歡迎捧場照理說事。咱們在上一期節目中講到，決定長期房價走勢的三個要素：經濟、人口和城鎮化，
經濟高速增長和人口紅利，這兩者已經不復存在了。這也就決定了那種全國性的房價普漲景象很難再現，而我們的城鎮化水平去年已經達到了接近60%，雖然這個數字距離發達國家標準的城鎮化率80%還有一定差距，但是這個差距已經不太大了。
這是不是意味著城鎮化也無法給予房價支撐了呢？其實這個城鎮化裡面還是大有名堂。咱們在衡量城鎮化水平的時候，一般說的是城鎮常住人口，60%的城鎮化率指的就是這個常住人口所佔的比例。大家知道在我們所生活的城市，特別是大型城市，有很多很多在這裡長期打工，但是卻沒有戶口的人們。
這種人口的比例相當高，而如果我們只統計戶籍人口的城鎮化，就會發現城鎮化率從60%一下子降到了40%，幾乎差了三分之一，這兩者的差別到底說明了什麼呢？不知道大家是否瞭解除去北京上海深圳這些落戶受到限制的城市之外，其它城市裡工作常住，但是卻沒有戶口的人們，往往最主要的原因就是他們沒有買房，沒有房子當然也就無法落戶，這對於房價意味著什麼呢？
意味著在城市中還隱藏著如此龐大的潛在購房群體，農村人口進城如果無法落戶，他們就無法享受到城市居民同樣的公共福利，他們就只能給子女支付高額的借讀費用，他們就不能享受到城市居民的社會保險、醫療保險。這不僅影響到他們的消費能力，更影響到他們的購房能力，所以說提高戶籍人口的城鎮化率，釋放城市中隱藏的潛在購買力，對於拉動內需有著非常重要的意義。
事實上從2016年開始，國家就提出要通過全面放開小城鎮的落戶限制，放寬大城市的落戶政策，包括對特大城市的落戶政策進一步調整，推動一億城鎮非戶籍人口在城市落戶。所以我們看到，最近一段時期以來，各地都出臺了各種的落戶鼓勵政策，甚至很多大城市已經為了爭奪落戶人口，開始了所謂的搶人大戰。
可見大家都已經意識到了戶籍人口的城鎮化率，對於經濟發展的重要作用，不過儘管政策上鼓勵進城務工人員落戶，但是這並不意味著所有城市都能分享到這塊紅利。在一些經濟充滿活力的大城市、中心城市，他們無論在就業機會上，還是在教育、醫療等生活條件上，都有著不可比擬的優勢。
而一些在經濟發展逐漸喪失競爭力、經濟轉型遇到困難的城市，那些經濟比較落後的中西部縣城，他們不僅不能吸引農村人口進入，相反已經呈現出了人口的持續流失。從前不是有人說逃離北上廣嗎？嚷嚷了很長時間，結果真正逃離的沒有幾個，甚至還有逃離的人們又紛紛的迴流。
這就說明真正有競爭力的大城市，無論是發展機遇還是生活品質，都有著不可比擬的優勢和吸引力。說回房價，戶籍人口的城鎮化率，還有著很大的上升空間，這個上升空間意味著所在城市的房價有著向上走的動力，當然不是所有的城市都能從提高戶籍人口城鎮化率上獲益，甚至他們還有可能淪為大城市，繼續城鎮化的犧牲品。
一句話，對人口具有吸引力的特大城市、中心城市，會從城鎮化中繼續受益，這些城市的房價大趨勢上還會上漲，而那些沒有經濟亮點，基礎條件較差的中小城市的房價，則會在這輪城鎮化中持續下降。
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