北京市豐臺區的一個項目，項目緊鄰地鐵10號線，銷售限價為每平米66000元左右，項目所處的四環內區域近年已經鮮有新房項目，並且未來也不會新增住宅供地指標。但首批300多套房源，開盤10天后，仍有相當一部分房源在售。
今年以來，隨著樓市調控持續深入，全國各地土地市場出現了諸多變化。
而在北京，出現了13宗土地一起拍賣，這也創下了北京土地市場的新紀錄。
土地市場，降溫
記者在拍賣現場觀察到，進入四季度之後，北京土地供應節奏明顯加快。就在今天，北京土地市場成交了12宗地塊，成交總金額達到了316.46億元，同時也是北京土地市場有記錄以來單天成交金額之最。
從成交結果來看，市場還是出現了明顯分化，數宗土地成交接近於底價成交，有一宗土地競拍突破了價格上限。
12宗地塊中有11宗規劃了住宅建設用地，其中兩宗位於豐臺區四環外的地塊吸引了多家企業競拍，兩宗土地的溢價率都在25%以上，成交金額合計近130億元。一宗六環外的土地溢價率意外地達到了近50%，這也是今天唯一一宗突破價格上限的宗地。像這樣突破價格上限的情況在今年的土地市場中十分少見，而市場整體成交溢價率也只有去年的一半。
中國指數研究院常務副院長黃瑜：據測算，它整個的溢價率，應該是15%以上，但去年同期這個水平，大概是在30%左右。
土地市場的降溫，源自開發商日趨緊張的資金面。研究機構數據顯示：10月份，40家典型上市房企完成融資金額，摺合人民幣共計392.65億元，平均每家房企融資金額不到10億元，環比9月減少11.39%，這是該數據今年來單月首次跌破400億元大關，也是2017年1月以來的最低值。
而同時，融資成本卻不斷上升。近期恆大發行的五年期5.9億美元優先票據，利率高達13.75%，創下全行業近期新高。
中國指數研究院常務副院長 黃瑜：從資金端上來說，成本越來越高，特別是在現在市場又出現一定程度的調整和變化之後。在未來一段時間內，企業拿地會更加理性。
新房項目，恐慌式搶購不再
融資成本提升讓房企在拿地的時候更加的謹慎，而另一方面，下游新房銷售市場中，供應大幅度增加，讓購房人有了更多選擇，市場中的競爭愈發激烈，購房人恐慌性購房的行為不復存在。
北京市海淀區某限競房項目銷售：我們這邊所有的產品都是精裝交付的，裝修是送的，含在政府的限定價格里面。
位於海淀區中關村科學城北區的項目尚未開盤，就已經打出了“送精裝修”的旗號，裝修標準為每平米為3000元。海淀區集中了大量高科技企業，有著很強的住宅購買需求，但近幾年的商品住宅供應一直偏少，供求關係偏緊。因此，在政府限價的前提下，房企通過送精裝修的方式來變相降價，比較少見。
記者隨後又來到北京市豐臺區的一個項目，項目緊鄰地鐵10號線，銷售限價為每平米66000元左右，項目所處的四環內區域近年已經鮮有新房項目，並且未來也不會新增住宅供地指標。但首批300多套房源，開盤10天后，仍有相當一部分房源在售。
西四環外的另一個項目，已經開始針對購房人進行意向登記，購房人需凍結60萬資金以參與搖號選房。記者來現場時，只有不到300位購房人排號，佔到全部可售房源的50%左右。
中原地產研究中心提供的數據顯示：目前已有29個“限房價 競地價”商品房項目入市，總建築面積約205萬平方米，約17000多套，目前已網籤3000多套，網籤率僅18.5%，只有部分位置較好的項目去化情況較好，大部分項目的網籤率甚至低於18.5%的平均水平。
而未來，已確定將有480萬平方米的供應入市。業內人士預測：2019年入市規模將至少是2018年的2倍。
中原地產首席分析師 張大偉：2018年只是限競房的先頭部隊入市，未來起碼還會有四萬套左右的限競房入市，他們之間的唯一的競爭槓桿就是價格，帶來的結果是一旦價格戰開始，就有可能會出現一些項目，降價的幅度比較大。
二手房，量價或走低
在土地供應加大，新房市場價格競爭日趨激烈雙重作用下，北京的二手房市場也悄然發生變化。那麼，在當前這種環境下，過去幾年一直佔據著市場成交大頭的二手房市場又有哪些新變化呢？
在北京CBD附近一家中介門店，經紀人通過電話正向客戶推銷的，不是二手房項目，而是周邊的新房項目。過去兩年中，北京二手房市場成交十分活躍，但隨著二手房成交量下降，中介機構的業務重心也從二手房轉到了新房與二手房並重。
北京中原地產四惠片區店董 靳建明：二手房成交量不是特別大，像總戶數在6000戶左右的小區，它的月均成交量應該在10套左右，跟今年的五六月份相比，成交量還是下降了。成交價格比今年的五月份，大概下降了百分之十到百分之十五。
目前，北京的限競房中，90平米以下的中小戶型佔總供應量的70%，定價上也與周邊二手房接近甚至更低，而新房整體的稅費成本更低，房齡更新，可貸款的成數也更高，因此新房對二手房購房需求的分流和稀釋效應，也開始顯現。
貝殼研究院市場研究部分析師 連蘭蘭：二手房業主的預期，出現了一個轉弱的趨勢，二手房業主的降價意願有所增強，周邊新房如果出現降價，二手房業主的降價意願會更強。
2016年，北京二手房的成交量為新房成交量的4.6倍，2017年，這一數字降低到3.3倍。業內人士認為：隨著限競房、共有產權住房的逐步入市，這一比值還會進一步降低。
中原地產首席分析師 張大偉：北京的限競房已經普遍性出現了一定的讓利，甚至有一些折扣，已經多到五個百分點以上了。帶來的整個的市場的定價就會出現一個變化，二手也會出現一些價格波動，二手的價格還會有五個點到十個點左右的一個波動幅度。
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