前天我們發了上篇（相關閱讀： ），講了金地樾檀山賣天價車位的事情。今天房哥評價一下這個樓盤。
在文章的最開始，房哥還是聲明一下：指出優點不一定是打廣告，指出缺點不一定就是無腦黑，完美的樓盤價格也要上天。買房這事情每個人的角度都不同，所以多方瞭解，沒有壞處。
優點：
1、房企四大金剛之一；
招保萬金（招商地產、保利地產、萬科、金地集團）指股市中表現最活躍最具代表性的四大地產龍頭股，雖然不能說招保萬金的產品是最好的，但是龍頭股的名號還是能夠很大程度地反映出金地的實力。
金地雖然是民企，但是資金實力雄厚。而且金地進入瀋陽市場比較早，口碑一直不錯。瀋陽民間流傳著一句話：買戶型，選金地。買地段，選華潤。買物業，選萬科。瀋陽金地的樓盤，戶型大多比較方正、通透。可見在瀋陽人心目中，金地是有和華潤、萬科掰手腕的實力。
2、超級大盤，升級產品，園林景觀好；
金地樾檀山是佔地面積接近30萬平的超級大盤。
30萬平什麼概念？去過長白島萬科城（佔地面積35萬平）的都知道有多大。容積率為2，也即是60萬建面，是能夠容納幾萬人居住的超級大盤。在目前地價飛漲，大開發商扎堆進軍中高端住宅市場的背景下，樾檀山自然也是金地的升級產品。較低的容積率、精緻的園林景觀（包括人工湖），這些都是小地塊不具備的優勢。
以目前火爆的銷售情況來看，開發商回款很快，樓盤整體品質能夠得到保證。即使房價異動，這個盤也會是金地必保樓盤，被幾萬人咒罵、wq可不是明智之舉。
3、地處三環內，吸引老城區、長白島和大渾南3個方向的改善人群；
區位到底好不好，我們後面說。但是，夠吸引很多改善人群這是毋庸置疑的。
樾檀山“大奔馳”。。
老城區、長白島和大渾南3個方向的改善人群都是金地樾檀山的潛在客戶：
- 老區房子沒物業，沒電梯，改善居住條件買哪裡？金地樾檀山的“偏僻程度”可能是老土著們接受的極限了！讓他們去新市府、新南站買房，簡直不如殺了他們。
- 當初沒錢長白島買了個兩室等小房子過度，有了孩子發現不夠住了怎麼辦？賣掉暴漲的長白島小戶型，置換樾檀山的大戶型，妥妥滴兩室變三室，三室變洋房。
- 渾南剛改買哪裡？新市府沒人，東湖太遠，奧體沒新盤，新南站太偏。買哪裡？還是金地樾檀山！
以上都是土著的慣性思維，很難改變。期房從看房到購房到交房到裝房到最後住房，最少需要3年時間。你讓他們買預期？買在現在荒無人煙的大荒地旁？買菜的地方都沒有？他們是不肯的。他們也不相信3年的時間，荒無人煙的地方靠著畫大餅就能實現從0到1。
4、限價期內，價格不算貴，性價比比較高；
金地樾檀山價格貴嗎？刨除“買不到”的洋房，高層不算貴。高層價格比旁邊的首創國際城二手房貴一丟丟，算是限價的功勞。但是洋房價格就比較貴了，洋房普通層18000元起跳著實不是普通老百姓能夠承受的，即使能承受，也不是普通老百姓能買到的。。。——貴還買不到，能說明其受認可程度。這要是不限價，價格可不好說了。
為了不引起誤會，洋房買不到這事我就不在文章中說了。
長期關注房哥的粉絲都知道，我喜歡先揚後抑。沒錯，說完優點我們來說點缺點。都是優點，也不會這個價賣你啊。
缺點：
