過去數年，前海蛇口自貿區憑政策優勢，在深圳樓市中搶盡了風頭！而現在，作為深圳“首善之區”的福田也要強勢反攻了！
福田在謀劃未來十多年的長遠發展中，已儲備了三個超級大招，一個是萬眾矚目的香蜜湖金融街，一個則是“巨無霸”新城項目大金沙舊改，另一個是位於河套的深港科技創新特別合作區！
從整個粵港澳大灣區規劃的視野來看，這三個項目的戰略價值巨大。
香蜜湖金融街+762萬平大金沙舊改+深港科技創新特別合作區，福田將王者歸來！
香蜜湖金融街：
將吸引大量高端金融人群就業
根據福田區2018年1號文件《福田區現代產業體系中長期發展規劃三年行動計劃（2018-2020年）》和《深圳市福田區現代產業體系中長期發展規劃（2017-2035年）》，香蜜湖片區定位為“深圳國際金融街及國際交流中心”。
香蜜湖片區將建設為深圳國際政務、經濟、金融、文化、科技交流中心，成為“一帶一路”經濟帶與全球創新資源的配置樞紐。
香蜜湖北區：規劃建設用地面積為10到20公頃、總建築面積為20萬平方米的國際交流中心。
其中包括5萬平方米、承擔“一路一帶”禮賓會議功能的禮賓會議中心；4萬平方米的中國改革開放博物館；8萬平方米的歌劇院；以及3萬平方米的相關配套設施。
香蜜湖中區：香蜜湖中區已經被規劃為打造深圳金融街，因此該區域對於禮賓會議、高端論壇、高雅藝術的需求突出，具有巨大的高端文化藝術消費潛力。
香蜜湖北區有望在2020年建成並投入使用，與香蜜湖中區的深圳金融街聯動互補，承接深圳經濟特區成立40週年慶典!
有相關數據顯示，深圳67%的金融機構集中在福田，金融業是福田的第一大產業，我們淘房志認為，未來香蜜湖金融街建起來後，將會有大量高端金融人群在這裡就業，勢必帶動周邊的房價以及房租的上漲。
300億砸向大金沙
人口紅利高達33.6萬
“巨無霸”濱海新城將重磅呈現
早先消息指出，福田中心區由中央商務區轉身為中央活力區，為此深圳市政府已決定重金投入300億全面升級大金沙片區。
這是福田中心36年來最大手筆的投入，是福田首個實施連片規劃、抱團改造的大片區。
大金沙可改造區域佔地約114.5公頃，300億“超前規劃”中，將新增住宅350萬平，產業空間達412萬平，是未來福田主要的住宅供應和產業升級區域之一。
（總體城市設計規劃）
更新後，大金沙片區的總建築面積約為762萬平方米，這個體量相當於關內第一豪宅片區華僑城的2.5倍、核心商務中心車公廟的2倍、華潤大沖舊改（280萬平米）的2.72倍，是崗廈西舊改（140萬平米）的5.44倍。
作為福田最大體量的城市更新項目，大金沙舊改已經與目前中心區建築總量持平，可以說是“再造中心區”。
並且大金沙未來片區高端人口紅利高達33.6萬，因此片區整體定位比較高端：未來打造成以居住為主產城結合的濱海都市活力軸。
未來十年，一個延綿數公里紅樹灣畔濱海“巨無霸”新城將呈現在外界面前，成為福田下一個高速增值區。
大金沙片區總的規劃是15個單元的舊改，目前已有中洲、京基、綠景、金地四大開發商進駐，未來這裡變化巨大。
京基濱河時代廣場早在2013年就開盤了，紅樹灣壹號和中洲灣項目前段時間已經入市，片區未來還有金地工業區的改造。
我們淘房志認為，等到片區所有舊改完成，整個區域會發生翻天覆地的變化，未來也是整個深圳最牛的板塊之一。
如果說後海是十年前的規劃，那麼大金沙是未來十年的規劃，註定迎來屬於自己的暴擊時刻。
福田原本在售的新項目就不多，大金沙片區的房子更是稀缺，目前片區在賣的中洲灣值得重點關注。
交通非常便利！
7、9號雙地鐵+廣深港高鐵
+福田皇崗雙口岸
中洲灣所在區位出行非常便捷，毗鄰城市主幹道，南側為福榮路和廣深高速，東側為沙嘴路，北側為濱海大道和福強路；
臨近地鐵7、9號線，與7號線上沙站僅相隔600米，與9號線下沙站僅相隔800米，未來三期將實現與地鐵口直駁；
車行只需15-20分鐘就能到達福田口岸和皇崗口岸，快速通達香港；亞洲最大的地下火車站——廣深港高鐵福田站也僅15分鐘車程。
片區未來還規劃有地鐵22號線，南起福田保稅區，經香蜜湖、梅林片區轉向梅林關、觀瀾科技園、觀瀾中心區至觀瀾北部，並預留北延至東莞，交通在逐漸完善，加上超級舊改，未來價值想象力非常大。
我們淘房志認為，未來中洲灣所在的片區去到任何一個地方，交通都是非常便利的。
大金沙片區是唯一接駁福田CBD和深圳灣的城區濱海活力區，絕佳核心地段，繼後海CBD、深圳灣超級總部基金之後，大金沙城市體是環深圳灣城市灣區經濟帶最後也是最大體量的濱海CBD。
南接香港，北連福田CBD，享有得天獨厚的城市中心和灣區雙重資源優勢，是深圳極具國際競爭力的濱海活力區。
另外，大金沙東邊就是香港斥資200億港元，打造升級佔地面積最大的科技創新園區——港深創新及科技園。
福田保稅區本身，因河套片區的建設，將成為“深港科技創新特別合作區”，未來也是堪比前海。
