酒肉朋友在武漢南湖投資了一套二手別墅。

我笑了笑，顯然他從不關注“大鬍子說房”，並不知道房產投資的關鍵考慮點還在於接盤市場。別墅這種高總價低需求的產品，升值空間恐怕有限。

他笑了笑，告訴我房子買的早，16年到現在，已經大漲了30%。

我又笑了笑，16-18這段時間，基本上只要是個房子，漲幅都超過了50%。從機會成本來看，這完全就是虧損啊。

他又笑了笑，終於承認的確是這樣，別墅掛半年了，還是無人問津。

最後我倆相視一笑，看來術業還是得有專攻。即便是酒肉這樣的金融大亨，在不熟悉的房產領域，也有投資失誤的時候啊。

到底，所謂別墅這樣的“稀缺”產品，有沒有投資價值呢？

一.別墅的需求大嗎？

投資的本質，是認知的變現。

你認知到未來的需求會增長，但別人沒明白。那麼現在的價格就低，就是買入的好時候。

然而別墅卻剛好相反，大家都誤認為未來的需求會高，那麼現在的價格也就高，套利空間就非常小。

在幾年以前，我們對富人的認知基本上就是：住別墅，開豪車。所以，未來中國人民越來越富的情況下，大家都會住在郊區別墅享受生活，和大洋彼岸的美利堅一樣。

然而，許多人沒考慮到的是，中國的城市規劃和發展模式與美國完全不同，人均經濟水平也差異巨大。想要實現人手一棟House，未來20年可能都辦不到。

中國有幾個很顯著的特徵，會導致二手別墅轉賣慘淡。

◈ 1. 富人新房傾向嚴重

整個中國，過往20年以來都可以算是房地產的高速發展期，日新月異的產品更迭、戶型設計、硬裝選材、物業升級、社區進化等方面，導致一二手房居住體驗差距巨大。全WIFI覆蓋、燈光跑道、智能管家系統等許多新興產品，二手小區都是無法實現的。

所以，富人們甚至很多剛需們，都對一手房傾向嚴重。況且，富人們既然都這麼有錢了，肯定更願意買嶄新的新房，而非別人住過的房子。

◈ 2. 民富程度有限

別墅動輒500平方以上，總價隨意就超1000萬。接得起盤的人必然不是剛需群體，其數量會很少。

◈ 3. 頂豪居住區的轉移

以前，“別墅”這兩個字基本等同於中國人對豪宅的定義。但隨著時代發展、產品升級，攬闊江景海景的大平層、高處不勝寒的私人空中花園、定期組織晚宴的會員制物業、網紅盤所帶來的身份象徵等很多現代事物，成為了新一代富人的追求。

富人的標籤已然從老的別墅區，轉移到了景觀更宜人、配套更成熟、產品更新穎、交通更方便、地段更值錢的一些新的高層地標樓盤。

這些特徵對應的就是，人們對二手別墅的需求會很少，其升值空間就會不如次新剛改房。

二.別墅住著舒服嗎？

別墅住著爽嗎？

這基本是廢話。要有錢，誰不想搞個花園小獨棟，有天有地有院落，千八百平上下玩耍，不爽才怪。

然而，光看房子是不錯，但加上週圍的外部配套和小區的環境人流，一切就不一定那麼盡人意了。

◈ 1.別墅多在自然環境好的郊區，離商業中心教育中心都很遠

深圳鹽田有個很出名的盤叫華僑城天麓，出名不是因為它有多豪，而是十年前和現在竟然一個價。很難想象在“宇宙中心”深圳市，還會有這樣的房子。

天麓別墅建在馬巒山西側的半山之上，開車下個山就要15-20分鐘。而且周圍道路網不密集，交通擁堵壓力大。無論是找個浪漫旋轉餐廳來個燭光晚餐，還是送孩子去參加個少兒籃球訓練營，都很不方便。