位置蹩腳——吸引多個區域人群換句話說也是距哪都不近，而且區域發展接近瓶頸，後續支撐能力不足。去老城區得繞路，金陽隧道遙遙無期。去長白島得繞路，金陽大橋還需要新引橋。去地鐵口也不近，營盤街站1.5公里，在建線路也不近。
周邊街路噪音汙染嚴重——金地樾檀山被綺霞街、華園東路、金陽大街、鐵路、沈營大街包圍成一個梯形，簡單來說就是：一條鐵路線、兩座公鐵橋（金陽大橋、沈營大街公鐵橋）、三條快速路（金陽大街、沈營大街、鐵路）、四面都很吵。
街道和鐵路對樓盤的影響有多大？
1、固定時間間隔內會有火車駛過，據居住在萬科明天廣場和金河花園的朋友反饋，車隔在20~30分鐘左右；這條線路也是沈白高鐵未來規劃會走的線路（相關閱讀： ）；
2、公鐵橋有攏音作用，噪音被放大。而且金陽大橋和沈營大街公鐵橋都是快速路，車速飆到80邁不算事（橋上沒有測速，按限速60邁反而擋路），速度越快噪音相應也越大；
3、鐵路隔斷公路交通，嚴重影響周圍交通。之前的文章 《 》就詳述了由於公鐵橋引發的交通擁堵問題；
4、前車之鑑在那擺著，萬科新榆公館和益華育才灣二手房一直賣不上價。除了產品自身問題（loft躍層戶型、口碑品質等），很大程度是受金陽大橋快速路影響的。為什麼二環南移計劃在長白島勝利大街修高架快速路會引發萬科城、新加坡城等多個樓盤業主維權抗議？還是快速路惹的禍。為什麼越秀星匯雲錦花重金給二環蓋蓋子？依然是快速路。
是不是不臨街就高枕無憂了？恐怕沒那麼簡單。東西兩條大馬路車流都不少，只相隔幾十米，園區內部的樓棟也勢必會受噪音影響。
最後...據說其項目現場將北側的華園東路和東側的綺霞街封住，讓現場看起來沒那麼吵鬧，未來這兩條路貫通後，絕對會有巨大的環境反差。
賺錢的項目
金地樾檀山雖然是金地的收購地塊，但是由於地處3環內，奧體旁，是渾南在建樓盤中距離市區相對較近的，所以也是金地在瀋陽的重點項目。
很多人都知道金地教育學院地塊是瀋陽的“地王”，金地為此付出了樓面價12900元的天價。教育學院地塊定名金地峰匯，預計平層的銷售價格達到了32000元的價格。其實，教育學院地塊是不怎麼賺錢的。
金地峰匯和金地樾檀山的關係就好比中海天譽和中海半山華府。一個用來賺錢，一個用來走排面。
中海天譽效果圖
中海天譽和金地峰匯能夠在短時間內重塑中海和金地的品牌形象，前幾年大家做的都是普通住宅，消費升級一來，通過標杆項目直接將品牌升級。金地峰匯和中海天譽的地塊面積相比於金地樾檀山和中海半山華府實在是太小了，如果沒有標杆項目抬人氣和抬品牌，老百姓對你的印象還停留在中海和平之門和金地檀府，誰會為你的改善大盤買單呢？
心裡話
最後，房哥想說點心裡話。其實，像我這樣寫文章是最不討巧的。
自媒體只有兩種：一種是開發商走狗，字裡行間全是溢美之詞，對購房者毫無參考價值，但是開發商養著他們；另一種是標題黨、無腦黑，靠博眼球和脅迫開發商度日，字裡行間全是主觀不負責任的言論。像我這種一篇文章裡有褒有貶，既得罪了開發商，又得罪了樓盤業主。還得罪了那些文章只讀一半，只看到褒或者貶的人。
劣幣驅逐良幣！有良知的自媒體就是這樣被市場淘汰的。賺不到錢，也賺不到粉絲，最後只能放棄。忠言逆耳，真話不易，且聽且珍惜。
閱讀更多 瀋陽房哥 的文章
