在發展中解決問題
“保持增長”才是硬道理
文\\潘永堂
嘉賓：旭輝集團董事長 林中
演講主題：《增長的“底牌”》
在第5屆中城聯盟論壇，面對後千億時代，面對不確定的未來，旭輝董事長林中帶來房企增長的底層邏輯分享——《增長的底牌》。
1，這個行業能不能再增長，企業能不能再增長，不用1年、10年，如果用一個50年、100年來看，中國房地產是這300年以來最好的時期。
2，這個行業即使天花板了，規模量也是巨大的。房地產即使未來每年萎縮5%的話，10萬億還可以保持10多年。
3，7年前旭輝到香港去上市，兩個月到三個月時間內，我拜訪100多家投資者，見過無數個證券分析師，也拜訪了很多優秀的企業和前輩，向他們請教——什麼叫優秀的企業？
關於高價值的企業，他們講了很多，但總結下來有四點。
首先，他要有增長，企業和所有生物一樣，它要不斷的生長，他才會有巨大的生命力，要去突破去生產。
其次，它光生長還不夠，還要可持續，你不能生長兩年後明年就不生長了。
第三，不能今天漲了50%，明年漲到10%，後邊又漲30%，必須穩定的持續增長。
第四，他們認為增長模式要有價值，即有經營的質量、財務質量、產品質量的增長。
所以一個優秀的企業，一個未來高價值企業，一定要去實現一個持續的、穩定的、有質量的增長。
3，如何去做到有質量的增長？主辦方要求總結為幾張底牌，所以我想來想去，你可能就三張牌。
第1張牌 首先要做到均衡增長策略
均衡的增長空間，我們經常用的是一個鐵三角，增長率、負債率、利潤率，三者如何保持一個可能40~50的增長率？同時你控制住你的負債率不超過70，而且同時你還要保持你的盈利能力，比如說你有12%的利潤率，這就是財務鐵三角的平衡。
均衡的增長是很難的。
難在哪裡呢？
用一句通俗的話就是——既要……又要……還要……。
有個朋友，企業董事會給他下了一個經營的指標，超過1000個億，我說沒了嗎？就這個嗎？我說這個很容易做到。比如老闆你多借我幾百個億，去大幅度買地，我負債率我不管的，我隨著市場去賣，不管他掙錢虧錢，我不管定位，我說如果這就這一個千億規模指標，其實並不太難。
真的高難度的是均衡。
即有時候旭輝下年度任務時候，董事長要求太不合理。因為做到確實很困難，因為很多既要又要，是帶著太多鐐銬去跳舞，但是往往你持續持之以恆去去努力做到的時候，你才能成為一個優秀的企業，你才能成為一個有質量增長的企業。
我們既要規模，又要品質，還要利潤，我們既要快，我們要穩，還要做的好。
所以這就是一個優秀企業增長的一種策略，就是均衡的政策。
第2張牌 在不同階段選擇不同的增長模式
到底是做大還是強？
經管學院老師都在講，企業要先做強再做大，走到哪都是合理的。
但是我們經常在做，什麼時候什麼行業、什麼階段的企業可以先做大再做強，我們經常反思這個理念的例外條件是什麼？
以房地產為例，回頭來看看地產這個行業，過去20年的高速發展期，所以我們現在正在進入了平穩發展期，未來這個行業20年以後一定會進入成熟發展期。
高速發展期的特徵是什麼？是一個上升週期，無論是房子、無論是價格，無論是交易量，都可能規模上漲了10倍，房價上漲了6倍，所以那個時候你們未來可能你很難進到這樣一個20年持續漲價的市場。這個階段，你的模式選擇最好是“先做大”這個路線。
因為市場發展的速度，應該讓你很多做不到很精細，市場讓你犯錯誤的空間還很大。但反過來，如果你的那個機會錯過了，以後就不會再擁有。
但是到20年以後，行業進入另一個發展期，即橫盤下行階段，這個時候你要既做大又做強。
所以，綜合來看，不同的行業、不同的階段以及企業處在不同的生命週期，我們要去選擇一個合適我們不同階段的增長模式。
未來這個行業到底有什麼變化？
其一、從行業來看，房地產已經過了從過去的外延式的增長，已經轉向到內涵式的增長。
