新時代背景下，怎樣打造嶄新的商業形式和模式，如何實現“滿足人民的美好生活需要”？現在 一二線城市近期租金上漲備受關注，租賃市場“風聲鶴唳”。越來越多房企佈局長租公寓業務，但模式不一。碧桂園與中聯基金設立獲批的100億元儲架租賃住房REITs（中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃）收穫市場的巨大關注，但模式爭議不斷。
長租公寓的經營模式如何突破？近期，《中國建設報·中國房地產》專訪了碧桂園集團助理總裁兼商管中心總經理張強，探尋長租公寓的“碧桂園模式”。
《中國建設報·中國房地產》：在去年年底的長租品牌發佈會上，碧桂園提出要做長租城市這一全新的概念。碧桂園如何理解未來長租市場的發展模式？
張強：目前，全國在長租板塊，除了最早的魔方、鏈家等長租公寓外，還包括一些房企在做品牌。在大眾理解中，長租公寓就是大家在一棟樓上生活，一條長長的走道，兩邊有許多房間。本著“我們能為社會、為城市貢獻什麼”的理念，我們提出了兩個概念：長租社區和長租城市，同普通長租公寓品牌最大的區別在於，碧桂園不只從居住功能考量，而是從消費屬性和消費者需求方面細緻謀劃。簡單來說，長租公寓和長租城市就是把城市框架拉大，不再拘泥於兩棟樓的點位概念，還要加入生活屬性、便利屬性。
在長租城市和長租社區中，長租的商業屬性被放大。比如在城市中心居住，需要配套健身房、洗衣店、花店、便利店等一系列商業設施，加大此類比重為居民生活提供便利，並營造生活社區。我們逐步啟動長租城市項目，推動共享辦公模式，讓大家住在一棟樓裡，下樓就可消費，也可直接上班。我們還會在長租社區和長租城市板塊開設文化劇院、社區影院等。如此，長租概念和商業融為一體，人們的依賴程度會在這樣的閉環中提高。
總體來說，我們要打造一座長租城市，通過整合公寓、酒店、寫字樓、商業等資源，打通上下游產業鏈，引進零售、娛樂、健康、出行、教育等優質社會資源，打造全新公寓品類和城市綜合體，成為產、城、人融合發展的城市生活生態圈，為人民美好生活提供完整的閉環體驗。
《中國建設報·中國房地產》：對於長租板塊和社區商業，按常規理念就是專注做公寓、商鋪或寫字樓。碧桂園要做更系統和複雜的長租社區和長租城市，如何統籌和融合？
張強：我們做的是長期運營商。這種運營對每個板塊包括租戶，對應著至少一年的長期服務，將它們聚攏到一起，共同運營長租社區。商業業態是一種補充，面積不會很大或做成單獨板塊，而是為長租公寓服務，因此組織並不困難。一棟樓的一層約1000平方米，足以滿足租戶的商業需求。
碧桂園有自己的經營業態。比如鳳凰優選，其面積配比、標準點設置都有一套系統，可快速標準化複製。針對長租公寓的地域、文化消費等差異進行不同配比，將陸續推出面向高中端、白領、藍領等不同消費層級的長租公寓。每種類型該配套怎樣的戶型和商業配比，都有相應模式。在資源方面，我們會依託集團子公司和商管中心後臺的戰略品牌商戶，實現多元化業態綜合運營。
碧桂園有全產業化優勢。我們希望打通全產業鏈條，最終為長租客戶服務，將增加租客依賴性，並增強我們與客戶互動。
《中國建設報·中國房地產》：很多專家認為，長租公寓是需長期投入、重運營的行業，目前很難盈利。其盈利模式如何突破？
張強：首先，長租公寓發展是城市發展的需求，也得益於國家對租賃行業發展的支持。碧桂園作為大型房企，有義務和責任推動長租公寓發展，這是基礎。
其次，不同於銷售可較快回籠資金，長租類似於持有型商業，是一場需要慢慢經營的“馬拉松”。長租公寓發展的重點是加強運營能力，不斷壯大運營團隊。為此，碧桂園正積極跟國內著名長租公寓公司的高管一起運作。開的門店越多，運營能力及相對的利潤空間就會提升越多，盤算成本的投入會更靈活，更能顯示碧桂園之優勢。
最後，國家在金融方向上對於長租公寓的支持力度明顯放開，比如今年頻繁出現ABS（資產支持證券）上市，將長租公寓作為金融手段，幫助企業回籠資金。長期經營使利潤空間變大，與金融結合實現收益平衡。
《中國建設報·中國房地產》：市場上長租品牌眾多且都有一定積累。碧桂園如何後來居上？
張強：這涉及我們多元化的產品定位，單一的長租公寓品牌項目生命力和週期以及對消費者的提升都不夠。對於租戶來講，原始需求是居住。在居住功能和延展性受限的情況下，只能擴大租戶的綜合需求，在有限的空間內，創造能滿足傢俱智能化、物業服務智能化等延伸需求乃至金融消費。
歸根結底，運營是核心競爭力。我們用心經營每家店面，加大運營投入，提升服務品質，加大對產品配套需求的關注。我們每個月會總結店面數據，包括客戶入住率、需求及投訴等，歸納集中問題並及時解決，使客戶滿意度不斷上升。我們不滿足於現狀，會深入思考如何將傳統的物業服務上升為運營提升服務，這將構成未來行業競爭之優勢。
《中國建設報·中國房地產》：隨著消費升級，長租產品對客戶的生活方式、年齡等方面要求非常精準。你們是怎麼做到的？
張強：這需要因地制宜，發揮地產主業分佈全國之優勢，我們對每個城市、省份的文化消費習慣都有一定了解。比如成都，城市活力指數高，年輕人在這裡能夠體驗商業發達及休閒氛圍。針對這類消費者，更要強調產品個性和休閒特徵，注重與年輕化、時尚化等元素結合，而非純居住功能。
但換到北京、甚至下面各個區，需求都不一樣。我們會因需求、承租能力以及地域差異，因地制宜、因人而異地將產品設計到最佳性價比。產品功能可以標準化，但個性和特色又將多元化、屬地化。
《中國建設報·中國房地產》：很多城市在實施“人才戰略”。但面對上漲的房價，城市發展該如何留住年輕人？年輕人又怎麼立足？
張強：這在一線城市很明顯。人們想去，但租金讓人望而卻步。長租產品能讓年輕人享受到城市繁華，也有了立足之地。同樣的價格，能住到更有情調和品位的區域，享受高品質服務，這是年輕人通過長租公寓與城市接軌的場景。
我們的租戶正孕育著很多可能：也許，現在只是租住、慢慢創業，未來會一步步把小公司做到上市。
零售行業也好，房產行業也罷，最終都會迴歸到消費的本質，在商業下半場期間，更貼近消費者，更與生活息息相關，才是每個企業未來需要更加關注的方向。
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