很长一段时间，猫叔收到的留言都类似以下内容：
坐标北京，月供一万五，月薪和老婆加起来2万出头，不敢消费不敢生孩子；坐标惠州，首套房贷利率上涨40%，惠州哪儿来的这么大脸？坐标金华，房价比二线城市都贵，市区都有3W的楼盘，到底有没有王法啊！隔着屏幕，都能感受到大家对高房价的满满怨念啊。
那么现在还有没有，房价便宜，消费水平又低，经济还不错的城市呢？有，这座城市，就是长沙。
10年前，长沙的房价是4000元/㎡，10年后，长沙的房价才刚10000元/㎡出头。
10000元/㎡出头，是个什么概念呢？要知道，现在很多小县城的房价在7000-8000左右，五六线城市的房价也都过万了。
所以说长沙是最具幸福感的城市，确实不过分。
但是还有一个更大的疑问，为什么全国这么多城市，10年来，只有长沙成功按住了房价？长沙调控，其他城市可以借鉴参考吗？
前几天刚好去长沙出差，机缘巧合下，又认识了一位长沙体制内的朋友，一番请教，解开了我关于楼市的很多疑惑。
以下为整理后的谈话内容：
01
为什么长沙调控这么有效果？
了解了湖南人的性格，你就能知道，为什么全国唯独长沙房价控制的最好。一个词评价湖南人，就是“霸蛮”，
什么是“霸蛮”，就是倔强，一条路走到黑，不胜不归。长沙是认认真真在执行“遏制房价上涨”的城市，把“炒房客”上升到“阶级敌人”的立场来执行的，而且是多年的一以贯之。
举个例子，去年北京天价学区房闹得很凶，为了消减学区房的投资热，北京开始探索多校划片的方法，其实这个方法，长沙很早就实施了。
在各大城市展开落户大战的2017年，长沙也及时堵上了落户买房投机的口子，520、923的政策几乎堵住了所有的炒房渠道。
包括长沙的刚需摇号政策，按照落户时间越长越优先的原则，本来这个办法，在全国看来，是打击炒房客最有效果的。但是有声音说我们是极度排斥外来者。
这句批评太严厉了。长沙人一直是开放、包容的。你可以试试去长沙随便一个地方问路，没有人不告诉你的，还会给你推荐哪里的饭店好吃。
关于排斥外来购房客，我给你一个数据，2001年的时候，全长沙的商品房销售面积是160万平方，最高的时候，2010年附近每年2000万平方以上，今年上半年，长沙住宅供应达到851万平方。长沙的住宅供应有目共睹，
早在2012年，长沙就已经是全国大中城市人均住房面积最高的了，达到人均33平方米。这么多住宅供应，市区700万人住的过来吗？我们一定是希望更多外地人来长沙发展的。07年以后，来长沙买房的外地人就很多了，实际上，15年的时候，长沙还颁布了公积金新政、首套房首付20%、单身职工购房贷款政策放款等等。我们是非常鼓励大家来长沙发展、安家的。
只是在18年楼疯的情况下，外地来的炒房客太多了，非常时期，只能用非常办法，我们采取了很严厉的措施，刚落户买不到房的年轻人确实有些委屈，但是长沙房价还是调控的比较成功，目前楼市平稳了，大家也不抢房了，新长沙人买房也不会受到摇号政策的影响。
有人说调控没办法控制房价，是伪命题，其实就是调控到位不到位的问题。
只有不到位的调控，没有按不下去的房价。
长沙非常欢迎外地人，只是不欢迎炒房客。
02
房价低是因为本地人收入不高、当地经济不好吗？
房价低当然不等于经济不好。很多人对长沙有误解，认为长沙房价不可能这么低。如果不是长沙政府调控到位，17年房价涨到2万，都是非常有可能的。
16年的时候，杭州楼市低迷，南京房价上涨，媒体就吹风杭州经济不行了，至少落后南京5年。
同一年，西安、成都没有上涨，大家就一直看衰这个地方，说多年房价不涨，经济也不好。等西安、成都房价涨起来了，又开始夸西安、成都逆袭。
用房价去衡量城市经济，是不科学的。
同样不科学的，是用当地收入衡量房价。
当地收入只是平均现象，房价是由具有购买力的群体决定的。
有人说，长沙收入低，房价也就应该这么低。可是你去看看2017年各大城市的平均工资，长沙和郑州、合肥、武汉、成都差不多，比西安、青岛还要高，这几个城市，市区房价也都2W以上了，而长沙是他们的一半。这合理吗？
