公房租賃中，在原承租人去世情況下，作為共居人如何獲得和維護公房的承租權、使用權？

實戰訣竅：“轉移矛頭”，先行變更承租人，確定公房使用權

案情簡介：

肖某在北京一直隨姥姥姥爺居住，房子是單位的公房，登記的是姥爺的名字，姥爺姥姥立遺囑說房子歸肖某所有，房租一直由肖某交納。後姥姥姥爺相繼去世，肖某繼續居住並繼續交房租。2006年，聽說肖某住的房子要拆遷，肖某的舅舅強行進入了肖某居住的房屋並霸佔了該公房。肖某自行起訴到法院，要求其舅舅騰房，被法院駁回。

敗訴原因分析：

本案中肖某之所以敗訴，主要基於以下原因：

首先，公房不存在繼承一說，按照繼承法規定，繼承的財產只能是私有財產，因此肖某以其姥姥姥爺立有遺囑，其是該公房的繼承人繼承了該房屋，因此可以起訴其舅舅騰房是錯誤的。

其次，作為公房，雖然不能繼承，但可以繼承承租，那麼肖某作為唯一有條件繼續承租的人，是否可以要求其舅舅騰房呢？答案是否定的，在沒有變更房屋承租人的情況下，肖某還不是本案所涉及的公房的承租人，在沒有取得該房屋的承租權情況下，是無權要求其舅舅進行騰房的。

反敗為勝策略：

針對本案情況，對於肖某訴訟失敗的原因，其關鍵點在於沒有依法取得該公房的承租權。要獲得該房屋的承租權，就需要對承租人予以變更，按照規定，變更承租人需要公房管理單位進行。因此，反敗為勝的策略就是要“轉移矛頭”，先行變更承租人，確定公房使用權。

首先，我們向公房管理單位提出請求要求變更承租人，被公房管理單位以家庭成員之間存在爭議為由拒絕，其依據是《北京市公有住宅租賃合同》第七條：“租賃期限內，乙方同一戶籍共同居住一年以上又無其他住房的家庭成員願意繼續履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續。”

其次，我們起訴公房管理單位要求變更公房承租人，我們認為，依據《合同法》第二百三十四條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”建設部《城市房屋管理租賃管理辦法》第十一條第二款：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租” 《北京市人民政府關於城市公有房屋管理的若干規定》十一條第五款：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續承租的，須經出租單位同意，並新訂租賃合同。”因此，公房管理單位以其他家庭承認有爭議為由僅僅依據的是北京市的地方規定不足以剝奪肖某的繼續承租的權利，法院支持了肖某的訴訟請求。公房管理單位和肖某簽訂了《公有住房租賃合同》。

再次，我們在取得變更公房承租權訴訟後，起訴其舅舅要求騰房，而肖某的舅舅反訴要求確認居住權，經法院判決支持了肖某要求其舅舅騰房的主張，並駁回了肖某某舅舅有關居住權的訴求。

風險提示及預防方法：

對於公房租賃承租權的變更，各地都有相關的行政法規。在原承租人死亡情況下，由於公房不能繼承，而作為一般老百姓，多數認為公房是上一輩的遺產，自己應該有相關的份額，這樣情況下容易產生承租權的糾紛。對於有資格繼續承租的共居人，各地有大致相同的規定，如北京規定的條件為：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意並辦理變更登記後方能成為合法的公房承租人。但是多數情況下，各地公房管理部門或單位為了減少麻煩，要求所有家庭成員同意才能辦理相關承租人變更，造成公房承租問題更加複雜，在此情況下，作為符合條件的承租人，可以書面提出申請，如公房管理單位不變更，可以通過法律途徑解決。