小姐表示，2017年選擇學歷落戶成都後，看到當時樓市的火爆實在震驚，很害怕房價繼續上漲買不到房子，於是以單價15200元/平方米的價格購入了高新區君和源一套78平方米的小二居，成交週期僅用了兩天，在原房東那沒拿到半分討價還價的便宜。“雖然買房子是為了自住，不考慮賣掉，但看到房子剛買到手就貶值心裡還是不舒服。”
記者以汪小姐同小區業主的名義諮詢附近鏈家房產中介，對方直截了當地表示，如果想賣必須要降價處理，“我們都在勸業主降價，你看現在這個小區業主掛牌價格還有在15000元、16000元的，但是從去年12月份到現在將近一年的時間都沒有成交量了，賣的話降價到14000元還是有可能出手的。”
隨後，記者分別諮詢了成都各個主城區內的多個房產中介，得到的答案几乎一致：二手房想脫手必須降價。
此外，來自貝殼找房成交系統統計數據顯示，成都二手房掛牌均價和參考均價從5月份開始逐漸遞減，5月份時，掛牌均價為18131元/平方米，參考均價為15989元/平方米；到了9月份，掛牌均價和參考均價已分別跌至16706元/平方米、14694元/平方米。
長期關注成都樓市發展的西南財經大學經濟學院副教授劉璐表示，將成都的樓市狀態置於全國層面看，二手房價格的下跌正預示著樓市正常化的到來。
新盤100%中籤已成常態
據業內人士分析，引起二手房價格不斷下跌的主要原因，是新房的增多和限價政策，實際售價不得高於備案價，讓很多新盤價格比同區域的二手房價低了二到五成。
不過，由於“5·15新政”的限購調控，儘管樓盤數量相比之前翻了幾倍，但搖號人數卻在減少。曾經讓房地產開發商得心應手的“金九銀十”火爆不再。
公開數據顯示，從9月1日到10月30日，共有62421套新房房源上市，但一個家庭只允許產生一個搖號號碼將許多購房者拒之門外，隨之而來的是中籤率大幅上升。記者查閱在10月1日至11月1日近100個搖號的樓盤發現，其中，幾乎超四成的樓盤都是100%中籤率。
其中，天府新區的中海錦江壹號錦府推出1023套房源，共有608個家庭報名，保利天空之城推出545套房源，共有392個家庭報名。而在錦江區的濱江樾府樓盤由於戶型較大，推出28套房源，僅有6個家庭報名，成為成都主城區出現最少搖號人數樓盤。
而在“5·15新政”之前，新盤中籤率一度不超過10%。成都房協官網數據顯示，北湖國際城2017年進行成都首次搖號選房時，共推出住宅房源420套，參與搖號的總人數為3637名，中籤率11.55%，此後，成都新房市場的搖號中籤率便一再走低。2018年3月，招商中央華城共推出640套房源，報名人數達到44347人，中籤率為1.44%；2018年5月，與招商中央華城相隔4公里的青秀未遮山，將這一數字拉到了頂峰：1056套房源吸引了74187人報名，中籤率僅為1.42%。
如今，100%中籤率樓盤的出現，也影響了開發商在2018年下半年的出貨速度。一位不願具名的大型房地產營銷負責人表示，100%中籤率現象的出現，確實會影響企業的去化率，而企業在年度末期往往需要加緊出貨以提振業績。
值得注意的是，2016年下半年開始，房企幾乎是以“零優惠”、憑行情賣房。而近期，多家一線房企已經開始使用優惠手段加速去化回籠資金。如，恆大在“十一”期間推出了“全川11城31盤，黃金週大優惠”活動，萬科也舉行了“金秋獻禮，十盤巡展”。
記者也向成都萬科相關負責人求證推出樓盤優惠是否與當前的行業壓力相關，但截至發稿對方並未正式回應。
關於成都樓市2017年的“瘋狂”到如今的沉靜，貝殼研究院成都分院院長張鍵表示，這與短暫出現的供不應求有關。“事實上，經過2016年的國慶新房限購及2017年的二手房限購之後，市場的需求釋放明顯放緩，供需也比較平衡，但2017年下半年人才落戶政策的出臺使得市場需求再度爆發，給當時有限的市場供應造成了較大壓力，從而使得成都市場又再度走熱；‘5·15新政’之後，更加嚴格的資質審核使得市場需求直接腰斬，而市場的新增供應也逐步回升，這使得市場預期快速轉向，從賣方市場變為買方市場。”
在“小燕郊”視高鎮抄底的投資客
在成都新房、二手房市場均不再似從前火爆的背景下，毗鄰天府新區成都直管區的小鎮視高，也上演著房價下跌、投資客考慮是否抄底的眾生相。
以往的視高只是一個普通小鎮，但因緊鄰各種限購加持的天府新區成都直管區，地緣優勢盡顯卻又買房不受限制的小鎮便成了投資客雲集的地點，也被業內視為成都的“小燕郊”。
記者走訪遠大聚華·天府之南、萬景九州天府、天府大學裡、新城悅雋天府等多個樓盤發現，這些周邊設施尚處於規劃中的樓盤單價均在11000元/平方米以上，有的甚至達到14000元/平方米，價格與主城區已經接近。
在記者表明視高房價還是過高時，全程陪同看房的5名中介人員及樓盤銷售均勸說稱，如果是投資的話，這是抄底的好時機，現在看房的人中，有一半是來自成都的購房者，其他則來自廣州、青海等地。
據鏈家中介人員及樓盤內部人士透露，這一價格相比“5·15新政”之前已經壓下來許多，與本樓盤上期開盤價格相比，單價下降了1000元左右。此外，如果誠心買房，在總價優惠9%到20%的基礎上，還可以再追加優惠點。
一位來自成都的女士告訴記者，自己住在雙流區，因為沒有天府新區的購房資格所以才準備入手視高的房子，坐等升值。
記者瞭解到，不管來視高買房子的人是多是少，視高本地居民一直“波瀾不驚”，並私下默默將原有住房一層層加高，用本地人的話說，視高遲早要拆遷，多加一層多分點房產，到時候拆遷補貼的房子都住不完，誰還去花大價錢買房子？
事實上，視高作為一個小鎮，房價能從兩年前的3000元/平方米飆漲到14000元/平方米，與各大房企爭相高價拿地不無關係。公開資料顯示，2017年5月至10月，保利地產、新城控股、遠大聚華拿地時，溢價率分別達到305%、130%、88.33%。
然而，視高現在的土拍已經失去了從前的燥熱。今年9月，視高59.7畝的商住用地僅僅以1507.5元/平方米的起拍底價成交，而這距離8月份視高3塊土地遭流拍僅過了一個月。相比去年最高超6000元/平方米的價格，如今視高土拍價已大幅回落。對此，業內人士表示，眼下視高的樓市“泡沫”可能不會持續太久。
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