主辦：中國民生銀行
會議：中國不動產金融年會·2018
林中：分享一下我們對地產行業的看法。總結來看，就是長期有信心，中期會平穩，短期有困難。
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什麼在變？
在看這個行業的時候，要看它的變與不變。我們不僅關注這個行業未來會發生變化的地方，還要關注這個行業未來十年都不變的地方。而不變的地方，就是我們要發力的地方。
從行業變的地方來看有幾個：
第一，新的長週期。
1998年-2017年是高速增長、高頻波動的20年長週期。從2018年到2037年的20年，可能是新的長週期，即平穩增長、低頻波動。長期來看，市場會逐步平穩和回落，行政調控會逐步讓位於長效機制。雖然房產稅短期不會推出，但是房產稅一定會推出 。
在未來，長效機制的任何變化都會對行業產生巨大的影響，包括住房制度、土地制度、戶籍制度、稅收制度。任何一項政策出來都會有影響，可能未來預售要改成現房銷售。
第二，行業波動發生變化。
在過去的20年，我們看到很多都是三年的這種短期波動，但這一輪已經不是三年了，可能是五到六年。
以前地買貴了，捂兩年可能就回來了。但是這一輪捂五年怎麼辦？能不能捂得住？投資節奏、銷售節奏、運營節奏、融資節奏要發生很大的調整。
1.高速增長轉向高質量發展。
我們內部的共識是，未來是質量決定速度，不會追求更高的速度。把質量做好，通過財務質量、產品質量、增長質量來決定速度。
2.有房住到住好房。
中國過去20年在解決有房住，就是解決量的問題，人均居住面積問題。未來更多的是要解決住好房的問題，也就是產品品質問題。（這點要回旭輝鄭州首個項目感到遺憾，雖然是剛需精裝項目，但是室內設計也是幾年的風格，置業顧問對待同行也很不友好）
從過去的投資買房到未來的租售並舉，意味著我們在租賃市場有巨大的發展，在住房的存量市場有巨大的商機。
3.從高槓杆到穩健均衡。
在過去高速增長階段，行業平均槓桿率比較高，未來平均槓桿率要不斷地降低。淨負債率要降到80%，資產負債率要降到70%，這個行業槓桿率才會比較穩健。
因為很可能未來資本市場的融資都會用這條線做一個限制，低於這條線的融資可以做，高於這條線包括銀行貸款也會受限，發債都很難。
4.增速快到增速慢。
未來，房企普遍增速會放慢，明年增速20%-30%。大家可能普遍接受有質量的增長速度，而且能持續。
5.由準金融行業迴歸到製造業。
國外在分類的時候，房地產跟金融放在一起。但是我們看到這一輪調整後，房地產行業越來越偏向製造業。要精細化管理，要不斷地做好品質，包括極致的產品和服務，以及對成本的精細管控，利潤率要比較適中，未來幾年這些製造業的特點在地產行業會越來越明顯。
可以預見，未來房地產行業的競爭更加激烈，盈利更具挑戰。
旭輝控股集團有限公司董事兼主席、旭輝集團董事長林中
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還有一些是不變的，不變的是究竟什麼呢？
第一,地產還具有重要的產業地位。
因為這個產業的體量太大，關聯度也太大。在中國經濟保持中速增長以及城市化完成70%之前，地產都具有非常重要的地位。
第二,房地產市場規模大，容量大。
13萬億這種市場總量會維持很多年，可能未來十年中國的房地產市場都不會低於10萬億。
13萬億是一個什麼體量？全球汽車市場一年的銷售量在13萬億。
第三,在座的房企都是老運動員。
雖然今天很困難，其實我們經歷過N次的困難。因為地產就是一個週期性行業，一定有繁榮、衰退、蕭條、復甦，就是有四季，我們要習慣地產行業波動的特點。
第四，城市化率還會不斷地提高，這是不可阻擋的趨勢。
中國的城市化率從去年常駐人口城市化率58%到70%，還需要十幾年的時間。從全球來看，美國二戰以後，即五六十年代到了70%，日本70年代城市化率也到了70%。中國跟他們比，城市化還有一段路要走。
