文|凱風
離2019年只有30多天，深圳樓市突然熱鬧了起來。
就在這兩天，深圳西部的幾大網紅樓盤集中上市。
11月28日，萬科星城開啟網上選房，半小時賣出1900套，銷售金額突破70億元，且打破深圳有史以來的單盤銷售記錄。
無獨有偶，就在兩天之前，同一區域的華強城也引來眾多認籌，當天售出1000套左右，去化率超過八成。
一時間，許多人驚呼，深圳樓市逆轉回暖。
真相到底是什麼？
01
“熱鬧”背後，真相是什麼
這是一場在深圳西部的剛需廝殺戰。
有熱鬧，但沒狂熱。
說有熱鬧，是因為認籌人數的確超出預期。說沒有狂熱，是因為兩大網紅盤的售價都遠遠低於預期。
華強城作為地鐵盤，一直都備受關注，此番售價為4.6萬元，遠遠不及之前的吹風價5萬元。
萬科星城的售價為4.39萬，而且還有累計13萬的優惠，加上5樓以上全部一口價，促銷回籠資金的意圖昭然若揭，而周邊的二手房均價超過4.6萬元。
即便提供如此之大的優惠，萬科星城3337套的推盤，僅僅賣出了1900套左右，去化率不足6成，這個成績算是差強人意。
值得一提的是，這兩大網紅神盤，處於深圳寶安沙井片區，這一片區目前概念氾濫，海洋新城、大空港規劃、新會展中心、前海自貿區擴容、廣深科技走廊……無論概念能否落地，都會對市場產生一定刺激作用。
所以，這兩大網紅盤的熱銷，是區位優勢和價格優勢的正常體現。便宜從來都是硬道理，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
深圳新房市場的熱鬧，說明的無非還是這個老道理。
02
深圳二手房：量價齊跌進行時
一線城市的市場究竟如何，還是要看二手房。
這是因為，北上廣深等城市早已進入存量房時代，二手房交易量遠遠超過一手房。相比於一手房價格受到諸多限制，二手房隨行就市，更接近真實的市場預期和樓市行情。
根據中原地產的監控數據，深圳二手房量價齊跌趨勢已經確立。
從成交量上看，二手房成交已經腰斬。8月份深圳二手房成交量高達7200套，到了11月月底，當月成交量僅為3303套，相比8月份已經腰斬。
這一數字，創下除春節之外20個月以來的新低。
從價格上看，深圳樓市正處於高位盤整狀態。
據中原地產數據，排除4月份因市場成交熱度調整的波動，從9月開始，深圳二手房均價開始走跌，從9月的52867元下降到11月的52143元，跌了1.5%左右，處於高位盤整狀態。
價格雖然跌得不多，但深圳多數樓盤報價正在持續鬆動。
根據中原報價指數，就在最近一週，在調整報價的樓盤中，有六成調低了報價。
央視也關注到深圳樓市的降溫，以“深圳二手房量價走低，房產中介生存難”為題進行了專題報道。
顯然，成交量大幅下滑，價格隨之從高位盤整不斷向下，報價持續鬆動，這說明深圳樓市仍在調整軌道，離回暖還有很長距離。
03
深圳城市基本面
深圳樓市，在全國具有風向標意義。
2015年，當大多數城市仍為高庫存所累時，深圳房價就已率先反彈，並且在2016年就創造出翻倍行情。與深圳一百公里之外的廣州，則是到了2017年，才實現翻倍行情。
作為一線城市，深圳經濟競爭力強勁。自從2016年GDP超過廣州以來，與廣州之間的GDP差距就在不斷擴大，經濟第三城地位日益鞏固。
尤其是當經濟面臨下行態勢，工業增速下滑，出口增速下滑，一二線城市普遍面臨調整的陣痛，以互聯網產業和高新科技產業為主的深圳，仍能保持高速增長。
值得一提的是，深圳的人口增速在全國一直保持前列。2017年，深圳人口流入超過60萬人，在全國排名第一，城市吸引力毋庸諱言。
與北上廣相比，深圳更加獨特的一點是，城市面積相對較小，土地資源嚴重不足，人口與土地資源的緊張態勢有增無減。
與廣州相比，深圳與廣州人口總量相當，但深圳城市面積僅有廣州的1/3，每年的土地供應量不到的一半，此消彼長之下，供求必然嚴重失衡。
所以，從經濟、人口和土地基本面來看，深圳房價雖然高居不下，但抗跌性相對較強。
04
深圳之憂：樓市槓桿率冠絕全國
深圳基本面良好，但在樓市上卻存在極大的隱憂。
這一隱憂，就是居民債務過高，槓桿居高不下，成為未來房價的最大制約。
如果以貸款餘額/存款餘額來衡量樓市槓桿率，不難發現，深圳樓市槓桿率高達167%，冠絕全國。
與之相比，同為一線城市的上海的槓桿率僅為78%，北京只有58%。
在全國各大城市裡，唯一能與深圳相抗衡的也僅有廈門一地。2018年6月，廈門的居民槓桿率高達178%。
今年下半年，廈門房價率先由漲轉跌，市場之冷，創下二線城市之最。
迄今為止，廈門房價從最高點已經跌了15%-20%。同理，深圳居民已經沒有太大加槓桿的空間了。
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