东莞楼市实施限购后，深圳客退出东莞市场，东莞住宅市场真实的需求量已经回归至2015年水平，而真实的库存压力正在上升！11月东莞住宅网签近5000套住宅，创下了今年年内最高，然而，这却是由于过去受政策影响滞后签约住宅在11月签约推动，实际成交情况仍然较低。
网签量高缘于滞签房带动，实际成交仍低迷
合富大数据显示，11月东莞一手住宅供应约55.7万平方米，同比减少45%，创过去6年同期最低，供应套数约5321套，同比减少40%；11月住宅签约55.1万平方米，同比减少15%，网签套数达4884套，创下今年年内最高，但是，这主要为滞签房源构成，真实成交情况较低迷。在房价方面，11月东莞住宅网签均价18961元/平方米，主要由个别高价盘集中签约结构性拉高所致。
11月东莞网签量价环比齐升的主要原因为滞签房源补签结构性拉高，真实市场行情为下行趋势。
11月东莞住宅供应量环比增加
今年前11月东莞一手住宅网签同比减少13%
合富大数据显示，2018年1-11月东莞一手住宅新增供应450万平方米，同比减少25%；网签面积约437万平方米，同比减少13%；网签均价17453元/平方米，同比微升6%。供求基本平衡，需求量基本回归至2015年之前的理性水平。
合富研究院介绍，今年下半年开始，东莞楼市供求整体呈放缓趋势，1-11月供求量同比幅度较1-10月在扩大，说明11月份东莞楼市供求行情仍处于下探态势。
真实去库存压力正在在小幅上升
截止11月东莞住宅库存面积约513万平方米，剔除滞签房源因素，真实市场库存量和去库存压力在11月得到了增加，11月真实去库存压力在上升。
合富大数据显示，截至11月底东莞一手住宅库存面积约513万平方米，环比10月持平。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：11个月、11.3个月和12个月。从数据来看，去库存时间较10月略有缩小。但由于11月新房成交放缓，且网签数据含大量滞签房源，故真实的库存量和去库存时间为小幅上升。
区域：
沙田以价换量最明显，莞城、大岭山和寮步房价松动
合富大数据显示，东莞11月签约套数前10区域中，仍然以滨海片区表现最为突出，沙田、虎门和厚街成交量均在前4.从量价表现来看，沙田镇以价换量最明显。其他区域莞城、大岭山和寮步房价表现小幅松动。
主城区再度成为全市房价最高片区
随着“强心“战略的推进，市区生活配套和环境得到了明显的优化，“到城区置业”越来越成为趋势。近两年城区楼市逆市上扬，房价表现最坚挺。今年前11月中，有7个月城区成为全市房价最高的片区，一度超越了传统房价较高的滨海片区、临深片区和松湖片区。
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