我們淘房志認為，大金沙未來，南聯福田保稅區和河套深港科技創新特別合作區，北接香蜜湖國際金融街，價值想象力非常大。
未來承接的人口紅利大金沙33.6萬+車公廟31.8萬，總共65萬金融、高新技術高端金融人士在這裡就業，而片區新房數量有限，未來這裡的房價租金都會上漲。
2017年商務公寓價格創新高
受到投資客的青睞
在政策逐步收緊的環境下，不限購不限貸的商務公寓承接了部分住宅外溢的需求，2017年作為深圳商務公寓市場供應量最大的一年，成交價格也創下歷史新高。
據中原研究中心數據統計，2017年深圳商務公寓供應面積134萬平，為深圳10年來供應量最大的一年，與住宅相比，商務公寓成交比率不斷上升，2017年商務公寓成交佔比達到了35.1%。
值得注意的是，2017年深圳全年有三分之一的成交量集中在商務公寓上。
由於公寓不限購不限貸、易出租、租金回報率高，因此很多投資公司也快速下手，很多公寓產品還未入市就被直接打包整售了。
據戴德梁行數據統計，2017年錄得商務公寓大宗交易（成交金額超6000萬元）總成交額約90億元。
2017年11月12日：“龍光玖鑽”被整售兩層，共64套房源，總貨值達1.4億元。
2017年11月28日：龍華“紅山6979”一期公寓471套被整購。
2017年12月：“招商中環”414套公寓被羅湖區和市人才安居集團收購，每平米6.8萬，總貨值達30億左右。
2018年1月：龍華“紅山6979”二期168套辦公產品被整購，交易金額超25億。
商務公寓承接了部分住宅外溢的需求，受到投資客的青睞。再者，市場上比較炙手可熱的公寓類項目產品都有幾個共性：如擁有優質的產業配套、軌道交通樞紐、持續利好推進等。
在租售並舉的政策導向下，預計未來也會有更多的機構會對公寓產品感興趣。
那麼要投資公寓，必然買核心區域的資產。
中洲灣推出35-60平公寓產品
周邊投資回報率將近4個點
前段時間中洲灣入市，8萬多的均價吸引了不少置業者的目光，住宅產品開盤當天賣了約7成，也是近段時間賣得最好的項目之一。
我們從中原網上得到以下數據，深圳灣一號賣到了23萬將近24萬，恆裕濱城賣到了24萬，中信紅樹灣賣21萬，前不久開盤的瑧灣匯賣11萬將近12萬，目前整個後海片區房價都到了15萬/平，而中洲灣才賣8萬5，妥妥的價值窪地。
我們淘房志提醒大家，未來大金沙片區物業價值將會有很大的上升空間，大家不要錯過機會了。
中洲灣項目位於福田CBD灣區大金沙核心版塊，共分三期開發，總建面約300萬平米，其中一二期總建面約126萬平米，集海幕大宅、服務式公寓、超甲級寫字樓、精品酒店、複合式社交商業空間為一體。
（項目效果圖）
中洲灣目前推出的是35-60平的公寓產品，備案價在7.7-9.3萬/平，整體均價8.5萬/平，精裝交樓。
面朝整個紅樹灣自然保護區以及海景，對於沒有房票以及投資的朋友來說，是極大的福利，最重要的是，這批產品還享有優惠，折後一套最低約240萬起。
目前周邊京基的一房公寓已經租到了8000-9000元，兩房租金大概是12000-13000元，租金回報很高，現在京基的租金和四年前相比，漲幅超過80%。
其實周邊公寓已經租到了220/平/月，投資回報率將近4個點，並且人口越來越多 ，市中心租房緊缺，未來租金肯定還會漲。
我們淘房志認為，中洲灣超大體量，未來無論從配套檔次、便捷性、多元化來看，都遠超京基，加上片區巨大高端人口容量，未來的租金也會更高，未來四年中洲灣的租金增值更具想象空間。
（項目效果圖）
另外，酒店式公寓日租未來也將成為一種趨勢，目前京基濱河時代亞朵酒店租到了820元一天，中洲灣邀請的是香港CCD打造出來的星級酒店標準，檔次很高，這樣配套齊全的高端公寓，未來市場將會更大。
在房住不炒的年代，高租金是衡量一個物業價值的重要標尺，也是持有物業穿越牛熊的貼身法寶。
我們淘房志認為，很多人都沒有認識到，從今往後，高租金才是價值標尺。
（樣板房圖片）
50-60萬平超大規模的城市級商圈
項目一二期的商業共16萬平，旁邊還有KKONE共約25萬平的城市級商圈，另外項目後期還規劃有商業，未來整個商業體量聯合周邊可達到50-60萬平，這個體量在深圳是稀缺少有的，未來這裡將形成一個超大規模的城市級商圈。
（商業效果圖）
無敵海景樓盤！
除了市政及商業配套非常齊全外，項目周邊的景觀資源也非常豐富，也是個無敵海景樓盤。
（項目效果圖）
項目的南面是368公頃紅樹林國家自然保護區，以及深圳灣15公里濱海長廊；隔海能夠欣賞1500公頃香港米埔溼地公園；北面的話可俯瞰136萬平深圳高爾夫俱樂部以及福田CBD繁華城市景觀。
（深圳灣濱海景觀）
多重複合景觀資源，是非常難得的，這對房價的拉動非常的大，不管是地段還是景觀價值都非常大。
在福田這樣的核心區域，未來新盤只會越來越少，也許就沒有了，錯過這裡，你可能就要被趕出福田了。
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