杭州的房地產市場，群雄逐鹿。
從2016年底開始，杭州的土地出讓金額創下了新紀錄，同時還迎來了新一波的外來房企，吸引了包括金科、聯發、中國電建、中建、中治、路勁、三湘印象、溫州時代、大名城等在內的近20家“新面孔”。今年，還有南京銀城、重慶華宇、上海恆文等開發商首次進入杭州。
時間臨近2019年，這些新入杭房企中，有不少都已經到了項目入市的節點，他們的市場表現如何？相較於之前一波集中入杭的房企，這一波的開發商是不是“學費”更高？
在過去2年裡，很多新入杭的開發商拿地價格都不低，有的甚至是以地王的姿態“挺”入杭州。
如時代拿下的濱江地塊，樓面價31851元/㎡，成為濱江區的地王；葛洲壩蔣村地塊樓面價31851元/㎡一舉拿下西湖區地王之位；聯發在良渚連下兩地，聯發藏瓏玉墅二期以樓面價20542元/㎡穩坐板塊第一高價；東方集團在老餘杭的樓面價也高達17185元/㎡。
此外，還有很多新房企遭遇了“高地價+高自持”的困境。在杭州92宗涉自持地塊中，有很多新房企的身影。
如葛洲壩在2017年6月以樓面價31698元/㎡、自持44%的結果拿下蔣村地塊，正式進軍杭州。項目案名為中國府，將聯合龍湖共同打造，規劃10幢洋房和10幢高層。不過，44%的自持比例下，地塊保本房價已超5萬，在限價背景和冷清市場裡，銷售難度並不小。
▲安徽置地三堡項目
安徽置地三堡項目的樓面價高達43929元/㎡，還需自持16%。板塊內金隅諾德都會森林領出5W8的精裝價格，但最終流搖。而安徽置地在杭州高端客戶市場上的品牌認知不高，臨平柏悅中心項目維權不斷，三堡項目的打造和銷售，充滿了挑戰。
同樣，金輝星奕雲著項目14700元/平方米的樓面價本身就不低，卻還有13%的自持，折算下來，項目的實際樓面價在1萬6左右。因此，精裝1萬9的價格讓不少購房者好奇：開發商賺什麼？買這個房子能有保障嗎?
現在，已有很多高地價入杭的開發商不得不面對降溫後杭州樓市的殘酷。如2016年底入杭的三湘印象，以成交樓面價32370元/㎡競得彭埠地塊。時隔近2年，項目才正式入市。但是，項目的首開並不漂亮，三湘森林海尚推出230套房源，才48人登記，而且是在有大量89方的情況下，可謂十分“慘淡”。
除了一入杭就踩在高地價、高自持的紅線上，很多新房企還陷入了需要現房銷售的困境，項目一凍就是兩年。
中冶就是一個典型的代表。中冶翠苑地塊樓面價高達39571元/平米，自持比例也高達16%。更重要的是，項目還需要現房銷售。除了翠苑地塊，中冶三塘地塊也同樣需要現房，樓面價29810元/㎡，自持高達36%。
▲中國電建丁橋項目
中國電建在丁橋的項目與天陽融信東方邸一路之隔，成交樓面價17382.64元/平，自持比例21%，且需要現房銷售。若刨除自持部分，保本房價也超過了2萬7。雖然板塊內目前沒有太多在售的新房，但相較於已經在丁橋熟門熟路的天陽，電建項目未來入市情況如何，還有待市場的考驗。
▲杭州自持項目地圖 來源好地網
除此之外，葛洲壩、中建、路勁等多個新入杭開發商都闖入了需“現房銷售”的圍牆裡。
“高地價+高自持+現房”，這三重緊箍咒讓本就品牌認知度不高的新房企，在杭州市場上舉步維艱。
當然，去年貢獻“超2000億”土地出讓金的房企，並不僅僅只有這些新人。事實上，很多在杭深耕多年、甚至本土房企，也“站在了高崗上”。但是，對於新房企來說，首宗地的“失利”，對於整個公司在杭州的拓展和佈局有著十分重大的影響。一位開發商人士告訴西湖樓市，他們公司之前曾參與競拍申花某4W+地塊，“還好沒拍下申花的高價地，最後在蕭山拿下了一宗便宜的。現在總公司覺得我們戰略上不錯，支持我們再拿地。”
確實，土拍場上最豪氣的，往往是新房企。一方面他們是出於戰略佈局需要限額較寬，另一方面也是因為對杭州的陌生，出手闊綽、豪賭明天，很容易突破各種門檻，造成最終的地價過高。
越來越多開發商的入杭，讓杭州的房地產市場百花齊放，在產品打造上不斷你追我逐。但與此同時，我們也看到不少房企慢慢在杭州樓市消失。這些開發商基本都沒有在杭州市場上留下有影響力的產品。這對於如今這些新入杭的房企來說也是個教訓 。
雖然很多新房企入杭的學費成本高低不一，但這些項目最終都需要放到同一市場正面PK。只有“讓產品說話”，才能挺直腰桿在杭州市場行走。這些新房企最終的成績如何，面紗已經在慢慢揭開。
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