长沙经济发展到现在，其实很不错了，也很不容易。长沙是近年来发展最快的城市之一。
03
如何评价长沙经济？GDP有没有注水？
GDP有没有注水，一点也不重要。因为，在中国的体制下，GDP不会告诉你事情的真相，也说明不了本质问题。
长沙作为一个地级市的弱省会城市，走到今天这个样子，可以说是“杀出来的血路”。
论经济，建国初期长沙的经济一度不如岳阳、常德。而作为工业城市的株洲，都一度和长沙相互比较；
论地理位置，长沙南通广州，东穿上海，虽然是重要交通枢纽，但尴尬的为外省输送了很多人才，反而不如武汉的对湖北省的吸血能力强；
论招商能力，更容易被虎视眈眈的广州、武汉截流……
但长沙主要抓住了两个大的机遇。一是20世纪以后作为省会文化、政治、医疗、教育资源上的优势聚集；二是08年后，长沙借中国基建狂魔的东风，成为中国工程机械大城，第二产业突飞猛进。
07年前，长沙占全省GDP仅仅23%，17年，长沙破万后，占全省GDP30%，足以说明，长沙对湖南省的经济、人口吸附力进一步增强。
未来，长沙还要牢牢抓住两个大机遇。
一是高铁时代红利，湖南全省最重要的交通枢纽不再是株洲而是长沙，北郑州南长沙的高铁格局已经奠定；
二是牢牢把握产业从沿海经济带到长江经济带，东部到中西部的机遇。推动长株潭城市群的建设和发展。
尤其是长沙产业结构的亟待升级，这一点决定了长沙命运的成败。中部六个省会，长沙的上市公司最多，一共56家。但长沙占比多的是机械装备，而武汉是光缆产业，从产业结构上来说，长沙不能再靠机械装备充门面了，还需要非常努力的引进更多高新产业。
比如2017年，长沙市一共引进了大众、克莱斯勒、菲亚特等150多家世界500强企业。
这也是为什么我们严厉打击高房价，同时大力招商的原因。市领导们私底下非常认同的一个想法就是：不要土地财政，只要好企业，把招商引资作为经济发展“第一抓手”。
中国依然处于发展的大浪潮中，城市的发展最后一定是由经济结构、产业结构决定的。
留给长沙的时间不多了。
04
如何理解土地财政？
黄奇帆扎根重庆15年，房价一直很稳定，但是重庆的经济，从2013年到2015年，GDP增速“三连冠”领跑全国，我认为可以借鉴他的一个理论：25%理论。
每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%。超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。中国城市化规模的大突破，就是因为走出了一条以土地财政为原始资本积累的路。不能盲目的否定他，也不能忽视他带来的问题。
如果你去看历年土地出让成交金额的总值，与对应地方财政收入的占比，你会发现，长沙很长时间是全国垫底的排名。
这也说明长沙财政不过分依赖房地产，调控的财政压力不大。
05
长沙房价还会涨吗？
要适度的涨，这种涨是和当地居民收入匹配的。
长沙人不追高房价。
现在大家最常见的一种说法就是，中国城镇化进程在持续，1亿新市民会带来很大的住宅需求，但实际上，这种说法也是充满欺骗性的。
农民进城不光是为了买房，更需要就业机会。所以我们需要的不是房地产投资，而是需要在更多的实体产业投资。搞城镇化不能全靠房子。
高房价是对数代居民积蓄的掠夺，当居民把储蓄转化为房贷支出，那么他们的消费力也就降低了，消费力降低了，整个城市的活力也就下降，家电没人买，汽车买不起，又怎么能发展好经济？
长沙是人均购买力最高，房价最低的城市，
长沙人最幸福的事情就是通过均等的机会获得不动产，
而不是被高房价掠夺了积蓄，
这是长沙调控做的比较成功的一点。
长沙人均住房面积居全国大中城市之首 https://www.icswb.com/newspaper_article-detail-150680.html
2017年全国城市平均工资排名http://www.chashebao.com/shebaotiaoli/17709.html
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