□本報記者 倪偉
今年上半年，香港房地產市場仍保持較強增長態勢。截至7月底，樓價連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%。但8月以來，香港樓市寒意漸濃。由於美國持續加息導致全球流動性趨緊，香港十餘年的低利率環境終結等因素，香港房價已現下跌趨勢。
數據顯示，2003年以來翻了超過兩倍的香港二手房價格自9月初以來下跌約2%；10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，降至16個月最低水平；10月新屋交易數量僅為1130宗，為9月的一半左右。不僅數據方面出現了明顯的降幅，香港藍籌盤和豪宅近期紛紛爆出高達2成、3成的成交價跌幅。中原地產報告顯示，截至10月初，被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊房價已下跌15%。近日，嘉湖山莊出現實際成交價降幅超過22%的實例。同時，豪宅賣家虧本甩賣的現象開始出現，近日沙田區有豪宅降價30%售出。此外，香港土地市場出現罕見的“準地王”流拍；居住了香港近一半人口的新界東和新界西數家樓盤單月降價超10%；年初到10月底，香港新房交易中已發生36起個人買家違約案例，而2007年全年僅有9起。這些現象預示樓市拐點正在降臨。
過去十年，香港樓市持續走強。隨著年內美國的兩次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。今年9月，香港金管局再度跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點至2.50%。此後，香港四大行——匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調港元最優惠貸款利率，此舉為2006年以來的首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港樓市帶來壓力。
在可預見的未來，美聯儲將繼續推行貨幣政策正常化，持續加息收縮過去十餘年釋放的流動性，香港大概率將跟隨美聯儲進一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力將加大。自香港銀行業進入加息通道之後，多家機構表示看空香港樓市未來走勢。此外，由於香港的加息通道剛剛開啟，因此預期對樓市的影響或在2019年才會真正體現出來。
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