（作者|多面視界DMviews 來源|風財訊）
“雙林”合璧，帶著金句，也帶了不少新一年的許諾。
旭輝控股2019年的業績發佈會上，董事局主席林中對外界釋放了6大目標：
2020年銷售目標超過2300億；維持92%回款率；多元化拿地佔比從30%提升到50%；維持綜合派息率35%；每年利潤增長20%-30%；融資成本控制在6%以內。
CEO林峰則透露了更多管理要求，直言“沒有回款、沒有利潤的銷售，都是耍流氓。”
旭輝內部要“讓聽得見炮聲的人決策，未來總部只做財務戰略和投資把關。”
言下之意，旭輝實行“小集團制”已經勢在必行。
而旭輝今年2300億的目標，也會由更多“超300億銷售”的區域集團組成。
然而如今實現目標，所處的行情非常複雜。
按林中的話講，城市會進一步分化；房企會進一步淨化（加快洗牌）；發展模式在轉變；產品必須進一步升級換代。
的確，房地產原來依託的“城市化紅利、人口紅利和制度紅利”正在逐步減弱甚至消失。
取而代之的，林中認為是“品牌紅利時代”、“精細化管理、財務穩健安全的高質量發展時代”、“新一代數字化辦公和商業時代”，以及分化下最後的城市化利好。
面對新行情，旭輝還能如何分羹“轉折紅利”？
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拆解2300億目標：抓回款、升權益、集中一二線
旭輝曾因穩定的增長，一度被稱為房企“優等生”。
2019年的規模發展，對得起這個稱號。當年旭輝實現合約銷售額2,006億元，同比增長32%，簽約回款率92%；實現確認營業收入548億元，同比增長29%。
從已經發布2019年業績的Top20房企業績可見，銷售金額增速均值為23.9%、營業收入增長率均值為21.36%，旭輝的增速均領先於行業，且高於同規模的4家房企（增速在30%以下）。
並且旭輝2019年的簽約回款率為92%。在今年1-2月，疫情影響的行情下，旭輝銷售回款增長了20%，體現出規模業績增長的質量。
“質量”還取決於貨值佈局。
在截至今年2月底的總土儲（6,540萬平）中，對應貨值9,880億元，其中一二線及準二線佔比在87%。
從2019年的銷售結構可見，一二線及準二線城市貢獻了88%；其中，長三角佔比48%，環渤海、中西部和華南分別為25%、18%和9%。這類區域的銷售能量較大。
多面視界留意到，當年旭輝的銷售均價同比增長5%至16700元/平，印證這類區域是具有高溢價潛力的城市。
不過一個細節是，2019年旭輝的銷售中，來自合營聯營公司的佔比和增幅都有明顯增長。
但林中直言，2020年的一個重點是提升權益佔比。
“這2300億的銷售背後，我們希望守住銷售質量，以及提升權益比重。”
動作從2019年已經開始準備，在旭輝2019年新增的土儲中，權益比提升到了65%，這會帶動銷售權益佔比的上升。而在回款層面，2019年旭輝的權益銷售回款規模，已經提升了25%。
整體而言，對於全年2300億元的銷售目標，旭輝管理層釋放出了信心。
雖然林中預測，全年房地產銷售會同比減少7%-10%，增速也會降低。
但旭輝在2020年的貨值，上半年和下半年大概是“三七開”的安排（即銷售額佔比30%:70%），完成目標做足了準備。
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測財務健康度：成本“擰毛巾” 溢價逐年增
“沒有利潤和回款的銷售都是耍流氓”，林峰說，這是旭輝內部經常說的一句話。
檢測旭輝2019的財務指標，總利潤90億元，同比增長27%；核心歸母淨利潤69億元，同比增長25%，尤其人均核心利潤增長了20%。
2019年旭輝的核心淨利潤率同比下降了0.5個百分點，但超過12.6%的水平，配合核心ROE24.8%，能力處在行業優秀水平。
另外，2019年旭輝的銷售毛利率為30%，較2018年下降4.7個百分點。林峰表示，調整後的（毛利率）口徑超過30%，符合規劃和預期。但旭輝未來要維持25%-30%的毛利率，這個挑戰很大，我們有信心。
利潤的來源很單純——控成本、升溢價。
溢價端，除了區域自身的消費力升級，旭輝核心還得靠產品的優化。
在林中分享的5條“旭輝對策”中，就重點強調貼近客戶、洞察客戶，加快產品換代，新項目儘快推出智慧健康住宅，儘快實現新戶型、新功能空間。
而且旭輝的合約銷售均價逐年增長，2019年為1.67萬/平，同比提升5%，產品具有抗跌能力。
成本端，旭輝則主要靠多元化拿地、控融資成本。
2019年旭輝的多元化投資比例約33%，即有1/3的土地是通過一二級聯動、舊改\\收併購等方式獲得的，整體拿地成本平均在5400元/平左右。
在林中看來，行業以前的成本管理比較粗放，這也正是未來（成本）的巨大空間，比如兩費還有1%-2%可以節省出來；減少建造過程中的浪費，建安成本還有300-500元的減少空間。
對於成本，“我們要不斷得擰毛巾。”林中形容道。
這也包括融資成本。
林中告訴記者，隨著今年上半年一部分債務的重組，我們希望短債比能夠進一步往下控制，往15%左右靠攏，我們加權的財務融資成本是6%。我們相信財務費用還有進一步的降低。
從2019年的債務數據來看，旭輝集團的總負債2438.5億元，同比增長27.3%，其中有息負債1036.98億元，同比增長33.2%；短期債務佔比為20.4%，較去年有所上升；另外資產負債率80.7%，同比提升1.2%，旭輝的整體槓桿率是有加壓的，仍處於合理水平。
不過旭輝有2項解壓點——在手現金和融資低利率。
2019年末旭輝集團持有貨幣資金576億元，貨幣資金與短期內債務的比值達到2.7，短期現金流較為安全。
2019年旭輝控股融資利率保持在6%到7.63%之間，加權融資成本為6%，相對較低。當年旭輝通過境外渠道融資17.55億美元，境內融資16億元，整體融資渠道還是暢通的。
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寫在後面
整體來看，2019年旭輝在可控的成本中，製造了高於行業均值的規模增速，並且對自己的利潤保有要求，的確是一個“優等生”的自覺。
2020年，旭輝已經從“長征階段”，邁入了“三大戰役”階段，運作模式也從“指揮到連隊”變成“指揮到戰區首長”。
新的機能結構之下，如今的大旭輝到底發展如何？
這個答案，或許在未來“回款超300億“的更多“小旭輝”身上。
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