未來的增長更多靠的是我們經營效率的提高，更多靠的是成本的投入，而不是靠過去更多的這種冒險，更多的加槓桿。
其二、企業一定會從過去高速的粗放型增長，要轉向這種高質量的增長。
早期粗放，是因為這個行業有太多的空間，未來艱難時代，如果不能做好高質量的增長，精細化的增長，我們就不會很困難。
我們要去適應過去很容易掙錢，到未來很容易虧錢的時代。
過去能快速擴大規模，到未來規模增長速度逐步的變慢的時代。
其三，未來幾年房地產行業都會處在去槓桿降負債的階段。
所以這個行業的調整也在於去槓桿作為一個標準。在中國經濟資金流向當中都在整體控制流向房地產業，房地產不能佔用太多的金融，所以房企必須進入去槓桿、降負債的階段。
第3張牌 用一個平穩增長策略來獲得一個高質量增長
未來房企要採取“低財務槓桿，中合作槓桿，高經營槓桿，高投資槓桿”的策略。
第一、 未來資金收緊後更多要用自有資金去發展，要降低財務槓桿。
第二、 適度的合作槓桿，太大也不好，太小也不行，
第三、 應該保持高的經營效率，經營效益是每個房企都應該追求。通過自己經營效率的提高，經營質量的提高，來獲取一個更高的經營槓桿。
第四、 高投資槓桿，降低地價在售價中的比重，提高貨地比，讓投資更有效益和空間。
如何去做一個高的經營槓桿高的經營，第1個就是高度經營質量。
如何提升高經營質量？
旭輝內部用用5個方面來衡量高經營質量。
第一個有回款的銷售，回款率超過了90%，如果沒超過90，銷售的質量是有問題的，經營的質量就是有問題。
第二有現金流的利潤，而不是隻有會計的有會計利潤都是一堆存貨，那是沒有質量的。
第三有盈利的增長，而不只是有規模的增長。
第是個有品質的產品，產品做的好不好？開發商越來越注重品質。
第5個有口碑的品牌。
如果把5個方面做好，說明什麼？就說明我們整個的經營質量是做的比較好，是做的比較好。
如何提升經營效率？怎麼做
增長=投入*產出效率。
我們的增長來自哪裡？來自投入和產出效益的乘積。所以我們要使我們企業有增長，我們第1個來自於在負債率控制下面，我們如何能提高投入？第2個再投入一定的情況下如何能提高產出效率？
其一、如何增加“投入”？
房企未來如何去增加投入，在負債率控制下面增加投入，而不是靠借債。怎麼做？
首先是增加股本。
其次是減少營運資本佔用，過去房企運營資本的確佔用太大。
其三，增加經營性自由現金流
其四、加快資金週轉
其五、減少庫存，少閒置。
地產上漲的時候庫存不會有問題的，在未來房價平穩增長甚至不漲的時候，庫存就是有問題的。庫存就像服裝行業，最大的問題是不能有庫存。未來地產可能與服裝行業一樣。
未來囤地，可能不是一個好的模式，而是一個很大的包袱。
未來是否有零庫存，是評價房企效率高低的一個指標。
其二、如何提高投入產出效率？
怎麼做了？核心策略有“提升重資產增長率，提升貨地比，去化率，回款率，ROE，產供率”。
比如提升貨地比，即你投100億的地，你能產生多少的銷售，你是產生200億300億400億，這個很關鍵。
比如你的一個運營指標即“產供率”，即買完地之後能夠生產供應出來的比率如何？即你未來第2年、第3年能生產、能供應的比例有多少。
比如你你的去化率，你的回款率，這些都在衡量裡。
小結
整體而言，均衡增長，高質量增長，平衡增長都是術，其實支撐任何一個企業的增長的背後，核心還是他的道，即大愛利他，長期主義，大道當然。這也是旭輝所堅持的。
房地產這個行業，目前的確面臨一些短期的困難，但是長期還比較好，房企需要
在發展中去解決問題
但是保持增長才是硬道理
我相信優秀的企業一定會持續長大，他們——會在第一增長曲線接近失速的時候，就提前佈局第二曲線。
END
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