遙想今年5月份，南京喊出年內600公頃的商品住房用地供應計劃，那麼現在這個指標完成得怎麼樣呢？
流拍、終止出讓、底價成交……土拍趨冷，見多不怪了
據界面樓市南京站編輯統計，今年前10個月，南京主城（高淳、溧水除外）一共進行了15次土拍，共計50宗地塊出讓，還有1宗流拍、6宗終止出讓地塊。
據悉，從整體流拍規模來看，今年土地流拍數量和麵積已經達到歷史相對高位。相比全國土地市場來說，南京的土地流拍率還算是比較低的，至於為什麼有6宗地塊終止出讓，給出的說辭要麼是“因故終止出讓”，要麼是規劃調整而終止，但是原因大家都心知肚明——開發商都忙著回籠資金過冬，融資環境也不容樂觀，其拿地熱情自然也隨之衰減，地塊終止出讓只是沒人競拍的無奈結果。
另外還值得注意的是，南京年內成交的地塊中，高價地也幾乎銷聲匿跡，達到最高限價的僅有1宗地塊。從競拍輪次也可以看出，多輪次競拍已經變得很少，競拍輪次達到兩位數的僅有8宗地塊，而底價成交的地塊竟然高達28宗！這還是沒有算上高淳、溧水，如果加上去，恐怕這個數字還會更高，比如前不久的10月25日就有3幅高淳區地塊底價成交。
當然，已成交住宅地塊的樓面價與區域內最高價格相比，竟不約而同呈現狂降萬元的態勢。比如鐵心橋G41地塊的樓面價為13993元/㎡，與此前的區域最高價29093元/㎡相比，便宜了15100元/㎡；江北G43地塊的樓面價僅為14123元/㎡，跟區域最高價23000元/㎡相比，降幅也近萬元；江浦G38地塊10194元/㎡的樓面價比周邊地王金輝白馬雲著23235元/㎡，降幅也多達13000元/㎡。
與此同時，土地溢價率的變化也很值得玩味。在樓市瘋狂的時候，開發商“槓桿至上”，以超乎尋常的溢價率搶拍土地，溢價率達到100%甚至200%的都很常見。據克而瑞研究數據顯示，今年三季度二線城市溢價率同比下降了18%個百分點，目前平均溢價率為13%。
諸多跡象表明土拍市場難以再現往日的瘋狂，界面樓市南京站此前也做過詳盡分析。那麼在這樣的大環境下，南京的土地供應還有何玄機？
600公頃供地？租賃住房用地比例不少於30%？
截止10月底，南京主城（高淳、溧水除外）實際成交土地面積350.7公頃，總成交金額達到644.5億元。
拿今年的數據同過去兩年相比，下行趨勢也很明顯。據悉，2016年南京土地成交469.4公頃，總成交金額1629億元；而2017年土地成交同比增長95公頃，達到564公頃，但總成交金額卻減少了58.3億元。今年僅剩兩個月，照這個趨勢下去，2018年南京主城土地供應總量預計在430公頃左右，恐怕難以達到600公頃的年度目標。
事實上，在今年5月初，南京市國土局就發佈了南京市2018年度國有建設用地供應計劃。該計劃指出，2018年商品住宅用地出讓目標為600公頃，其中租賃住房用地比例不少於30%。
其中，“租賃住房用地比例不少於30%”這個指標尤其值得我們關注，也有利於我們理解最近土拍市場的一些走向。
據界面樓市南京站編輯瞭解，早在1月份的南京兩會上，市長藍紹敏就在市政府工作報告中提出，南京要進一步加大租賃住房建設和住房租賃市場的發展，保證租賃房供地佔住房供地比例達到30%以上。到了3月份的全國兩會，藍紹敏又指出，南京今年要“犧牲”200多億土地收益，下決心培育房地產租賃市場。
這個“犧牲”具體就在於，租賃房用地是經營性用地收益的八分之一到六分之一，如果要完成30%的供應指標，財政上也要減少200多億的土地收益。
其實，南京此舉也是緊跟中央步伐。今年5月末，住建部發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題通知》，再次強調了各城市的多元化供地，並要求在未來3到5年內，新增租賃住房佔新增住房用地供應要達到50%以上。
從前10個月的土地拍賣情況一覽圖中我們也可以看出，南京在2月6日集中出讓5宗租賃住房用地，總面積僅為17.95公頃。但在此後半年多的時間就再也沒有其他租賃住房用地出讓。如果按前10個月的供地情況作為計算基礎，租賃住房用地所佔比例僅僅不過5.12%，這跟年度30%的目標差之甚遠。
那這個目標是不是就完不成了？彆著急，今年還有最後兩個月。最新消息顯示，11月2日南京土地市場網一次性掛出了8宗租賃住房用地，分佈於六合化工園、高新區生物醫藥谷、研創園等多個區域，用地總面積近26.1公頃，約可提供7500套租賃住房，並將於12月5日公開出讓（見下表）。
可以預見的是，未來兩個月，南京將繼續向“租賃住房用地比例不少於30%”的目標靠攏，即便最後進行盤點的時候沒有真正達到該目標，這樣的供地態勢也將持續下去，成為未來3年土地供應的主旋律。
聚焦重點？都市區土地供應力度加大
除此之外，5月初的土地供應計劃還指出，要突出江北新區、南部新城等重點發展區域及江寧、溧水、高淳等新興地區，提升區域功能品質。因此，對這些地區的商品住房用地供應力度也相應加大。
從界面樓市南京站所制《2018年1月-10月南京（高淳、溧水除外）土地拍賣情況一覽圖》中也可以看出，前10個月南京主城成交的50宗地塊中，江寧、江北有多達 31宗，佔比超過60%。
高淳、溧水的推地節奏也不慢，遠的不說，在10月底就有3幅高淳區地塊以及5幅溧水地塊以底價成交。而根據南京土地市場網最新消息顯示，擬近期推向市場的地塊也是以江北、江寧、高淳、溧水等地區為主，主城區地塊相對較少。
接下來一個月內，南京（包括高淳、溧水）將有超過53公頃土地出讓，這讓南京向其年度供應600公頃商品住房用地的目標又近了一步。
當然，土地市場是樓市的晴雨表，土地市場的下行態勢在某種程度上也折射整個樓市的大環境。市場各方也變得愈加理性，尤其從開發商拿地策略的轉變也能看出。這樣來看，土地年度供應目標達不到預期，也未必是件壞事。
閱讀更多 界面新聞 的文章