◈ 2.市區別墅多老舊，環境鄰居還堪憂

鹽田的別墅，可以說是因為整個鹽田區與深圳發展一路向西的發展方向背道而馳，導致的區域性滯漲。但我們在深圳新中心南山區，依然看到了老舊別墅的種種弊端。

位於南山核心區的華僑新村別墅群，紅配綠的爬山虎給小區增添了幾分藝術的氣息，但鉅富的業主們早就選擇了拋棄此地。

如今，華僑新村的別墅大多都改成了群租房或小店鋪。你的鄰居不是什麼上流社會的精英人士，而是15個附近的上班的年輕人或者，一家咖啡店。

這種市中心的老別墅，周圍一圈剛需盤，根本不再是什麼奢華的富人區。而且沒有成規模的社區綠化，生態環境也談不上多好。

自2003年國家發佈《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》以來，各地的“禁墅令”逐年加碼，近年來新建的別墅越來越少，市面上能交易的基本都是老舊的二手別墅。

這些老別墅年代久遠折舊嚴重，尤其是樓齡20年以上的那種，人車分流就不用想了，物業管理水平也不“豪”，肯定沒有現代住宅那種24小時管家服務之類的東西。

社區的綠化水平，運動設施，智能系統等硬件肯定是跟不上時代了。

當年房價沒那麼高，業主們不一定多有錢。但今天和你一起住進深圳灣1號的住戶們，一定是身家不菲的上流社會人士。所以買二手別墅，富人們也沒享受到房產對圈層人脈的附加價值。

不過，“禁墅令”的日益趨嚴也帶來了別墅的稀缺。未來別墅告別一手市場已成定局，其價值會不會越來越高呢？

三.物以稀為貴？

東晉年間有一句名言流傳至今：物以稀為貴。

不過，中國古人講求文字簡練，說話有時候只說了一半。

西方經濟學就把後一半補上了，稀缺是相對於人們無窮的慾望而言，用來滿足人類需求、有價值的資源是有限的。

比如我讀高中時全班長絡腮鬍子的就我一個，十分稀缺。但沒啥卵用，因為沒有任何價值。

許多遠郊的別墅也一樣，總體看來並不多，大概只有住宅的百分之十幾，且因為“禁墅令”未來還沒有增量，著實很稀缺。

但大家願不願意住，或者願不願意花大價錢購買，就不好說了。

先且不說難打掃、水電貴、蚊蟲多等等這些可以靠錢可以解決的問題，關鍵是偏僻的位置和極低的入住率，讓人居住體驗並不好。

很多開發商最擅長的做法，就是城市郊區中的郊區找一塊地，依山傍水蓋別墅，許多購房者看到夢想中的養老生態環境，果斷入手，完全沒有考慮到後續發展。

結果，入住人數少導致人均分攤的物業成本就高，物業運營就難以實現盈利，水平就會下滑，比如南京鐘鼎山莊的私搭亂建，物業到後面根本就不管了。

然後由於別墅區人流量少，許多實體店面包括餐飲業根本不願意入住，配套完全起不來，入住的人就會更少。如此形成惡性循環，十年前是郊區，十年後還可能是郊區。試問將來轉手，給誰呢？

還有一個很現實的問題，就是現在郊區的存量別墅，並不少。

尤其在三四線城市，城市周邊全是山景水景的別墅，然後，沒多少人住。

我們在廣西北海調研的時候，看到銀灘旁邊成片成片的別墅，不是爛尾就是空置，門口雜草都長出造型來了。

沒人住的原因我想也很簡單，開車20分鐘出市區的地方，找片宅基地自己建個房子，不知道便宜多少倍。

那有沒有真正稀缺的別墅呢？必然是有的。

深圳市中心坐落著許多鬧中取靜、環境幽雅的頂豪富人別墅區。這種區域一般佔地面積很大，綠化率很高，是絕對的富人居住地。

不只深圳，無論是在一線還是強二線，這種佔地範圍廣闊、周邊配套充足、地理位置優越的別墅，都會很保值。搞一套都沒啥問題，只有一個前提，就是你足夠有錢。

四.結

關於別墅這種特殊房產，從金融角度來說，總價太高導致流動性太低，故大多數升值潛力有限，投資的話，漲幅遠不如剛需和改善普宅。許多別墅掛牌價不錯，但可能根本沒人接。

所以，普通別墅真沒啥投資價值。頂豪別墅基本也都超級貴了，買來一般也是住的。

五.

那天，本來準備和酒肉朋友去南湖吃個小龍蝦的。

結果，酒肉朋友跟我說他去都不想去南湖，想到那個地方就傷心！

P.s.：“酒肉朋友”為一個好朋友的暱稱，並非真的酒肉朋友。