三四线城市，房地产渐入冬了吗？問答頭條網

2018-11-28 05:56:30 佚名

泡沫了思念

首先要弄明白，过去一轮三四线的大涨、甚至目前还在持续上涨的三四线，主要还是由于去库存推动所导致。

并不能简单归结于是一二线的拉动。

接下来：

1）如果你所在的三四五线城市依然有高库存任务，还会有相当大的力度推动，例如信贷、棚改等方面，直至到去库存接近尾声；

2）过去两年，城市群及城市格局大致已形成，未来依然是围绕几大城市群来开展，人口及资源重点是流向几大城市群及国家中心城市。这是大家要明确的。

3）至于过去疯涨的三四五线，如果在这一轮不是处在城市群边缘、靠近一二线中心城市，或者仅仅是没人口、没产业的小县城一个，房价涨了就涨了，刚需买了无所谓，自住嘛，然后慢慢还贷。投资客买了这些地方的房子，将会一地鸡毛，未来难以找到接盘侠，毕竟这样的小县城人口可能还不断流出，哪里有人进来？

况且，持续推进的城镇化，人口往大城市及城市群迁移的可能性更大。

所以，小地方的房价不会复制一二线的辉煌，仅仅是过去政策刺激下的房价一时繁荣而已。

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从国家统计局公布的70个大中城市房价数据来看，新建住宅价格，目前大多数城市均在上涨，只有少数城市在下跌，但是二手住宅价格呈现出不同的特点，二手住宅价格下跌的城市数多得多，而且跌幅也大，难怪最近大家对房价下跌的感受这么深，被普遍讨论。

从数据来看，其实跌得最多的是前期涨幅较大的一、二线城市，例如：北京、上海、深圳、厦门、三亚等城市，三、四城市反而略有上涨。

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今年的楼市降温来的突如其来，让很多人始料未及。据媒体报道称，北京二手房市场的降温进一步加速，无论是官方网签数据还是机构签单量数据，都出现了更大幅度的下降。调研发现，受调控以及限竞房挤压，目前支撑北京二手房市场的客群主要为刚需购房者。

除了北京，国内其他几座一线城市也都有类似消息传来，如上海，从去年十一月开始，已连续11个月出现二手房指数下行的情况。今年10月份，上海二手住宅成交套数为1.2万套，和2016年同期水平相比，接近“腰斩”。

一线城市不好过，二线城市也没好到哪去。11月12日，杭州成立全国第一个“房地产维稳小组”，众人开始分析官方这是在透露何种信号，甚至有微博大V称道：“暴风雨要来了。”

这么一看，如果没有其他因素的推动下，今后一二线城市的楼市并不太乐观，那经济状况差些的三四线城市又是何种模样？据2018年11月《中国住房市场发展月度分析报告》称，2018年10月全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。预测短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。注意了，三四线城市是涨速进一步下降，而不是房价下降。

三四线城市楼市总量不像一二线城市那么庞大，稍有利好消息都能大幅度促进当地房价的上涨。目前三四线城市渐入寒冬了没？还真有，看到全国楼市开始降温，大城市房子都不太好卖了，三四城市的购房者们显然也会持币观望，形成一种异样的“寒冬”：钱有，买房的意愿有，待售的房子也有，可就是没销量。

未来三四线城市面临的情况是多元化的，首先是棚改，其次是去库存，最后是人口。其中棚改政策又和去库存相联系，而去库存又离不开人口，三者之间息息相关，密不可分。

因此，三四线城市的“寒冬”只能说是全国的大环境影响下让当地居民一下子冷静下来，不敢轻举妄动，这也是三四线城市的房价只是涨速慢下来，而不是回调的重要原因了，因为这些地方还存在房价上涨的根基。未来，一二线城市房价若趋于稳定，三四线城市的房价都会稳中有进，如果再有一个契机的话，涨幅还会进一步扩大，这些契机或许是棚改货币化安置的继续实施，或许是像高铁、城市交通轨道、大型综合商体等大型项目。

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房地产市场的冷热主要取决于居民手中钱的多少和国家宏观政策的走向。房地产近两年的狂奔消耗了居民手中的钱，引来了国家强力的调控，出现了暂缓的现象。用入冬来比喻也不是没有一点道理，但从总体上看，这不仅是三、四线城市有，一、二线城市也存在节奏放缓的现象。这是大的规律，不可能一直热下去，也不可能一直冷了。只要有几年的积累，国家调控放松，甚至鼓励，货币贬值速度加快，房地产就会火热起来。