未來，每個城市可能會出現一些相對獨立的走勢，城市週期越來越重要。城市化進程也不一樣，北上深代表著一線城市，其城市化最快，跟二線城市差了5年，跟有些城市差了10年-15年。
第五，客戶對美好生活追求、對不斷提升品質的需求不變。
我們要all in這些不變的地方，做好我們的產品。人往高處走，人口不斷地流入，有更高的收入，有更多的就業機會，有更好的人文和自然環境的城市。那些人口流入的地方，機會更大，家庭人口小型化，獨居戶的增多，對未來中小戶型產品的需求越來越多。
第六，中國獨特的農耕民族文化，對土地的情結沒有變。
中國未來財富增長、經濟收入增長還是對地產、房產有根深蒂固的情結。
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適者生存
行業有變、不變，核心只有不好的企業，沒有不好的行業。對於企業來說，就要適者生存，更好地適應環境變化。在不變的地方，我們投入巨大的資源，提升競爭力。
適者生存主要表現在以下幾個方面：
第一，保證價值觀正確。
第二，均衡穩健的發展，烏龜比兔子壽命長。
做企業應該像烏龜，雖然爬的慢，但是壽命長。如果每年保持10%的增長，就會是一個非常大的企業。
第三，高質量的增長。
未來地產企業一定是以質量決定速度。合理負債能支撐的速度，合理管理能力能支撐的規模，產品打造能力以及服務能力能支撐的週轉，是這些因素決定速度，而不是用速度決定需要多大槓桿、需要多大區域。這可能是一個很重要的轉變。
第四，要打造獨特的優勢，有自己的核心競爭力。
未來這個行業的競爭不會弱化，只會進一步增強。能存活下來的企業一定有它更強的競爭力，以及更獨特的競爭優勢。
第五，把握好週期節奏。
因為地產是週期波動的行業，節奏非常重要。踏準節奏事半功倍，沒踏準節奏，可能事倍功半。對於地產企業來說，這種節奏把握、佈局把握非常重要。
第六，去槓桿，降負債。
未來，地產企業在走向百年企業的過程中，應該是逐步降低負債率的。隨著企業規模的增長、企業實力的增長，需要適應從開發銷售階段過渡到經營持有階段，並降低融資成本。
未來10年-20年裡，中國TOP30的地產企業淨負債率可能維持在百分之二三十。
第七，提高資金週轉效率。
在未來，管理好現金流。因為現金流比一切東西都重要。沒有利潤不死人，沒有現金流會立馬死人。不斷提高自己的資金週轉效率，遠遠比你的資產重要，這是過好冬天的不二法則。我們內部講，沒有回款的銷售就是耍流氓，沒有現金流的利潤也是耍流氓。
應對變與不變，根本就是做好投資、做好產品、做好運營，這是產品運營層面、競爭層面的基礎。
投資能不能做到準，
產品能不能做到好，
運營能不能快，
成本能不能省，
未來可能的競爭都是在一兩個點的利潤之間。
因此，對於精細化要求的程度反而越來越高，把產品做好，產品為王是未來很重要的事情。
我們要求產品做到暢銷溢價、快速精準、一次做對。
過去幾年，房企日子比較好過，開支標準比較高。最近我們提出縮減開支，不要奢侈，要更加節儉。
從具體層面來講，降負債、降庫存、降成本，提去化、提質量、提週轉以及補短板是短期最重要的任務。因為每家企業在發展過程中都暴露出來一些短板，剛好在行業調整期可以用這個時間補短板。
現在我們內部在補短板，提更高的要求，追求業務精進，大家都能接受，而且願意積極行動。這個時候也是我們企業去推動管理提升、推動業務精進、提升經驗能力很重要的機會。
今年以來，無論企業、行業可能都碰到了很多問題。但這些都是發展中的問題、前進中的困難、成長中的煩惱。所有的房企其實還在成長的路上，因為房地產開發至少還有10-15年的黃金期。
要堅定信心。這一輪的調整，也是房地產發展過程當中的一個波動，也是作為一個週期性行業必然經過的波動，未來一定會更好。我們也可以利用這種波動，來強身健體，來解決內部的管理問題，調整我們的步驟和步伐，使未來的路走得更加平穩。
現在11月份，離春天已經是越來越近了，所以我們要有信心。
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